マンション購入時、確認しないと損する！？【管理組合議事録】とは？
マンション購入は人生で一番大きな買い物、とよく言われます。
購入を決めたものの、これだけの大きなお金が動くとなると
誰もが不安に感じるのではないでしょうか。
マンション購入で失敗をしないために、
購入前に確認をすべきことは山のようにあります。
今回はその中でも購入を検討しているマンションが優良なものであるか、
見極める際に役立つ「管理組合総会議事録」について解説します！
１.マンション管理組合の機能
マンション管理組合とは、分譲マンションの所有者全員で構成される
マンションを管理する組織のことで、
法律によって定められている団体です。
分譲マンションはそこに住む他の住人と共同で管理をする必要があるため、
マンションの区分所有者全員で管理組合を構成し、
自分たちでルールを設けて住民たち自身で
共同管理をしていかなければなりません。
管理組合の役割は
マンションの管理規約を作成する
共用部分の管理
管理費、修繕積立金の徴収と管理
の3つが主なものとして挙げられます。
管理組合は通常、最低でも年に1回の「総会」を実施することが
法律で規定されています。
この総会ではマンションの管理状況や
マンション管理における課題について確認をします。
管理組合の組合員全員で常に会議が開かれるわけではなく、
基本的には管理組合の役員のみが参加する「理事会」で
マンションの維持・管理についての方針が決められます。
※管理組合と管理会社の違い
管理組合と管理会社はよく混同されてしまいがちですが、
実際は全く異なる組織です。
ここで違いを見ていきましょう。
管理組合はマンションの所有者による、
マンション管理を行う団体のことですが、
管理会社はマンション管理を事業とした企業であり、
管理組合から委託を受けてマンション管理業務を行っています。
２.管理組合総会議事録とは何か？
それでは、「管理組合総会議事録」とはどんなものなのでしょうか？
管理組合総会議事録とは、管理組合の組合員によって開かれた「総会」や
役員による「理事会」の履歴が記載されている書類のことを言います。
この管理組合総会議事録には、そのマンションでどのような問題が発生し、それに対してどのような対応がなされたのか、
また今後より良い住環境にするためにどうすればいいのか
話し合われた事項が記載されています。
例えば、修繕積立金の値上げが行われた場合、
その背景としてどのような経緯から修繕積立金の値上げ
という結論に至ったのかを議事録から確認できます。
このように議事録はマンション管理に関する決議の証拠となるため、
内容を確認することで問題が発生した際に
解決の糸口となる可能性があります。
３.なぜマンション購入前に管理組合総会議事録を確認するべきなのか？
①購入後の資金計画のため
マンションを購入する際、
毎月のローンの返済額やローンの他に負担する費用などを算出し、
購入後に生活していくための資金計画が
最も頭を悩ませる部分ではないでしょうか？
マンションを購入すると、ローン返済の他にも毎月費用が発生します。
分譲マンションは修繕に莫大な費用が掛かるため、
前もって「修繕積立金」として、
一定額を毎月積み立てる形で所有者から徴収しています。
この修繕積立金は毎年同じ金額ではない場合があります。
例えばマンションの大規模修繕は一般的に10～15年毎に行われ、
修繕の見積もりをとった結果、不足分を補うために
修繕積立金の見直しが行われることが多々あります。
総会議事録を確認することで、
何年後に修繕積立金の値上げをする可能性があるのかを確認し、
資金計画を検討する必要があります。
②管理状態の確認
築古物件の場合、管理組合が無い、
もしくは管理組合総会を実施していない、
総会を実施していても議事録を作成していない
というマンションもあります。
議事録が無いから管理状態が悪い、とは一概には言えませんが、
管理組合不在や総会議事録が無いマンションにおいては、
しっかりと管理がされていない、
もしくは今後管理機能が不全に陥るのではないかとみられ、
住宅ローンの借り入れにおいて不利になるケースもあります。
また、総会議事録からは共用部の使用状況、
今後の修繕計画など、マンションの現状を知ることができます。
こういった部分からマンションの資産価値が
今後も継続して守られるかどうかを見ることができるため、
そのマンションが優良であるかどうかの判断材料になります。
③管理費・修繕積立金の滞納やそれに対する対応状況の確認
先に述べたように、マンションの所有者にはローン返済の他にも
毎月の支払いが発生します。
ローンの他にかかる費用として、管理費と修繕積立金があり、
大規模なマンションとなると
滞納者が全くいないということはむしろ珍しいことです。
ですが滞納者の比率が高い場合は、
住人のマナーや管理組合・管理会社の運営に問題がある可能性があります。
（滞納者の比率は世帯数の3％以上になると高いという判断になります。）
滞納者が多数で、マンションの修繕計画の通りに
資金の回収ができていないということは修繕が満足にできず、
マンションの資産価値を維持することが難しいということが予想されます。
管理費・修繕積立金の滞納状況やその対処、
問題が解決できているかについても総会議事録での確認が可能です。
４.最後に
不動産仲介業者や営業マンのレベルは様々であり、
総会議事録に重要な事項が記載されているにもかかわらず、
見落としてしまったり、確認を怠ってしまったりするケースがあります。
購入者自身も総会議事録の内容を見せてもらうことはできるので、
購入前にどのような管理をしているマンションなのか
確認することをお勧めします！
マンション購入は人生の大きな決断のうちの一つ。
ここで失敗をしないためにも、
事前に知識を身に着けて、慎重に検討することが大切です。
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