【不動産鑑定士試験対策｜鑑定理論】1-2. 不動産とその価格の特徴（条文速習まとめ）

条文

第１章　第２節 　不動産とその価格の特徴

不動産が国民の生活と活動に組み込まれどのように貢献しているかは具体的な価格として現れるものであるが、土地は他の一般の諸財と異なって次のような特性を持っている。

（１）自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、 不増性、個別性（非同質性、非代替性）等を有し、固定的であって硬直的である。

（２）人文的特性として、用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的である。

不動産は、この土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件として利用され、社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。

そして、これらの諸条件の変化に伴って、その利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化する。

不動産は、また、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである（不動産の地域性）。

このような地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められるが、そのいずれもが、不動産の集合という意味において、個別の不動産の場合と同様に、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基準として理解されるものであって、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有するとともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて、その社会的及び経済的位置を占めるものである（地域の特性）。

このような不動産の特徴により、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なって、およそ次のような特徴を指摘することができる。

（１）不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、 その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。

（２）不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。

（３）不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、 発展衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。
したがって、不動産の価格（又 は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の 価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。

（４）不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような 取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。

まとめ

• 土地は、自然的特性と人文的特性を有している。

• 土地の自然的特性として、固定性、不動性、永続性、不増性、個別性を有し、固定的であって硬直的である。

• 土地は人文的特性として、用途の多様性を有し、可変的であって伸縮的である。

• 不動産は、土地の持つ特性に照応する自然的特性及び人文的特性を与件として利用され、社会的及び経済的な有用性を発揮する。

• 不動産は、自然的条件及び人文的条件を共通する他の不動産とともにある地域を構成し、その地域との間に依存、補完等の関係に、他の不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、その関係を通じて社会的及び経済的な有用性を発揮する。（不動産の地域性）

• 地域は、個別の不動産の場合と同様に他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有するとともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて社会的及び経済的位置を占める。（地域の特性）

• 不動産の経済価値は、交換の対価としての価格として表示されるとともに、用益の対価としての賃料として表示される。この価格と賃料の間には、元本と果実との間に認められる相関関係が認められる。

• 不動産の価格又は賃料は、所有権、賃借権等の権利その他経済的利益に対する対価であり、２つ以上の権利利益が同一不動産上に存するときは、それぞれの権利利益について価格又は賃料が形成されうる。

• 不動産の属する地域は常に拡大縮小、集中拡散、繁栄衰退の過程にあり、不動産の価格又は賃料は、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。

• 不動産の現実の取引価格等は個別的に形成されるのが通常であり、不動産の適正な価格を見出すことは非常に困難であり、専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となる。