軍用地投資を始める前に押さえておくこと
軍用地投資は長期運用を前提とすれば、ほぼ確実に「ローリスク」で「ミドルリターン」を得られる投資法です。「ローリスク」である分、リターンも販売価格に対する地料の利回りが２％程度と高くないので、融資の借り入れによる金利上昇リスクを極力抑えなければなりません。
それには、まずは現金で軍用地を買うことをおすすめします。安いものでは販売価格３００万円台から購入ができます。
最近では、ユーチューブで軍用地が取り上げるなど全国的に軍用地投資の認知度が上がってきました。４年前の過熱傾向は落ち着きはあるものの、優良物件に対する買い付けのスピードは以前変わりません。
相続税の納税資金の確保や借金返済のため、売り急いでいる嘉手納飛行場や那覇空港用地、トリイ通信施設、嘉手納弾薬庫地区など、返還予定がない米軍基地では、金額に大小にかかわらず即時に決まってしまいます。
地元投資家の間では、普天間飛行場の移設先であるキャンプシュワブのキャンプ地区は、いわゆる「瞬殺」で買主が決まったという話も出るくらい、水面下の激しい争奪戦が繰り広げられているのです。
とはいうものの、そんなおいそれと優良物件が初めて購入する人に回ってはきません。まして、全く顔も知らない方に、おいそれと優良物件を紹介するなんて、間違ってもありません。
ですから、現金で買える範囲内の物件を決めることが何よりも先決です。まずは米軍基地の場所を吟味してください。
それぞれの資産状況や年齢によって、嘉手納飛行場などの返還されにくい施設、逆に牧港補給地区などの返還予定地で跡地利用が見込める施設、相続税対策なら固定資産税評価額が低いキャンプハンセンなどです。
また、嘉手納飛行場や普天間飛行場の「滑走路上」、嘉手納弾薬庫地区などのフェンス「内」・「外」という文言が不動産会社の物件情報に記載されています。
確かに滑走路は、飛行場に欠かすことは出来ないもの。同じ飛行場内の土地より高く取引されています。また、フェンス「外」より「内」の方が、返還リスクが低いということで、「内」の方に人気があります。
ですが、一概にそうとは言えません。実際に「外」でも国道に接している需要の高い土地を地主に返還したことがあるくらいで、必ずしも「外」だからと言って、返還されやすいとは言い切れないからです。
特に、初めて購入する人で予算が少なければ、それらの文言は無視してください。そんな文言に惑わされては、いつになっても買うことが出来ないからです。
それは資金が潤沢にある人が考えることです。今後、軍用地は、高齢者の地主の相続により、地主の数は増え、分筆で土地は小さくなっていくので、増加傾向にあります。
例えば、嘉手納飛行場の場合、将来売却するときに、他の物件と差別化（プレミア）して、高く売るときに役に立つからです。ですが、プレミアがあろうかなかろうか、軍用地料の1㎡当たりの単価は同じです。
とりあえず軍用地を買って、まず地主になることが先決です。販売価格が小さければ、その分、購入者層は広くなるので、良い物件を購入しようと手を挙げても、先に買われているでしょう。
そのためにも、予算内で狙っている物件が出てきたら、判断を見誤ることがないよう十分な知識を蓄えましょう。それには、当ブログや軍用地投資入門を読んで勉強しましょう。
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