摩訶不思議！軍用地の特別な「決まり」とは？

こんばんわ。

軍用地投資の仲里です。

不動産を売買する際、買取条件や金額などをまとめて不動産売買契約書を作成します。ネット上で、雛形を探すことができますが、物件や事情によっては内容が不足していることもあるでしょう。

そのような場合は、契約ごとに「通常の条項以外の特別な約束事」として特約条項を追加していかなければなりません。この記事では、不動産売買契約書に特約条項として記載できる内容について、通常の土地取引きと軍用地の記載例をご紹介します。

不動産売買契約書の特約条項とは

不動産売買契約書の特約条項とは、標準的な雛形に記載される基本的な項目とは違い、「通常の条項以外の特別な約束事」です。つまり、売主と買主間の取引条件に沿って明記される特別なもので、場合によっては他の条項を一部打ち消すこともあります。

不動産売買契約書に記載できる特約条項の内容

不動産売買契約書に明記される特約条項の内容については、土地や建物に関することだけでなく、敷地や隣地関係、さらに周辺環境に至るまで様々な事項が考えられます。

例えば、当該不動産の近隣に刑務所や工場などがある場合、買主が近隣環境を承知する旨や、それに伴い発生する損害などを売主は保証できない旨などです。

不動産売買契約書の特約条項に特段の制限はないので法規に反しない限り、様々な事柄を定めることができます。

不動産売買契約書の特約条項の記載例

抵当権抹消の特約
本契約書の規定にかかわらず、本物件に設定されている抵当権が対象不動産の引き渡し時までに抹消されない場合、本契約は解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に変換するものとする。

その他に、同時抹消、引き渡し前の地質調査、設備表の不交付、瑕疵担保責任免責、ローン特約などがあります。

不動産売買契約書には、特約事項を記載する項目がありますが、ぜひ、当事者の取引に合わせた特約事項を明記してください。
また、どのような特約を盛り込むのかについては弁護士などの専門家にご相談ください。

買主は、少しでも疑問感じたら、初心者とは恥ずかしからずに、なんでも質問して、不安解消に努めましょう。

軍用地独自の特約について

独自の特約は、面積と自己の権利の２点あります。
まず物件の面積については、公簿(登記簿面積)により確定します。
実際の土地取引は、売買契約前に売主に実地測量をしてもらい、面積を確定して契約を行います。または、契約後、買主の費用で実測を行い、面積に増減が生じた場合、契約金額を増減することもあります。

しかし、軍用地の取引においては、実測は行いません。なぜなら、米軍が購入目的で実地測量することを許可しないからです。軍用地の取引は、年中無休なので、その度に、基地に立ち入ってしまっては、米軍の運用に支障をきたしてしまいます。

逆に、自衛隊施設の場合、測量する箇所にもよりますが、実地測量が認められるケースがあります。

二つ目は、物件は米軍施設区域内に帰属し(軍用地として使用)、自己の権利を行使することに制限があることを、買主はあらかじめ承諾するとあります。

つまり、軍用地を購入して、その土地に自宅を建てたり、駐車場として使用するなどの理由で、国との賃貸借契約を拒むことはできないという意味です。

では、一坪反戦地主は、どうなんだ！と仰る方もいるでしょう。これは、売主と買主の間の売買契約において、その特約が付されていないからです。つまり、お互い納得づくめで基地反対、契約拒否の主張を貫いているわけです。

黙認耕作地はどうなんだ！と疑問に感じている方もいるでしょう。
そもそも、黙認耕作地は、米軍の管理権のもとで使用が黙認されている耕作地をいいます。日本政府が土地の使用権を与えたものでなく、また黙認耕作者と土地所有者が常に一致しているわけではないなど権利関係も複雑なのです。実際の現場担当者としては、出来るだけ関わりたくない事案です。

さらに嘘みたいな本当の話です。
沖縄が復帰する以前、都内の企業が、恩納村に保養所を建設しようと土地を購入しました。いざ、建物を設計するときに、その土地が嘉手納弾薬庫地区として米軍が使用していることが判明したそうです。

当然、保養所建設は中止となりました。その後については、この場では明らかにすることは控えさせていただきます。

いずれにしても、復帰前のどさくさに紛れて、土地の売買契約をしたのでしょうか。軍用地とつゆ知らずに土地を購入してしまった、泣くに泣けない昔話です。

話は大分脱線してしまいましたが、軍用地の取引においては、独自の特約がありますが、建物を建てる「宅地」ではないので、そう神経質にならずに、安心して売買契約を締結することが出来ます。

最後までご覧いただきありがとうございます。
出会いに感謝です！