米地銀破綻とCMBS

CMBSとは商業用不動産担保証券とも言い、オフィスビルやショッピングモールなどへのローン(CRE)を担保にして証券化した金融商品を指します

商業用不動産ローンをSPC(特別目的会社)に売却し、SPCがそれらを担保に格付けを設定し証券化します
証券会社や銀行などはそれらのCMBSを投資家に販売しています

米国では現在、コロナ禍以降も在宅勤務を行う割合が高く、オフィス需要が減少傾向にあります

また、米国ではオフィス不動産のローン設定の70%を地銀が担っているとも言われており、今回の米地銀の連続した破綻劇はCMBCへの懸念を増幅させています

米国の商業用不動産に関連したローンの内、約1兆5000億ドルが2025年末までに返済期限を迎えますが、オフィスビルの評価損や地銀の資金提供能力の低下により、借り換え需要が懸念されています

米国のみならず、欧州でもECB(欧州中央銀行)が域内の不動産市場において商業用不動産が金融システムのリスク要因になり得ると発表しています

マーケットではオフィスリート指数(FTSE NAREIT Equity Office Index)が直近約1年で50%以上下落しており、リーマンショック直後の低水準まで下落しています