知らなったでは済まされない！1000万円得する、マンションの見極め方とは？
私は、数年前にセカンドハウスローンを組んで、新築マンションを購入しました。
県内居住者でも、理由付けが必要ですが、セカンドハウスローンを組むことができます。
最近では、軍用地以外にもマンションの相談を多く受ける様になりました。
そこで、今回のブログでは、私の実体験をもとに、値下がりしにくい、資産価値の高い新築分譲マンションの選び方について、解説します。
立地や管理の良し悪しなど多く注意しなければいけませんが、ブログの都合上、１点に絞ります。
せっかく、高いローンを組んで、新築分譲マンションを購入したのに、数年後、売却するために、不動産業者に価格査定を依頼したら、購入した時より２割も低い価格だった。
これではローンの残債が返済できない！そのような話を聞いたことがあります。
そんな不動産に詳しくない素人でも簡単に分かる方法があります。
それは、新築分譲マンションと中古マンションの㎡単価を比較して、マンションの㎡単価の下落率が小さい物件を選ぶことです。これに尽きます！
例えば、これから購入を検討している新築分譲マンションを、10年後に売却するとしたら、実際に売りに出ている築10年の中古マンションを調べれば、おおそよの売却できそうな価格が分かります。
マンションのスペック、仕様などが異なり、単純に比較することはできないでしょう。しかし、現在、仕様やスペックは最新でも、10年後は、さらに進化しているので、当然、今の仕様は古くなります。
では、具体的に順を追って説明します。「グーホーム」https://goohome.jp/は、新築と中古を区別して検索できます。
①ここでは、那覇市曙3丁目にある新築分譲マンションを例にします。ちなみに当マンションは、築1年未満なので、新築扱いとなります。
マンションは階数、向き、専有面積によって価格が変わるので、一番高い5490万円、面積が広い76.19㎡を基準にします。
新築の㎡単価を算出すると、5490万円／76.19㎡≒72.1万円／㎡となります。
②次に、立地が近い中古マンションを選びます。偶然にも曙3丁目、築6年、4280万円、80.16㎡でした。
中古の㎡単価を算出すると、4280万円／80.16㎡≒53.4万円／㎡でした。
通常、築年数ごとにマンションの価格は下げっていきます。下落率は、平均して約1.1％だと言われています。もちろん、立地や需要によって、逆に上昇することもあります。
新築時：72.1万円／㎡×(1-0.011×6年)≒67.3万円／㎡。この値と先ほど算出した中古の㎡単価を比較します。
6年経過後の試算値：67.3万円／㎡＞53.4万円／㎡と26％も大きく離れていることが分かりました。
つまり、新築で5490万円で購入したマンションが、6年後には4068万円(53.4万円／㎡×76.19㎡）で売りに出されると推測できます。
本来であれば、5127万円(67.3万円／㎡×76.19㎡）で売れると予想できたはずでしたが1059万円も低い結果になりました。
この結果からも分かるように不動産は立地によって、資産価値は大きく変わります。特に、新築のマンションには、販売業者の利益や広告宣伝費が、乗っかっているので、当然ですが、高いです。
実際、中古でも新築時より高い売却可能なマンションは沢山あります。それは、立地や環境の変化などのケースがほとんどです。
今は、新築が高くなってきているので、中古マンションも連動して高くなっていますことから、新築が安く見える「錯覚」に陥りやすいです。
今回は、不動産の素人でも簡単にできる新築マンション価格の適正な見極め方を解説しました。本来は、他にいくつものポイントがありますが、ブログで、全て書き表すことができなかったことはご容赦願います。
1000万円得する！マンション購入術オンラインセミナーを開催します。
ブログでは、表せなかった、とても重要なポイントを、私の失敗談を交えて解説します。これから、マンションを購入する予定の方にはおススメです。
ぶっちゃけ、○○○マンションは買うな！！忖度なしなので、不動産業者の参加はご遠慮願います。絶対！不動産業者に騙されないでください。
日時：6/15(土)16:00～17:00
場所：ＺＯＯＭオンライン
会費：3,000円(事前振込)
物件情報
①嘉手納弾薬庫地区
所在地：沖縄市大工廻
販売価格：5,182,000円
借地料：99,658円
倍率：53倍
地積：81㎡
地目： 雑種地 種別：宅地見込地
単価上昇率：1.32％
※売主物件(仲介手数料ゼロ)
②嘉手納弾薬庫地区（売却済み）
所在地：読谷村伊良皆
販売価格：11,230,000円→10,997,000円
借地料：239,081円
倍率：47倍→46倍
地積：170㎡
地目： 墓地 種別：宅地見込地
単価上昇率：1.07％
※別途仲介手数料
⑤嘉手納弾薬庫地区（売却済み）
所在地：読谷村親志
販売価格：4,225,000円
借地料：82,856円
倍率：51倍
地積：100㎡
地目： 雑種地 種別：宅地見込地
単価上昇率：1.97％
※別途仲介手数料
③那覇港湾施設、価格交渉可
所在地：那覇市住吉町
販売価格：60,000,000円
借地料：1,396,228円
倍率：43倍
地積：212.62㎡
地目： 宅地 種別：宅地
単価上昇率：0.83％
※別途仲介手数料
④残波ゴルフ用地(契約予定)
所在地：読谷村宇座
販売価格：3,825,000円
借地料：142,740円
倍率：26.8倍
地積：776㎡
地目： ゴルフ用地
単価上昇率：0％(２年毎の賃料の見直しあり)
※別途仲介手数料
⑤陸上自衛隊那覇駐屯地
所在地：那覇市字安次嶺
販売価格：9,906,000円
借地料：180,117円
倍率：55倍
地積：41㎡
地目： 雑種地宅地 種別：宅地見込地
単価上昇率：1.02％
※別途仲介手数料・半額キャンペーン
お問い合わせは、gunyouchi@gmail.comまで、お願い申し上げます。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？