相続した土地の管理ができない…買い手が見つからない…そんな時に使える制度！ー相続土地国庫帰属制度とは？ー
こんにちは！
Gpicaホールディングです🌼
今回はGpicaホールディングの相続相談窓口である、
「相続相談サポートセンター」のコラムをシェアします！
相続した土地の扱いで困っている方はぜひ参考にしてみてください🌟
以下、相続相談サポートセンターの記事の引用となります。
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こんにちは、相続相談サポートセンターです。
「遠方にある実家を相続したが、誰も住んでいないのに管理が大変…」
「相続した地方の土地を手放すことにしたがなかなか買い手が見つからない…」
不動産を相続した方からこんなご相談を受けることがよくあります。
土地を相続してもその活用が出来ず、
さらには所有し続けることによって固定資産税を支払わなければならない、使っていないのに維持管理をしなければならず経済的負担が大きい、
などの理由から
相続した土地を手放すことを考える方は多くいらっしゃると思います。
ですが、土地によっては売りに出してもなかなか買い手が見つからず、
手放すにも時間や手間がかかってしまうという場合も…
今回はそんな不要な土地を手放したいときに利用できる制度、
「相続土地国庫帰属制度」について解説します！
土地を相続したら…
①自分で活用する
まずは土地を相続したらどうすればよいか、
一般的な活用方法をご紹介します。
最も手間をかけずに活用できるのは
やはり相続人自身がその土地を活用することです。
実家など
を相続した場合は相続人の中にその家に住みたい人がいれば
その人がそこに居住するのが一番簡単にすぐできる活用方法です。
または家屋の無い土地のみを相続した場合は
畑などとして活用することもできます。
②貸し出して活用する
引き継いだ実家にいずれは住みたいが、今すぐに住むのが難しい場合など、
手放したくはないが今すぐ使う予定が無いときは
その家を賃貸として貸出するのも一つの手です。
また、相続した土地に家屋が無い場合は
マンションやアパートを建設して貸し出したり、
駐車場として貸し出すことによって
家賃収入や駐車料金で収益を得ることもできます。
日当たりが悪い・騒音が多いなど賃貸経営に向かない土地の場合は
コインランドリーやトランクルームとして貸出し、活用することも可能。
ただしどの方法も維持管理費がかかったり、
それぞれにメリット・デメリットがあるので、
よく調べて自分に合った方法を選択する必要があります。
③売却して現金化する
自身で活用するのがどうしても難しく、
土地を手放しても良い場合は売却を検討しましょう。
将来的に価格が上がる見込みが無く、自分で住んだり、
活用する予定の無い土地であれば
一度にまとまった売却益を得ることができるので、
売却を検討してみるのも一つの手です。
④活用もできず、買い手も見つからない場合は？
立地等の条件によっては活用も売却も難しいこともあります。
土地は持っているだけで固定資産税が発生しますし、
管理にも費用がかかってしまいます。
そのような場合は「相続放棄」という選択も考えられます。
相続放棄とは相続の開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立て、
被相続人としての権利や義務の全てを放棄する手続き方法。
相続放棄によって不要な土地の権利を放棄することができますが、
その他の相続財産の相続権も全て放棄することになってしまうため、
他に預貯金や株式などの資産がある場合は注意が必要です。
相続したが活用できない土地を手放したい場合
相続した土地を国に引き渡せる制度”相続土地国庫帰属制度”
相続財産の中に不要な土地があっても他の相続財産がある場合は
不要な土地も含めて相続しなければならないため、
相続登記がされないまま放置されてしまう
「所有者不明土地」の発生原因となっていました。
そこで令和5年4月より相続登記の義務化とともに
相続した土地を国に引き渡すことができる新たな制度が創設されました。
この制度は「相続土地国庫帰属制度」といい、
令和5年4月27日から開始しています。
申請できるのは相続や遺贈によって土地を取得した相続人で、
この制度の開始前より前に相続した土地でも申請することが可能です。
複数人で相続した場合も申請することはできますが、
所有者全員での申請が必要です。
その他の要件について解説していきます。
国に引き渡せる土地の要件
全ての土地が国に引き渡すことができるという訳ではなく、
法令で定められた却下事由と
不承認事由のいずれにも当てはまらない土地のみが
引き取りの対象となります。
国庫帰属が認められない相続土地の要件は以下になります。
＜申請できない土地＞
〇建物のある土地
〇担保権や使用収益権が設定されている土地
〇他人の利用が予定されている土地
（境内地、墓地内の土地、用悪水路として利用されている土地）
〇特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
〇境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地
＜該当すると判断された場合に不承認となる土地＞
〇一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用、労力がかかる土地
〇土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
〇土地の管理・処分のために除去しなければならない有体物が地下にある土地
〇隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
〇その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
相続土地国庫帰属制度の申請方法
手続きの流れ
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れは以下の通りです。
まずは法務局へ相談をします。
相談は事前予約制で1回30分です。
相談先は承認申請をする土地が所在する都道府県の
法務局または地方法務局の不動産登記部門になります。
引き渡したい土地が遠方にある場合など、
承認申請をする土地の所在する都道府県の法務局への相談が難しい場合は
近隣の法務局や地方法務局でも相談可能です。
相談は土地の所有者本人でなく家族や親族でもできますが、
相談者が関係のない土地について相談をすることはできません。
また、相談の前に以下の資料の準備が必要です。
①相続土地国庫帰属相談票
②相談したい土地の状況について（チェックシート）
※上記2点は法務省公式HP「相続土地国庫帰属制度の相談対応について」に様式が掲載されています。
③土地の状況等が分かる資料や写真
＜資料の例＞
・登記事項証明書又は登記簿謄本
・法務局で取得した地図又は公図の写し
・法務局で取得した地積測量図
・土地の現況、全体が分かる画像または写真
次に必要な申請書・添付書類を準備し、提出します。
＜作成する書類＞
・承認申請書
・承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
・承認申請に係る土地及び当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
・承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
＜用意する書類＞
・申請者の印鑑証明書
・固定資産税評価額証明書（任意）
・承認申請土地の境界等に関する資料（あれば）
・申請土地にたどり着くことが難しい場合は現地案内図（任意）
・その他相談時に提出を求められた資料
上記書類を土地の所在地を管轄する
法務局・地方法務局の本局へ提出します。
申請書には審査手数料の額に相当する収入印紙を貼って提出します。
審査の結果、承認が下りると、
帰属の承認の通知とともに負担金の納付通知が申請者に届きます。
申請者は通知の到着後30日以内に負担金をする必要があります。
負担金額については次の項目で解説します。
負担金の納付期限
土地所有権の国庫への帰属が承認されたら、
申請者は30日以内に負担金を納付しなければなりません。
負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します。
期限内に負担金の納付が無い場合、国庫帰属の承認の効力は失われ、
もう一度初めから申請をし直さなくてはなりません。
負担金額について
国が元の所有者に代わって土地の管理をすることになるので、
国に生ずる管理費用の一部を元の所有者が負担することとなっています。
承認を受けた人は承認された土地につき、国有地の種目ごとに
その管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して
算定した額の負担金を納付しなければなりません。
負担金の納付が必要となるのは貴族の承認を受けたときの一度のみです。
負担金額は帰属の承認を受けた土地がどのような種目に該当するか、
またどのような区域に属しているかによって決定します。
※１「市街化区域」：既に市街地を形成している区域又はおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。
※２「用途地域」：都市計画法における地域地区の一つで、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用が定められている地域。
※３「農用地区域」：自然的経済的社会的諸条件を考慮して総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域として指定された区域。
上記の表で算定式（１）～（３）の土地の該当する場合、
以下の表の計算に基づいて負担金を算出します。
上記の算定式の自動計算シートが法務省から提供されています。
算定式（１）～（３）の対象となる土地をお持ちの方は以下のシートで計算が可能です。
https://www.moj.go.jp/content/001380792.xlsx
隣接する2筆（1筆＝登記簿上の1つの土地を指す単位）以上の土地については一つの土地として負担金の額を算定することができる特例があります。
特例の詳細については法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html）をご確認ください。
負担金の納付方法
国庫帰属の承認を受けたら
負担金の通知が到達した日の翌日から30日以内に、
負担金の納付が必要です。
相談・申請は法務局にて行いますが、
負担金は法務局に直接現金を持って行って支払うことはできません。
納入告知書に記載されている負担金額を
納入告知書を添えて日本銀行へ納付します。
複数人の相続人で共有の土地の場合（承認申請者が複数人の場合）は
代表者1名が納入告知書を受け取った上で負担金を納付します。
さいごに
昨今、土地利用のニーズ低下などにより、
相続した土地を手放したいとお考えの方は増加しています。
管理が難しい土地や、手放そうと思っている土地がある方は
お早めに法務局へ相談することをお勧めします。
または手放すべきか迷っている土地をお持ちの方は
ぜひグピカへご相談ください。
お持ちの土地の適正な価値とともに、
ご相談者様に合わせて最適な活用方法をご案内します！
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