⑶信用保証協会から20本融資を受けて分かったこと～信用保証協会融資の概要
こんちには！2020年以降からフルローンとオーバーローンを連発して徐々に規模を拡大しいてる小規模法人大家の山崎です。そんな私の信用保証協会を使った『今時の小規模大家のローン対策』をご紹介しています。
簡単にノウハウをまとめたサイト『小規模大家の信用保証協会活用法』というサイトも運営しています。
「信用保証協会から20本融資を受けて分かったこと」というシリーズでnoteを書かせていただいています。このセミナーは、私が2022年の間、大家の会に無料でセミナー講師として伺います！という企画で取り組んでいたものです。いままでこんな大家の会さんでセミナーをさせていただいています。
現在販売している２つの教材（①政策金融公庫対策、②信用保証協会対策）で合計５時間話したものを、概要90分にまとめた無料セミナーです。そのセミナーをnoteで再現をしようとして作ったシリーズです。
セミナーでは120枚ほどのパワーポイントを使いますが、不特定多数の方が見られるnoteに掲載できるものは多くはないので、文字で伝えられる範囲で説明をさせていただきます。よろしくお願いします。
リアルのセミナーを聞きたい方は、こちらの『信用保証協会から２０本融資を受けて分かったこと＜最新版セミナー＞』開催情報専用LINEオープンチャットに登録してリアルセミナーのスケジュールを確認ください。個別に何でも質問できるように2時間半セミナー＆懇親会付きで行います。匿名（ニックネーム）で気軽に登録してください。いつでも退会可能です。
今回は、前回に続いて、（３）として３番目のnoteをお届けします。
今回から本格的に、不動産賃貸業がどうやって信用保証協会を活用するか、、、という話に入っていきたいのですが、その前に、不動産賃貸業が設備資金で信用保証協会を利用する場合の基本的な知識をインプットさせていただきます。
信用保証協会と政策金融公庫には、それぞれ良い点があります。そのため小規模大家さんは組み合わせて使うことをお勧めします。私も、信用保証協会から20本、政策金融公庫から12本融資を受けています。（2022年3月末）
政策金融公庫は小口資金を繰り返し借り入れるのと、創業時期に設備資金で不動産購入資金を無担保で借りるという使い方が中心になると思います。しかし、政策金融公庫は時限的な特別枠を除けば創業時であっても7200万円（通常は4800万円）が上限となります。繰り返し不動産購入資金を使うには金額として心細いです。
そこで信用保証協会が登場してきます。信用保証協会は設備資金2億円、運転資金8000万円という一般保証枠があります。１つの枠だけの上限（一般保証枠）で2.8億円という魅力的な枠があります。信用保証協会の方が、政策金融公庫より融資を受けられる金額が圧倒的に大きいのです。そのため、これから大家さんで、プロパー融資になかなか辿り付けない方には、信用保証協会の活用をオススしています。
ところで、信用保証協会とはいったいどんな会社なのでしょうか？
信用保証協会は、中小企業や小規模事業者が金融機関から事業資金を調達する際に、保証人となって融資をサポートしてくれる公的機関、とされています。
しかし、各都道府県などにある信用保証協会は、民間企業であり営利事業として融資先から保証料というお金を取って、それを利益にして事業を行なっています。そのため信用保証協会で働いている方は公務員ではありません。
信用保証協会は全国に５１あります。各都道府県に1つあるのと、特定の市にあります。例えば、神奈川県には、神奈川県信用保証協会と横浜市信用保証協会と平塚市信用保証協会があります。愛知県には愛知県信用保証協会と名古屋市信用保証協会があります。そのため信用保証協会は全国に５１存在します。
自分の自治体に信用保証協会が２つあると、2ヶ所から融資を受けることが出来る可能性はありますが、融資枠の金額管理は５１の信用保証協会でシステム上で連動しています。そのため、枠の金額は何ヶ所の信用保証協会から借りても同じです。
次に、信用保証協会の信用保証の仕組みです。融資を受ける時は４つの関係者が存在します。
⑴大家さん
⑵信用保証協会
⑶金融機関（銀行・信金・新組）
⑷自治体
の4者です。
この４者の関係を説明します。
⑴大家さんは、⑵信用保証協会に、信用保証をしてもらうお礼に保証料を支払います。
⑴大家さんは、⑶金融機関から融資を受けて、その借りたお金を返済して利息を支払います。
⑵信用保証協会は、⑶金融機関に、資金を借りる大家さんの信用保証をします。その結果として企業が倒産した場合にはその金額を信用保証協会が金融機関に代位弁済します。
⑷自治体は、⑴大家さんに、特殊な保証枠を使うための認定書の発行や、特別な保証制度を使う時の保証料補助を行います。
⑵信用保証協会と⑷自治体は、都道府県制度融資の保証制度や市区町村制度融資の保証制度を共同開発します。
⑷自治体は、⑶金融機関に、特殊な保証制度を利用したときに利子補給をします。
そんな４者の関係で信用保証協会の信用保証制度が成り立っています。
信用保証協会の信用保証の仕組みは分かりにくいですが、しっかり理解してください。
次に、信用保証協会を使うときに、普段使わない言葉で、頻繁に出てくる言葉が６つあります。この６つのキーワードを理解しておく必要があります。ここではこの6つのキーワードを説明しておきます。
まずは、①つ目の『設備資金』という言葉です。
信用保証協会にも、政策金融公庫にも、プロパー融資やアパートローンにはない、「設備資金」や「運転資金」という言葉が登場します。信用保証協会も政策金融公庫も融資をする際には、その融資は設備資金なのか運転資金なのか、はっきりさせます。
設備資金とは、不動産や機械や金額の大きな備品など金額が大きい融資を受ける際に、目的がはっきり何かの購入か決まっていて長期にわたって返済する場合に該当するものです。主に法人が資産計上して減価償却に回す設備や資産です。
不動産賃貸業なら、リフォーム資金はどちらに該当するか微妙なところです。政策金融公庫には、設備資金と運転資金で別々に枠がある、ということはありませんが、信用保証協会は別々に融資金額の上限が管理されます。
設備資金と運転資金の借入金額の大きさを不動産賃貸業で比較すると、運転資金より設備資金のほうを大きい金額で繰り返し融資を受る傾向にあるので、設備資金で上限がきてしまいやすいです。
一方、信用保証協会の運転資金を上限8000万円まで借りるのは不動産賃貸業では難しいです。そのため出来るだけ、微妙な案件は運転資金にしておきたいところです。リフォーム資金は、窓口となる金融機関や信用保証協会と相談して運転資金として借りられないか相談したいです。
金融機関の担当者さんは、信用保証協会の運転資金にはめっぽう強いです。多くの企業が借りたがるのが運転資金だからです。都道府県制度融資や市区町村制度融資の特別な保証制度など、とっても詳しいです。
ところが銀行員さんは、設備資金の経験は多くありません。特に、不動産賃貸業が繰り返して繰り返して融資を受けたいと考える、収益不動産を購入する際の協会制度融資の設備資金の保証制度は全く知識がない人も多いです。
特に協会制度の特殊な設備資金のことは、全くご存じない銀行員さんがほとんどです。（大阪のようしシステム化されていて、不動産賃貸業が使うCSジョイントのような保証制度が明確になっている信用保証協会は例外です。）
そういう意味で、金融機関の支店に行って、店頭で色々聞いても、特殊な協会制度の設備資金融資のことは、ほとんど情報を取ることはできません。大家さんが自分で借りたい保証制度を調べて見つける必要があります。
次に、②つ目の『責任共有対象外』というキーワードを説明します。
この責任共有対象外という言葉は非常に重要です。この言葉の意味が分からないと、信用保証協会の融資を上手に使いこなせないからです。
大家さんが、信用保証協会付きの融資を金融機関から受けるときに、信用保証協会は金融機関に一般的には８０％の金額の信用保証をします。言い換えると、お金を借りた大家さんが飛んじゃったり、倒産しちゃったら残債の８割を信用保証協会が金融機関に代位弁済する・・・ということです。
金融機関は２割のリスクで済む、というか２割は責任を持つ（責任を共有する）ということです。そういう通常の保証制度を「責任共有の保証制度」という言い方をします。俗に８割保証とか８０％保証、と言われている言葉です。
ところが、信用保証協会が金融機関に１０割の信用を保証する例外的な保証制度が存在します。金融機関から見ると、信用保証協会が全額代位弁済してくれるので融資をするリスクがなく、いわばノーリスクで融資をすることができます。
こんな信用保証協会が１０割（１００％）代位弁済をしてくれる特殊な保証制度を、『責任共有対象外の保証制度』と言い、10割保証とか１００％保証の保証制度、と言います。
小規模零細大家が金融機関に資金を借りに行った場合、責任共有の保証制度と責任共有対象外の保証制度、どちらが資金を借りやすいと思いますか？
当然、責任共有対象外の保証制度、いわゆる１０割保証の保証制度のほうが融資を受けやすくなりますよね。そういう責任共有対象外の保証制度を有効活用するのが、小規模零細大家の国の支援型融資の有効活用・・・という話になります。
私が、小規模零細大家で、何故メガバンクでオーバーローンが受けられたのか・・・答えは簡単です。責任共有対象外の運転資金で口座を開けて、責任共有対象外の保証制度の設備資金を使って融資を受けたからです。
属性の悪い弱小大家さんは、法人を設立して１本目の不動産購入資金融資を政策金融公庫で無担保フルローン（オーバーローン）で借りて、２本目を信用保証協会の責任共有対象外の保証制度の設備資金を使ってフルローン（オーバーローン）で借りる・・・というような話が国の支援型融資の有効活用です。
そんな保証制度をどうやって探すのか？それはこの先説明してきます。
次に、③つ目の『保証料』について説明します。
信用保証協会から融資を受けるには、信用保証協会に保証料を支払う必要があります。入居者さんが保証料を払うように、融資を受ける大家さんも信用保証をしてくれる信用保証協会にお金を借りるための『保証料』を支払う必要があります。
この保証料ですが一体どれくらい払う必要があるのか？
実はこれは、決算書の点数によります。信用保証協会は各法人を決算書で１００点満点で採点していて、１０点毎に企業をランキングして保証料を決めています。これを保証料率区分と言います。
役員員借入金は、BSに明記されていれば法人評価（採点）では自己資本算入してくれますが、保証料の支払いの点では自己資本算入してくれません。そのため決算書内容が悪いと保証料は高くなります。
一括払いをすると、融資額のザックリ６～８％が保証料となり、この金額が融資実行時に融資額から引き落とされます。
１５年以上借りる設備資金の保証料が最初に一括で引き落とされると非常に大きいです。そのため保証料は分割払いにして払うことをオススメします。分割にするとザックリ年率１％を毎年払うことになります。この保証料も均等払いができる信用保証協会や最初のほうが支払う割合重くなっている信用保証協会など色々です。
保証料を分割するには大家さんが申込書を書くときに自分で分割払いを選ぶ必要があります。銀行員さんは、期間の短い運転資金を扱うことが多いので、分割払いを選ぶことに慣れていません。そのため一括払いに簡単に丸をしてしまう傾向があります。そのため大家さんが自分で保証料の分割払いを選び、年１回保証料を払うようにする必要があります。
信用保証料のシミュレーションは各信用保証協会のサイトにありますが、そもそも自分の会社が何点で評価されているか知らないと、保証料率区分が分からないので金額の予想精度上がらないです。そのため、早く信用保証協会に法人登録や支店登録をして、最新の決算書を登録して、自分の法人の点数を把握する必要があります。
ということで、信用保証協会は余分な保証料がかかるので、いつまでも信用保証協会に頼っていないで、出来るだけプロパー融資に早く進めるように取り組む必要があります。
次は、④つ目のキーワード『別枠』です。
下記の資料には、融資枠が３つある、と書かれていますが、実は2021年12月末で3つ目の枠はなくなってしまいました。
現在使える枠は、『一般保証枠』と『セーフティーネット保証枠』です。その２つの枠に運転資金8000万円と設備資金２億円の金額の枠があります。
３つ目の枠は『危機関連保証枠』と言って、大きな社会的な危機と思われることが起こると現れる特別枠です。新型コロナで出現しました。以前はリーマンショックの時に登場したようです。
私は、この別枠をフル活用しました。運転資金は、危機関連保証枠⇒セーフティーネット保証枠⇒一般保証枠、の優先で借りました。
設備資金は、危機関連保証枠の設備資金で使える魅力的な保証制度を地元で見つけられなくてセーフティーネット保証枠を使って収益不動産を購入していきました。
一般保証枠でなく、別枠をフル活用して信用保証協会から融資を受けました。そのため現在も一般保証枠に余裕があります。
次に、⑤つ目のキーワード『制度融資』について説明します。
企業が立地する多くの自治体には、ほとんどの場合３つの制度融資が存在します。
そもそも、信用保証協会から融資を受ける保証制度は、３つの種類（保証制度の塊）に属しています。その３つの種類の塊のことをそれぞれ『制度融資』と言います。
法人の本社が所在する都道府県にある『都道府県制度融資』。法人の本社が所在する市区町村にある『市区町村制度融資』。そして信用保証協会のオリジナル保証制度である『協会制度融資』。この３種類です。市区町村制度融資は、首長さんが選挙で選ばれる市区町村です。千葉区中央区、みたいな区はありません。千葉市にあります。都内の区にはある、そんな感じです。
都道府県制度融資には、信用保証協会と自治体（都道府県）が一緒に作った保証制度があります。特徴は、長期・固定・低金利です。
市区町村制度融資には、信用保証協会と自治体（市区町村）が一緒に作った保証制度があります。特徴は、利子補給です。
協会制度融資には、信用保証協会がオリジナルで作った保証制度が属します。
こう書くと、都道府県制度と市区町村制度融資には、メリットがあって、協会制度融資にはメリットがないように思えます。ある意味その通りなのですが、それは運転資金のケースです。運転資金を借りるときには、その通りで都道府県制度融資や市区町村制度融資のほうがメリットがあります。そのため銀行員さんが詳しいのです。
一方、協会制度融資に不動産賃貸業向けの融資があることが多いです。そのため銀行員さんは、協会制度融資の設備資金融資に詳しくなく、融資した実績も少ない傾向にあります。
次に⑥つ目の、『保証制度』について説明します。
保証制度とは、融資のメニューのことです。政策金融公庫で言う「融資制度」という言葉と同じです。
各保証制度は、３つの制度融資に属しています。３つの制度融資にたくさんの保証制度があるので、そこから不動産賃貸業が使いやすい保証制度を探して使う必要があります。宝探しみたいです。笑
制度融資と保証制度と枠のイメージはこんな感じです。
縦横で図にすると、縦に３つの制度融資があって、その中にたくさん保証制度がある。横３つの保証枠と運転資金・設備資金がある・・・
この箱のイメージで、どんな保証制度を使いたいか自分で考えて、自分が使いたい保証制度を探すイメージです。ここに、責任共有対象外と責任共有の考えが入ってきます。
少し複雑ですが、ここを理解しないと信用保証協会を使いこなすことが難しくなります。
ありがとうございます。今回は以上です。次のnote４『信用保証協会融資の注意点』に続きます。
リアルのセミナーを聞きたい方は、こちらの『信用保証協会から２０本融資を受けて分かったこと＜最新版セミナー＞』開催情報専用LINEオープンチャットに登録してリアルセミナーのスケジュールを確認ください。個別に何でも質問できるように2時間半セミナー＆懇親会付きで行います。匿名（ニックネーム）で気軽に登録してください。いつでも退会可能です。
私は無料の大家の会（無料・匿名LINEグループであるオープンチャット）を、大阪の大家さんと共同開催しています。
毎月東京と大阪で隔月でセミナー＆懇親会をしています。興味がある方は、こちらを確認ください。
ぜひ、東京か大阪でお会いしましょう！
『大家業×宅建業で規模を拡大する会』
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私はTwitterで色々呟いていますので、ぜひフォローしてください！noteに書いてないことも色々呟いています。笑
https://twitter.com/SekainoYamachan
本シリーズは下記の７話で構成しています。順番に確認ください。
note(1)～はじめに・・・
note(2)～初心者利用できる不動産融資
note(3)～信用保証協会融資の概要
note(4)～信用保証協会融資の注意点
note(5)～信用保証協会の企業評価
note(6)～信用保証協会を使いこなすために
note(7)～これから大家さんの信用保証協会活用法
今回の内容を大家の会でセミナーやっています！（講師派遣無料2022年内）現在販売している２つの教材（①政策金融公庫対策、②信用保証協会対策）で合計５時間話したものを、概要90分にまとめた無料セミナーです。
上記の内容で、大家の会へセミナーの講師として参加します！５０人以上大家さんが集まる会でオンラインセミナーに対応します。（質疑応答込で２時間程）お気軽に連絡ください。
ご連絡はTwitterのDM又は、こちらのサイト（ hosho-kyokai.com ）から連絡をお願います。大家さんで上記のセミナーを聞きたい方は、所属する大家の会の事務局さんに是非ご依頼ください！
どんな大家の会でセミナーしているのか・・・上記サイトで確認してください。有名な大家の会でもセミナーしています！
以下、今回のシリーズ以外の信用保証協会について書いているnoteです。ぜひ確認ください。
『信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』下記より確認ください。
note①～概要解説編
note②～政策金融公庫との違い編
note③～法人属性編
note④～物件融資目線の確認編
note⑤～金融機関開拓編
note⑥～攻略方法６ステップ編
note⑦～塩対応の壁と理由編
note⑧～事前必要文書作成編
note⑨～レベル別ガイド編（銀行の塩対応の理由と対策）
有料note①～基本知識編：信用保証協会活用の基礎講座
【作者プロフィール】からご確認ください。なお公開しにくい情報やこだわった情報は誰からでも見られる状態を避けて２つの有料教材にしています。
【基本知識】また信用保証協会の基本知識を『小規模大家の信用保証協会活用法』で体系立てて説明しています。合わせてご確認ください。
【注意点】信用保証協会は仕組みが同じでも運用は51の各信用保証協会で異なることがあります。保証制度もバラバラです。自分が融資を受けたい信用保証協会や自治体に問い合わせてください。理解度が低いと塩対応を受けるので要注意です！
株式会社グローバルセールス 代表取締役
小規模大家の信用保証協会活用法 管理人 山崎次郎