宅建士試験合格講座　宅地建物取引業法総論＞宅地建物取引業

2024年4月25日 15:31

　不動産は非常に高額かつ重要な財産であり、これを取引する行為も一般私人にとって極めて重要な行為となります。そのような行為に代理や媒介などの形で関わることができ、しかもそれを生業とできるのが宅地建物取引業者（以下、『宅建業者』）です。すると、この宅建業者が悪質な業者ではお客が困ることになります。さらに、そのことによって宅建業者の信用が下がれば、円滑な宅地建物の流通を阻害し、社会経済に悪影響を与えることにもなりかねません。
　そこで、宅建業者や、その中にあって『重要事項説明』という重大な業務を一手に担うことができる『宅地建物取引士』について、必要な規制を設けることで、不動産の購入者等の利益の保護を図るための法律が『宅地建物取引業法（以下、『宅建業法』）です。

第1節　宅地建物取引業

　宅建業法において、入口の段階で最も重要な用語は、『宅地建物取引業』です。この用語の定義を考えることは、以下の重要な2点のルールに深く関連します。

① 「宅建業」に該当する行為を行う場合には免許が必要である。
② 「宅建業」に該当する行為には宅建業法の適用があるが、該当しない行為には、たとえ宅建業者が行うものであっても、宅建業法の適用はない。

■　１　宅地建物取引業とは

　宅地建物取引業とは、「宅地・建物」を「取引」することを「業」とすることをいい、それに該当する行為をする場合は免許が必要です。よって、「宅地・建物」、「取引」、「業」という言葉の、それぞれの定義を学習しなければなりません。

(1) 宅地・建物
　宅建業法上の宅地とは、以下の3つのものをいいます。

1. 現在建物が建っている土地
2. 建物を建てる目的で取引する土地
3. 用途地域内の土地

　これに対し、建物については、宅地のような厳格な定義はありません。「柱・壁・屋根」の3点が揃っていれば建物と判断してよいです。

1. 「用途地域」とは、法令上の制限の分野として登場する、「都市計画法」の中の用語である。土地をどのような目的で利用するかの計画が決まっている土地のことである。用途地域は、建物を建てる目的で設定するものなので、たまたま用途地域内の土地が田畑や山林であったとしても宅地扱いになるのである。
2. 用途地域内の土地であっても、さすがに現在「道路・公園・河川・広場・水路」となっている土地は宅地とはいえない。よって、これらだけは除外する。
3. 用途地域内の、例えば、道路「予定地」は宅地である。
4. マンションの一室は、一軒の建物と考える。つまり、例えば一棟のマンションの中の一部屋だけを取引するときに、「建物全部ではないから建物を取引することにならない」と解釈することは誤りとなる。

(2) 取引
　取引とは、
① 自ら当事者となって、「売買・交換」をすること
② 他の者の宅地・建物の「売買・交換・貸借」の代理・媒介をすること
　をいいます。