軍用地投資は借金をしたほうがいい？その理由とリスク
「不動産投資をはじめたいけど、借金に抵抗がある」
「借金をすることでメリットはあるの？」
不動産投資を始める際、上記のように借金について悩む人は少なくありません。
一般的に借金は良くないというイメージが大きいですが、実際はどうなのでしょうか？
結論から言うと、不動産投資における借金はメリットが大きいため、出来るなら借金をした方がおすすめです。
借金はしてはいけないものだと考える方は、決して少なくありません。
返済が苦しくて自己破産したなどの話を思い浮かべてしまう方が少なくないためです。
しかし、不動産投資においては、借金を出来るならした方がいいケースが多くあります。
実物不動産投資をする際に多くの人は不動産融資を利用している
実物不動産投資は数千万円から億を超える物件もあり、非常に高額です。実際にその金額を自己資金から出せる方は一握りで、実物不動産投資を行っている投資家の多くは借金をしています。
一方で、購入資金を持っている投資家でも、借金をして不動産を購入しているケースはよくあります。
その理由は、自分のお金をできる限り使わずに不動産融資を利用することで、レバレッジ効果が期待出来るなどのメリットがあるからです。
このことからも分かるように、実物不動産投資において借金をすることは、決して悪いことではありません。
しかし、キャッシュフローが悪い投資物件を購入してしまったケースがあります。
よくあるのが投資用のワンルームマンションを購入した際に、キャッシュフローがマイナスになっているケースです。
例えば、毎月の収入が10万円ある不動産で不動産融資の返済が9万円、サブリース契約などのコストが2万円で、手出しが1万円出ているケースです。
このようなケースでは、不動産会社からは月々1万円で生命保険を得られるというような営業トークをしますが、投資なので、手出しをした時点で実は投資として成り立っていないことになります。
月1万円でも年間だと12万円になります。これから家賃が下がったり、入居者が退去すれば、その差額が更に大きくなっていきます。そのため、投資用不動産を購入する際には、しっかりとキャッシュフローのシミュレーションをして、キャッシュフローの良し悪しを確認するようにしてください。
軍用地で借金することは、悪いのか？
必ずしも、そうとは言えきれません。
え？！軍用地投資入門では、「最初は現金で買いましょう」と書いてあったけど、と疑問に思うかもしれません。
確かに、本に記載されている通りですが、それは、あくまでも、初心者に限ってのことです。入門書なので、これから投資を始めようと考えている方向けに書いた本です。
投資初心者が、いきなり借金してまで軍用地を購入するのは、おススメしませんし、投資は、生活費以外の余裕資金で行いましょう。
軍用地で借金して良いのは、資金に余裕のあるです。お金の出し入れなど、管理に自信のある人です。
具体的には、軍用地を当座貸越型ローンを使う方法です。当座貸越とは、所有している軍用地を担保に、ある一定額の借り入れる額を設定し、その額の範囲内で、自由にお金を借りることができます。
例えば、嘉手納飛行場に1000万円の借入枠を設定し、資金が必要な都度、10万円を自由に引き出すことができます。急に車が故障し、修理代がかかったのでお金が足りなくなったときに、一時的に借ります。
自由な目的で、何でも使えるので、ギャンブルに使うことできます。しかし、一般のローンと異なり、デメリットは、金利が若干高いことです。
通常に変動金利より、+0.5％～+1％程度です。それでも金利は低いので、経営者にとって、非常に都合の良いローンであることは間違いありません。
経営者は、一旦、当座貸越で借りた後、収入が入ったら、お金を戻して、利息を軽減しています。
一番良い使い方は、軍用地投資入門のP222の「永久保存版！プロが伝授する軍用地投資の進め方」を参考にしてください。
最近、ある不動産投資家は、当座貸越を使って、相場が下がったタイミングを狙い、億単位の軍用地をしこたま仕込んでいました。
9年後の、2032年の軍用地の原契約の改定時期を念頭に置いた手法です。このタイミングで、一気に軍用地を売却し、ほぼノーリスクで数千万円の現金を手にするそうです。
一度あることは、２度あります。
もう一度、言います。
当座貸越で軍用地を購入して良いのは、お金の管理がしっかりしている人だけです。
最後までご覧いただきありがとうございます。
出会いに感謝です！