不動産購入価格が半額に！？大幅値引きを成功させた経緯について語る。
MADOKA（マドカ）と申します！サイドFIREを目指している者です！
現在までに古家を5棟購入して、それぞれリノベーションを施し、ありがたいことに現在すべて入居者様がついております。
今回は、「指値交渉（値引き交渉）」について記事にしたいと思います。
不動産投資といえば、毎月の家賃収入で手堅く儲かるイメージもある一方、
どうしても物件購入費用の初期投資金額が大きいため手が出しづらい…という方も多いのではないかと思います。
タイトルにもある通り、僕は今まで最大で580万円の物件をほぼ半額の300万円まで落として購入したことがあります。
その時の経緯から想定する、売主さんが指値を了承してもらえた理由について考察していきたいと思います！
購入希望（可能）金額の考え方
上記にある通り、580万円から300万円まで引き下げて購入できた物件についての経緯を書きたいと思います。
まずこの物件の存在を何で知ったか？
については、全国古家再生推進協議会®︎のスキームである「物件見学ツアー」に参加したことで知りました。
この時は2021年6月の物件ツアーでした。
いつものように3〜4件ほど目ぼしい物件を巡り、古家再生士®︎の見立てより、それぞれの物件のリフォーム費用と想定家賃から物件購入可能額を算出していきます。
こちらは、物件ツアーでの内覧が終わった後、参加者全員で想定家賃から利回りを基に逆算して物件購入金額を考えたホワイトボードの写真です。
この物件は写真の③の物件となります。
少し見づらいと思いますので…
ホワイトボード左から…
・売値：580万円
・想定家賃：6.3万円
・予算：580万円
・修繕費：260万円
・指値：320（300）万円
少し補足をすると、
最終的に算出したい指値（購入希望価格）については…
①：想定家賃を全員で検討します
②：想定家賃の年額を出します（①×12ヶ月）
③：②に戸建目安の利回り13％をかけます（②×13％）
④：③が総予算となるため、そこから修繕費を引きます。
以上、この④が購入可能額となりこの金額内で買うことが出来れば、想定利回りの13%を達成できると同時に、想定家賃も確保されることになります。
この物件の場合は④まで計算すると、指値（購入可能額）は320万円と導き出されましたが、キリのいいところで「300万円」で交渉してみよう、と思ったわけです。
価格交渉が成功した要因について
さて、ここまではあくまで買い主（僕）側の一方的な希望です。
ここから、実際に売り主さんに対して、この金額なら買います！買わせて下さい！！
とお願いするわけですが、当然NGを食らってしまうこともあります。
というか、僕の今までの経験からすると、感覚的に成功率は2割程度です。
では8割がた失敗する指値交渉がなぜ今回は受け入れて貰えたのか？について考察していきたいと思います。
改めて、今回は売主さんの売出し価格は580万円でした。
そこから300万円の指値交渉をしてOKをいただいて、売買契約に臨んだわけですが、その時になぜ了承してくれたか？についてヒアリングしてみました。
その結果をまとめたのがこちら↓↓
成功要因の考察
【理由①】
・維持にかかるコストがかかるから
（例）
・固定資産税等の支払い
・万一の災害時などの倒壊や損傷リスク
・ご近所さん対応の心理的コスト
【理由②】
・すぐに売りたい理由があったから
（例）
・急にまとまったお金が必要となった
・現金化して財産分与する必要があった
【理由③】
・こんな古家に買主が現れるか半信半疑で売り出していた
ということでした。
なるほど〜！
と思いましたね。。理由①、②についてはもっともな回答でした。
特筆すべきは③の理由。
「他人の不用物は誰かの宝物」となる。
それまで輝きを失ってしまってた家に、新たに魂を宿らせる。
それを気に入ってもらった人に提供する。
正に、僕が狙っているビジネスモデルの中ではここがキーポイントであります。
今回の物件が大幅に値引きが出来たのは、こういった理由があることがわかりました。。
まとめ
改めて、指値交渉に応じてくれた理由は
①維持にかかるコストがかかる(心理的コスト・時間的コストも含む）
②すぐに売りたい理由があったから（相続や支払いなどを控えているためなど）
③そもそも価値が低いと思っていたから
がありました。
今回のケースでは以上の理由でしたが、物件の数だけ、売主さんの色々な思いがあると思います。
事前にこのような想定はしつつも、なんだかんだで、やはり実際には、
如何に数多く物件を見て、アタックするか
が購入可能額で買えるかどうかの成功率に関わってきます。
その中で、仲介会社さんに売主さんの売却理由を聞いてみて、上記のような理由が確認できれば、もしかしたら指値交渉ができるチャンスかも知れません！！
以上、考察でした。最後までお読みいただきありがとうございました！！