【費用相場】不動産売却の業者選びのコツ・安く抑える方法を紹介

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不動産の売却を考えていて、売却の際の諸費用について知りたいという人も多いでしょう。実は、仲介手数料や印紙税などの費用は不動産購入と同じくらいの金額がかかってしまいます。少しでもかかるコストを抑えたい場合には、受けられる控除や不動産仲介業者選びのコツなどを知っておくことが重要です。

この記事では、不動産売却にかかる費用のシミュレーションや業者選びのコツなどについて解説します。

不動産売却にかかる主な費用と相場

不動産売却にかかる手数料は、不動産購入にかかる手数料と同じくらいだとされています。ここでは、主な費用や相場について見ていきましょう。

仲介手数料

不動産売却にかかる費用のひとつに「仲介手数料」があります。仲介手数料とは、その名の通り不動産売却の仲介をしてもらう際に支払うことになる費用のことです。不動産仲介業者に依頼して、不動産を売却する場合にはこの費用がかかります。不動産売却にかかる仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって計算式が定められているのが特徴です。

計算式としては、200万円以下の部分に関しては売却価格×5%+消費税、200万を超え400万円以下の部分に関しては売却価格×4%+消費税、400万円を超えた部分については売却価格×3%+消費税となっています。

たとえば、売却価格が500万円の場合、正式には200万円以下の部分は200万円分、200万円を超え400万円以下の部分は200万円分、400万円を超えた部分は100万円分というように分けて計算します。しかし、このように分けて計算するのは大変なので、売却価格が400万円を超えている場合には、売却価格×3%+6万円＋消費税の計算式を採用するのが一般的です。

仮に、売却価格が1000万円であれば、上記の計算式に当てはめると仲介手数料は税込39万6000円になります。仲介手数料の上限は定められていますが、不動産仲介業者によってはその範囲内であれば無料というケースもあるため、しっかりと確認することが重要です。

印紙税

不動産を売却する際には、売主と買主とのあいだで不動産売買契約書を交わすことになります。不動産売買契約書には、その売買価格に応じた印紙を貼らなければいけないため「印紙税」がかかることになるのです。

印紙代は売買価格に応じて異なりますが、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの取引であれば、軽減税率の適用を受けることができます。以下で売買価格に応じた印紙の金額を一部ですが見ていきましょう。

100万円を超え500万円以下の場合の印紙税は1000円です。500万円を超え1000万円以下だと5000円、1000万円を超え5000万円以下の場合には1万円、5000万円を超え1億円以下なら3万円というように、売買価格が増えるにつれて、印紙税も高くなっていくのです。印紙を貼る必要があるのに貼っていない場合には、過怠税が課されるので注意しましょう。

登記費用・司法書士費用

不動産売却の際には「登記費用・司法書士費用」がかかります。不動産を売却するときには、「所有権移転登記」の手続きが必要です。

発生する登記費用としては、2021年までは不動産の固定資産税評価額×1.5％となっています。しかし、所有権移転登記の費用は買主が負担するため、売主への負担はありません。

売主が負担する登記費用としては「抵当権抹消登記」の際の費用が挙げられます。売却する不動産に住宅ローンが残っている場合には、抵当権抹消登記の手続きを行う必要があるのです。

抵当権抹消にかかる費用の相場は、1不動産あたり1000円程度となっているため、大きな負担にはなりません。ただし、司法書士に依頼する場合は手数料も含めて5000～2万円程度の費用がかかるので注意しましょう。

譲渡所得税などの税金

不動産を売却するときには、譲渡所得税などの税金がかかるケースもあります。

不動産売却によって利益が出た場合には「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つがかかります。これらの税金は、物件所有の期間によって税率が変わるのが特徴です。

「短期譲渡所得（5年以下）」と「長期譲渡所得（5年超）」の2つに分類されるため、売却したい物件がどちらになるのかしっかりと調べておきましょう。

短期譲渡所得の場合には、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％となっています。長期譲渡所得の場合には、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％と、短期のケースと比べて税率が半分程度になるのです。

また、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した日を基準にするわけではありません。売却した年の1月1日時点を判断基準とするので注意しましょう。

その他費用

上記以外にも、さまざまな費用が発生するケースもあります。まず、住宅を売却して引っ越す場合には、引っ越し費用がかかります。相場としては、1回あたり15万～20万円ほど引っ越し費用がかかるでしょう。また、売却したあとに新居を購入する場合には、仮住まいへの引っ越し費用、新居への引っ越し費用と2回分の費用がかかるので注意が必要です。

ハウスクリーニングをしてから売却する場合もあるでしょう。このケースでは、5万～20万円程度の費用がかかります。ハウスクリーニングくらいなら大した費用にはなりませんが、リフォームする場合には100万円程度の費用を見込んでおかなければいけません。隣地との境界があいまいな場合は、境界確定や測量をしてもらうことも可能です。境界が確定していることを望む買主も多いため、はっきりしていない場合には測量などをしたほうが売却しやすいでしょう。費用相場としては、30万～80万円程度です。このほかにも、廃棄物の処分料や建物の解体費用などが必要になるケースもあります。

不動産売却で返金される可能性がある費用

返金される可能性がある費用としては、まず「固定資産税」が挙げられます。固定資産税は、毎年1月1日に不動産を所有している人に課される税金のことです。固定資産税は1年分をまとめて納税するのですが、売却によって所有権が買主に移った場合には、その年の残りの税金は買主が負担する義務があります。そのため、1年の途中で売却した場合には残りの月数、もしくは日数分の固定資産税は買主から返金されるのです。

マンションの場合には「管理費・修繕積立金」なども返金してもらえます。マンションでは、月ごとに管理費や修繕積立金などを支払うのが一般的でしょう。月の途中で売却した場合には、その月の残り日数分の管理費などは買主が負担するべきなので、日割り計算で返金してもらえます。

不動産売却の流れと費用が発生するタイミング

不動産売却の流れが理解できていれば、費用の準備もしやすくなるでしょう。ここでは、不動産売却の一連の流れと費用が発生するタイミングについて解説します。

不動産仲介業者のリサーチ

不動産を売却するうえで、まず行うのが不動産仲介業者のリサーチです。不動産の売却は大きな金額が動く取引なので、安全に行うためには不動産取引の専門家の力が必要になります。そのため、不動産売買のサポートをしてくれる不動産仲介業者のリサーチは欠かせません。一括査定サイトなどを利用して、物件がどのくらいの価格で取引されているのかをチェックしてみましょう。この段階で、不動産仲介業者もいくつかチェックしておくとスムーズです。ある程度の相場がわかったら、信頼できる不動産仲介業者を探します。売却を有利に進めてくれる知識や実績があるのかどうか、対応は丁寧かといったことに注目しましょう。

不動産仲介業者を決定し媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産仲介業者が見つかったら、正式に媒介契約を結びます。媒介契約には主に3つの種類があり「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分けられるのです。それぞれに特徴があるのですが、これらの契約については後程詳しく解説します。媒介契約を締結させたあとは「物件状況等報告書」や「設備表」を作成することになるでしょう。物件状況等報告書とは、売却予定の物件について知っていることをまとめたものです。たとえば、雨漏りやシロアリの害がある、増改築の履歴、マンション管理に関する事柄などが挙げられます。設備表は、不動産に備え付けられている設備の故障の有無などをまとめたものです。

売却額の決定と売却活動の開始

不動産を売却するためには、売却額を決定しなければいけません。基本的には、不動産仲介業者が提示する査定額を基にして、売却額を決定することになるでしょう。最終的には自分自身で売却額を決定することになりますが、売却には諸費用がかかることを忘れてはいけません。売却額から諸費用などを差し引いた額が手元に残る金額になります。諸費用を考えずに売却額を決めてしまうと、思ったよりも手元に残る金額が少なかったという事態にもなりかねません。そのため、売却の際にどのくらいの費用がかかるのか事前に見積もっておくといいでしょう。あらかじめ費用を把握しておくことで、売却額も決めやすくなります。

売却額が決定したら、売却活動が開始されます。不動産仲介業者が営業をスタートするので、売主は業者からの報告を待つことになります。

買い手が決まったら売買契約を締結する

買い手が決まったら売買契約を締結することになります。一般的には、この売買契約時に仲介手数料の半額を支払うことになるでしょう。また、売買契約書には売却価格に応じた印紙を貼る必要があります。そのため、印紙代も準備しておきましょう。

残金決済後に物件の引き渡し

最後に、残金決済と物件の引き渡しです。仲介手数料の残金を支払って、物件の引き渡しをしましょう。固定資産税の負担割合を事前に決めておくことが重要です。買主と話し合いをして負担割合を決めておき、引き渡しのタイミングで清算を済ませます。問題がなければ、引き渡し自体はスムーズに進むでしょう。ただし、書類の不備や設備の不具合などがあった場合、引き渡しが延期になることもあるので注意が必要です。不動産の権利証や実印がない場合や、設備が動かないなどの不具合があった場合には、引き渡しが延期になる可能性もあるので、引き渡しの前にしっかりと確認しておきましょう。

不動産売却にかかる費用のシミュレーション

不動産売却にはさまざまな費用がかかりますが、イメージしにくいという人も多いでしょう。ここではそのような人のために、3000万円で物件を売却する際にかかる費用をシミュレーションしていきます。

ローンなしの場合

まずは、ローンを完済している不動産を3000万円で売却する場合です。ローンが残っていないのであれば、抵当権抹消費用や金融機関に支払う手数料などの負担が不要になります。また、司法書士に依頼する必要もないので、コストを低く抑えることが可能です。ただし、売却益が発生する場合には、譲渡税や所得税などを支払う必要があります。

実際の費用相場としては、仲介手数料が税込みで105万6000円、印紙代は1万円になります。引っ越し費用やハウスクリーニング費用は、20万～40万円かかるのが相場でしょう。すべて合わせると、126万6000～146万6000円程度の費用がかかるのです。このほかにも、売却益が出た場合の譲渡税や所得税などがかかるケースもありますが、売却時に用意する金額の目安はこの金額になります。

ローンありの場合

ローンが残っている場合には、諸費用と合わせてローン残高の支払いも必要になるので注意しましょう。また、ローンなしの場合と比べると、手数料や登記費用などが発生するので、諸費用も1万～2万2000円ほど高くなります。仲介手数料と印紙代はローンなしの場合と同じく、105万6000円と1万円です。また、ローンありの場合には、売却までにローンを一括繰り上げ返済する必要があり、それには手数料が必要です。一括返済事務手数料は5400～3万2400円程度になります。そのほかにも、登記費用・司法書士費用として5000～2万円の費用がかかります。引っ越し費用やハウスクリーニング費用が20万～40万円になるので、諸費用の合計は127万6400～151万8400円ぐらいになるでしょう。

不動産売却で費用を抑える方法

不動産を売却するときには、できるだけ費用を抑えたいものです。ここでは、不動産売却にかかる費用を抑える方法を紹介していきます。

3000万円控除を受ける

居住用財産、つまりマイホームを売却した場合には譲渡所得から上限3000万円まで控除できるという制度があります。これは、所有の長短に関係なく適用されるため、マイホームを売却するときにはどのような人でも控除を受けることが可能です。ただし、生計を一にする親族や内縁関係にある人などに譲渡した場合は対象外になるので注意しましょう。

また、特例を受けることのみを目的にした入居、一時的な理由による入居、別荘や娯楽目的とした家屋は適用外です。あくまでも、自分たちが住んでいた不動産を売る際に適用される制度なので、これらの条件に当てはまるとみなされた場合には適用が除外されます。

1000万円控除を受ける

長期に保有している土地の1000万円特別控除を受けるのも費用を抑える方法です。この制度は、リーマンショック後の不動産流通活性化のために設けられた特例となっています。平成21年に取得した土地を平成27年以降に譲渡、平成22年に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から上限1000万円まで控除できるといった制度です。ただし、3000万円控除と同様に、生計を一にする親族や内縁関係にある人などに譲渡した場合は適用外になるので気をつけましょう。相続や贈与などによって取得した土地も対象外となっています。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を活用する

相続や遺贈によって不動産売却を行ったときに受けられる特例もあります。これは、相続または遺贈によって取得した被相続人の家屋や敷地を売却した場合に、上限3000万円まで控除が受けられるという特例です。ただし、この特例が適用されるためには、以下の条件をすべて満たしていなければいけません。まずは、平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却することです。期間が決まっていますので、これよりも前、もしくは後に売却した場合には適用されません。

2つ目は、昭和56年5月31日以前に建てられ、区分所有建物登記がされていない建物であることです。新しい建物は対象外なので気をつけましょう。最後は、相続開始直前に被相続人以外に居住していた人がいないことです。たとえば、父親から相続した場合には、父親以外に居住している人がいなかったことが条件になります。

軽減税率の特例を活用する

所有期間が10年を超えている場合には、軽減税率の特例を活用することができます。これは、自分が居住していた住居を売却し、一定の要件を満たしている場合に受けられる特例です。軽減税率の特例を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

まずは、日本国内にある自身が居住する、家屋または家屋と共に敷地も売る場合です。3000万円の控除と同様に、マイホームを売ることが条件になっています。次に、売却した年の1月1日時点で家屋または敷地の所有期間がともに10年を超えていることです。3つ目は、売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないことが条件になります。2年以内に同じ特例を受けている場合には対象外になるので注意しましょう。売却した自家屋もしくは敷地に対して、買換え・交換の特例などを受けていないことも条件です。基本的には、ほかの特例を受けていると、軽減税率の特例を受けることができません。ただし、3000万円の控除は重ねて受けることが可能です。最後の条件は、売却した相手が生計を一にする親族や内縁関係にある人などではないことになります。

これらすべての要項に当てはまれば、軽減税率の特例を受けることができます。課税長期譲渡所得金額(＝A)として、6000万円以下の場合は「A×10％」、6000万円超の場合は「(A－6,000万円)×15％＋600万円」という計算式で税額が決定されるのです。

不動産仲介業者の役割と仲介を依頼するメリット

不動産仲介業者を利用しなくても、不動産を売却することは可能です。しかし、仲介業者に依頼することで得られるメリットも多くあります。まずは、不動産仲介業者が売主と買主のあいだに入って、正しく契約を進めてくれます。不動産売買は、大きな金額が動く取引です。そのため、できるだけ安全に、正確に取引をすることが重要でしょう。しかし、不動産取引に詳しくない素人だと、どのように契約するのが正しいのかわからないことも多いものです。専門知識がある人に介入してもらう方が安心かつ安全に、取引を進められます。

適正価格で不動産の売却ができるのも大きなメリットでしょう。売却したい不動産にどの程度の価値があるのかを正しく知ることは難しいものです。そのため、適正価格を知らないまま個人で交渉を始めてしまうと、損をしてしまう可能性もあります。不動産仲介業者を介すれば適正価格を知ることができるので、相場よりも安い価格で売却してしまうといったリスクを回避することが可能です。

書類の準備やトラブルがあった際の対処なども任せることができます。書類作成や準備は手間がかかりますし、個人で行おうと思うとミスをしてしまう可能性も高いものです。専門家である仲介業者に依頼すれば、手間も省けますし思わぬトラブルにも適切に対応してくれます。そして、早く売買契約に進むことができるのも良い点です。不動産仲介業者による宣伝は効果が高いので、個人で売却先を探すよりもスピーディーに、買い手が見つけるケースが多いでしょう。できるだけ早く売りたいと思っている人にとっては、大きなメリットになります。

不動産仲介業者選びのポイント

不動産売却を安心して進めるためには、不動産仲介業者の選び方が重要になります。どのようなポイントを押さえて選べばいいのか、詳しく見ていきましょう。

担当者が査定額の根拠を説明できるか

まずは、担当者が査定額の根拠について説明できるかどうかに注目しましょう。どうしてこの査定額になったのか聞いてみることが大切です。査定の根拠をきちんと説明してくれる担当者なら、しっかりと対応してくれる業者である可能性が高いです。プラスポイントやマイナスポイントなどを細かく説明してくれる担当者は信頼性が高いでしょう。根拠があいまい、もしくはプラスの評価だけしか話さないような担当者は、契約を取るために高く査定しているケースもあります。このような場合、実際に売り出すときに査定額よりも大幅に下がることも考えられるので、良い面・悪い面どちらもしっかりと説明してくれる業者を選ぶのがポイントです。

類似物件の売買実績があるか

不動産仲介業者によって、実績やノウハウは変わってきます。そのため、類似物件の売買実績にも注目してみましょう。類似物件の売買実績がある業者は、エリア情報や売買価格の相場を知っています。実際の情報を把握しているため、信頼度が高いでしょう。たとえば、一戸建てを売りたいのであれば「○○エリアの一戸建ての売買件数を教えてください」というように聞いてみましょう。直近2年ぐらいのデータがあれば、査定額と売買価格の差が小さくて済みます。有名な不動産仲介業者であっても、販売実績が少なかったりエリア情報に詳しくなかったりするケースもあります。その場合、売買金額が低くなることも考えられるので、売買実績は必ず聞くようにすると安心です。

営業マンの対応力

営業マンに対応力があるかどうかをチェックするのも欠かせません。査定や契約について気になることや不安なことがある場合も多いでしょう。些細な質問にも真摯に耳を傾けてくれる、適切な回答をしてくれるような営業マンなら、安心してサポートしてもらうことができます。営業マンの実績や知識なども重視しましょう。営業マンの腕次第で有利に不動産売却を進めることも可能になります。

また、連絡を取り合う機会も増えますから、ストレスを感じずに接することのできる営業マンかどうかも重要になります。話すことがストレスになるようでは、売却に対する気持ちも萎えてしまうでしょう。そのため、やり取りをしていてストレスを感じない営業マンや不動産仲介業者を選ぶことも大切なポイントです。

媒介契約の形

媒介契約には3つの種類があります。まず「一般媒介契約」は、複数の不動産仲介業者と契約できるのが特徴です。それだけではなく、仲介業者の仲介なしでも売却できるなど、最も自由度の高い契約となっています。「専任媒介契約」は、契約できる不動産仲介業者は1社のみですが、一般媒介契約と同様に不動産仲介業者の仲介なしでも売却が可能となっています。「専属専任媒介契約」は、契約できる不動産仲介業者は1社に限られます。また、不動産仲介業者の仲介なしの売却はできません。つまり、自分で売却先を見つけてきても専任媒介契約している場合には、勝手に売却できないということです。

一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約の順で、制限が厳しくなっていきますが、不動産仲介業者にとっては「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は利益につながりやすい契約です。そのため、一般媒介契約よりも熱心に買い手を探してくれるというメリットがあります。それぞれに、メリット・デメリットがあるので、自分に合った媒介契約を選択しましょう。

不動産売却のコストを抑えるなら「ゼロワンハウス」がおすすめ

不動産売却にかかるコストのなかで最も大きいのが仲介手数料です。「ゼロワンハウス」なら、仲介手数料を安く抑えることができます。また、物件調査や査定、相談がすべて無料で利用できるのもメリットでしょう。余計な初期費用がかからないので、安心して査定などの依頼ができます。営業マンの対応力にも定評がありますし、売却希望物件の査定額にもしっかりした根拠があるため安心して任せることができます。他社と比べて、仲介手数料に納得がいかないときには交渉にも応じてくれるなど、柔軟な対応が魅力です。

不動産は売却にも購入にも手数料がかかるケースが多いでしょう。しかし「ゼロワンハウス」を利用すれば、どちらの場合でも手数料を抑えることができるのです。そのため、できるだけ費用を抑えて不動産売却をしたいという人には「ゼロワンハウス」がおすすめと言えます。

不動産売却費用は購入時とほぼ同じ！不動産売買は業者選びが重要

不動産売却にかかる費用で最も高いのが仲介手数料で、売買額によって金額が変わるのが特徴です。不動産売却にかかる費用は、不動産購入時にかかる費用と同じくらいかかりますが、さまざまな控除を活用したり信頼できる不動産仲介業者を利用したりすることで、トータル費用を安く抑えることができます。不動産売買をするのなら、ゼロワンハウスを利用して手数料を安く抑えましょう。