不動産売却で利益が出たときの税額の計算方法～特別控除や軽減税率の適用条件とは？～
所有している不動産を売却し利益が出た場合は、
納税をする必要があります。
今回はその納税額の計算方法や、
税金の特別控除や軽減税率が適用される条件について解説します！
課税対象・税金の内訳
不動産を売却して利益が発生した時はその利益から、
購入時の取得費と売却時の経費などを差し引いた金額に対して課税されます。
◎課税対象の金額の算出方法
売却金額－（取得費＋売却時の経費）＝課税対象となる金額
課税される税金の内容は
・所得税
・復興特別所得税
(東日本大震災からの復興財源に充てるため、所得税に上乗せして徴収される特別税 ※令和19年まで)
・住民税
の三種類です。
税率が所有期間によって変動する！？長期譲渡と短期譲渡とは？
税率は一律ではなく、不動産を所有する期間の長さによって変わります。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡と言い、税率が高くなります。
反対に5年以上の長期譲渡だと税率が低くなります。
それぞれの税率は
短期譲渡の場合
・所得税 30％
・復興特別所得税 2.1％
・住民税 9％
長期譲渡の場合
・所得税 15％
・復興特別所得税 2.1％
・住民税5％
となります。
所有期間は譲渡した年の1月1日を基準に計算します。
例）2015年5月に購入した不動産を2020年5月に売却した場合。
所有していた期間は2020年の1月1日までとされ、
5年経過していないため短期譲渡の場合の税率が適用。
⇒この場合、税額を節約するには
長期譲渡の税率が適用される2021年1月以降の売却が望ましい。
税額の特別控除とは？当てはまる条件
先に述べてきた通り、
不動産を所有していた期間によって税率が変動しますが、
なぜ短期譲渡の方が長期譲渡に比べて
税率が高く設定されているのでしょうか？
5年以内の短期譲渡の場合は投資用の不動産であると判断され、
短期転売によって不動産価値の高騰や
巨額の利益を出したりするケースがあるため、
短期譲渡の税率が高く設定されていると言われています。
ですが短期譲渡がすべて転売という訳ではないので、
短期譲渡の場合税率が一律だと、
様々な事情があって短期で自宅を売らなければならないという人にも影響が出てしまいます。
その影響を軽減するため、自らが居住している家屋の売却については、
所有年数に関係なく3000万円の特別控除が認められています。
特別控除は「居住用財産の定義」に当てはまる不動産に適応されるため、
一時的に入居していた物件や、別荘等は適応外となります。
※居住用財産の定義
①個人が主として居住の用に供している国内にある家屋とその敷地で、居住用の特例ごとに定める所有期間の要件を満たすもの。
②居住用として使わなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されるもの
③家屋を解体した場合、解体した年の1月1日から現在まで各特例の要件となる所有期間を満たしており、解体から1年以内に売買契約し、且つ居住用に使用し亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されるもの
④居住用家屋を災害等により滅失した場合、滅失した年の1月1日時点で、当該家屋の敷地が各特例の要件となる所有期間を満たしており、滅失日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されるもの
10年以上の長期所有の場合は税率が下がる！適用基準は？
所有期間が10年を超えている場合は
長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算する「軽減税率」が適用されます。
軽減税率の適用には以下のような基準があります。
※軽減税率の適用基準
①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまること。
イ 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
②売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
③売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
④売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
⑤親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
税率は以下のようになります。
最後に
税率だけで判断すると長期譲渡の方が得に見えますが、
築年数を重ねることによって売却前にリフォームが必要であったり、
固定資産税等の維持費がランニングコストとしてかかるため
トータルすると長期的に所有している場合の方が
費用が多く掛かっているケースもあります。
また築年数の浅い物件の方が高く売れるため、
税額を考慮しても短期で売却した方が得な場合もあります。
より高値で売却をするには税率、維持費、売却価格、特別控除などを
数値化し、売却時期を検討する必要があります。
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