【ヤバい】タイ・シラチャでまぁまぁな大手が絡んだ不動産投資トラブルがあったらしい
投資関連のことを、ちょっとタイとかに詳しい人に聞いていたら、なんだかとんでもないことが起きていたようで…。
これから海外不動産での投資を考えている人に向けて、注意喚起というか、そんな形で発信できればいいかなと思っています。
ドーミーインによる不動産投資トラブルがシラチャで発生？
どうやら、あのドーミーインの運営関係のことで、不動産投資のトラブルが発生したようです。
先に、どんなことが起きてしまったのかを簡潔にご紹介しようと思います。
それぞれの事情とか、なんでそんなことがおこったのかという見解については、記事の後半にしっかり書きますので、ぜひ最後まで読んでもらいたいなと。
ドーミーインの不動産投資トラブルに関する簡単な経緯
ドーミーイン、おそらく知っている方、聞いたことがあるという方が多いのではないでしょうか。
ビジネスマンの方がよく利用する宿泊施設です。
ドーミーインは、もともとは、社員寮の運営を行っていた「共立メンテナンス」という会社が運営しているサービスで、社員寮のノウハウなどを活かしてちょっと贅沢なビジネスホテルを運営しています。
そのドーミーインが、タイのシラチャに進出すると、結構前にリリースされていたそうなんです。
↑というか、プレスリリースが残ってましたね。多分これのことだと思います。
これはまた別途説明するんですけど、シラチャって日本人の滞在率が多い地域なので、そこに日本人に人気のドーミーインが来るってなったら、その不動産に投資すればいいじゃないかって思うわけですよね。
で、投資家がそのドーミーインシラチャの物件を購入したそうなんです。
1人2人じゃないですよ、何人もの投資家が購入したって噂では聞きました。
で、ここで急展開。
ドーミーインがそのシラチャの物件での運営を撤退することになったそうです。
「…えっ！！！？」
いや、そうですよね？まだまだ投資の勉強を始めたばかりの自分でさえ「え！？」って言いましたもの。
「ドーミーインがシラチャで運営する物件です」って聞いたから、その価値が上がるよねって思って投資家の皆さんは購入しているわけじゃないですか。
それを撤退されたら、上がってくるはずの物件の価値がもう無いわけで。
投資家のみなさんにとっては大損です。
不動産なので、もちろん安い買い物じゃないです。これはかなりの巨額詐欺といわれてしまっても仕方ないのではないでしょうか…。
今回のシラチャでの不動産投資トラブルに関わってる人たち
ある程度の全体像を説明したので、ここからはちょっと詳しく書いてみようと思います。
登場人物
共立メンテナンス
ステイジアキャピタル（日本人投資家に不動産を販売している）
この「共立メンテナンス」って会社が、ドーミーインを運営しているところで、今回の件にとても大きくかかわっている人です。
「ステイジアキャピタル」は、海外不動産を販売している会社です。
この2社が主にかかわっていたそうです。
今回のドーミーインシラチャの件をまとめてみた
先述したように、ドーミーインはもともと社員寮から生まれた事業です。
社員寮を運営していても、会社の中で利用者が減ったら、寮の中に空きがでる、その空き部屋をちょっと贅沢なビジネスホテルとして利用する。
これがドーミーインの事業モデルだそうです。
（自分はよく日本各地を飛び回っているのですが、ドーミーイン使ったことないなぁ…）
で、共立メンテナンスが事業をやるために物件を仕入れてくるやり方は2あって、「自社で購入する」か「サブリース」という形で事業の建物を入手しているそうです。
その流れで海外事業をするうえで、新しく開発された建物の一部をドーミーイン（共立メンテナンス）が購入したそうです。
この建物の運営はドーミーインが行います。
で、購入していない埋まっていない部屋を不動産投資家に売り出したと。
「ドーミーインがタイに進出するので、その一室を購入しませんか？」というセールストークで。
そうすれば、ドーミーインを利用するお客様を囲うことができるから。なぜならドーミーインは知名度もあるし、買った物件からの収入も作りやすいと誰もがそう思ったと思います。
しかし、今現状その建物がどうなっているかというと
「もう、ドーミーインは撤退した状態」になっています。
これ、どれくらい物件の価値に違いが生まれてしまうんでしょうね。
で、どれくらいの損害になったんですか…？
ここまできたら興味本位だったんですけど。
どれくらい損害が生まれたのか、それとなく聞いてみました。
ドーミーインで運用するとしたら、1万5千円程度で一泊一部屋貸し出すことができたとしましょう。
もちろん、その名前が撤退してしまった以上、この金額では貸せないですよね。
ドーミーインであることによって集客などが見込めるのに、その看板が外れてしまうことで稼働率も落ちてしまうわけです。
これは不動産事業としてはかなり大損なんじゃないかと。
これはあくまで噂ですが、10万バーツ/1平米で売ったものが半分以下に下落したとか…。
名前がなくなるだけでこうですよ。半額以下ですよ。
一部屋30平米だとしたら3,000,000バーツ、1バーツ＝4円として、12,000,000円です。
ドーミーインがはずれちゃったことで、12,000,000円が5,000,000円とかじゃないと売るにも売れないことになっているそうです。
なぜドーミーインはシラチャの物件から撤退したのか
ドーミーインの撤退で、オーナーからはかなり批判が殺到してそうですが、そもそもどうして撤退することになったか気になりませんか？
自分「だって…これだけの人を巻き込んで『やっぱりやりません！』ってなったらそりゃ避難は殺到するだろうし。どうして撤退という選択をしたんでしょう？」
知人「そう思うよね。でもこれには不動産の管理などが関わっていたそうなんですよ。」
不動産の管理は、オーナーさんの投票みたいなもので決まるとのこと。
まあ一部屋一票の感覚ですが、例えば部屋の規模が大きければその分投票の効力は高くなるというような感じで各オーナーさんに管理会社を決める投票権が割り振られているそうです。
不動産管理会社が何をするかというと、共用部分はみんなで管理するのが本来ルールなのですが、その管理を代行してくれるのが「不動産管理会社」です。
その不動産管理会社をメンテナンスしたり、日々清掃したりするんですが、タイになるとプールやフィットネスジムなど、共用スペースの範囲が広いので、管理が大変なのです。オーナーさんは、その共用部分をいくらでどの会社に管理を依頼するのか決める投票を行うわけです。
知人「日本でも区分マンションとかを持っていると、『来年の管理はどうしますか？』って決めるタイミングがあったりしますよ。」
で、簡潔に言うと
「ドーミーインは管理費高いから、他の会社に依頼しよう」ってことになり、このオーナーの投票で管理会社として選ばれなかったそうなんです。
自分「まあ…オーナーが選んじゃったならしょうがないとも言えますよね…」
知人「いや、そんな簡単な話じゃないと思いますよ」
今回話題になっているドーミーインの建物って、約300室くらいあったそうなんですが、その1/4はドーミーインが所有していたそうなんです。
通常としては1/4の部屋を持っていれば、ほとんど決定権持っているようなものなので、ドーミーインが「うちに任せてくれ」って1/4を行使し続ければよかったと思います。
この投票も、すべてのオーナーが参加する感じではなくて、実際には「決まったところでいい」「自分の票くらいじゃ変わんないと思うし、めんどくさいから投票しない」という方もいらっしゃいます。1/4さえあればほぼ決定できるというのも、白紙投票が多いので、あまり決定が揺るがない印象です。
あくまでこれは推測なのですが、おそらくドーミーイン自体が継続しようとしていなかったんじゃないかなと。
知人「多分、物件の開発から間違ってるんですよね」
そもそも、この物件、やや街から離れたところにあるのであまり集客できないんじゃないかなと…。
自分たちが予想している収益にならなかったため、撤退を選んだのではないかと思っています。
つまり、ドーミーインさんも「ここでならドーミーインで収益作れますよ」っていわれて購入したと思うので、そう思うとかわいそうですよね。
ドーミーインはおそらく、「損切」という形で本格的に物件を手放すかもしれないです。（もう手放しているかも）
しかし、ドーミーインって約300のうちの1/4しか物件を持っていないので、残された3/4を購入した人達がいるはずなんです。
今回の件で学ぶ不動産投資について
結局、投資家に今回のドーミーインについて販売などをしたステイジアキャピタルさんは、オーナーさんにかなり時間をかけて説明をしたそうです。
やはり運用してみて、ドーミーインの管理費が破格に高かったこと、そもそも集客に向いている立地ではなかったなど、さまざまな要因がありますが、不動産の投資ってかなり難しいものなんだなと再認識しました。
不動産はその名の通り動かせないものなので、道一本変わるだけでも価値が大きく変わってしまいます。
そのため、とてもローカルな情報が投資のすべてを左右するといっても過言ではないと思います。
また、いわゆる賃料での収入（インカムゲイン）を得るのであれば、賃料設定もとても重要です。
宿泊や長期滞在にニーズのある場所なのか、適性をしっかり把握する必要があると思います。
今回購入してしまった物件も、いつまでも持っているだけでは損を生むだけなので、損切で売却するしかないと思うのですが、オーナーさんにとっては夢を買ったようなものなので、その気持ちを考えると苦しいだろうなと…。
もちろん、今回はこの開発の時点でドーミーインにこの物件のことを持ち掛けたところが根本的な原因を作っているのではないかな、と思っています。
これから投資をしていくなら、その土地のことも、不動産の価値についても詳しいプロに任せる必要があるんだと思います。
明日は我が身…。
▼不動産投資の知識についての参考記事
▼ドーミーインの参考記事