『マンション投資の「ルール」は私が教えます』を読んで。
不動産投資。ワンルームマンション投資に2022年が明けた頃から興味を持ち、色々な業者とやり取りをして、現在一戸所有しているのだが
昨日、紹介で実際にお会いした株式会社エイマックスの代表取締役社長である天田氏と話をして非常に有意義であったので、氏の本を要約するとともに、末尾に自分の感想も述べたい。
まず代表取締役の天田氏について。社長自ら一担当者として現場に入り込む姿に感銘を受けた。経営者であるとともに一担当。説得力を感じた。
次に今回要約した氏の著書である『マンション投資の「ルール」は私が教えます』について。読みすく、頭にすいすいと入ってきた。以下要約したい。
不動産投資は23区の中古マンルームマンション一択で考える
一番の重視ポイントは物件の立地。立地さえ見極めれば9割成功。
駅から徒歩10分以内
専有面積は20〜30mが理想
マンションの総戸数20戸以上
総戸数が少ないと修繕工事などの費用負担が増える
家賃が妥当な物件
バス、トイレ別、オートロック、宅配ボックス付は満足度が高い
サブリースは絶対にダメ。不平等契約。
頭金を多く入れるより、複数戸を買い増すべき。
繰上げ返済を続けて、後々得られる家賃収入が飛躍的に増える。
物件の販売だけでなく、賃貸管理を丁寧にしている不動産会社か？
管理委託手数料とサービス内容のバランスが重要。相場は月3,000円以上だと高め。
借入金利の目安は2%以下。
不動産流通標準情報システム レインズを見せてもらって、口だけの情報を信頼しない
近隣の類似物件の賃貸事例を見せてもらう
特に家賃相場を重視すること
重要事項調査報告書を見せてもらい、管理や修繕計画が適切に行われているか確認。
中小不動産会社は利益幅が少なくても優良物件を仕入れることができる
マグロの競りのように、優良物件は複数の不動産会社が購入を希望するため、仕入れ価格が上がる
利益をある程度犠牲にしても仕入れることができる
大手不動産会社だと、社員数も多く固定費が嵩むため、一戸あたりの利益幅を高くせざるを得ない
宅地建物取引士いわゆる宅建を持っていること。合格率は15から20%
不動産営業最低3年
年間30〜50戸の販売実績あり
レスポンスは5時間以内
頭金とは別に必要な諸経費は60〜80万
印紙税、司法書士報酬、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、金融機関への融資手数料、火災保険料変動金利は概ね10数年間で下がっている
23区内の実質利回りは平均3.8〜4.5%
ローン借入金利の金利差が2%以上あれば損はない。
団体信用生命保険、いわゆる団信用はがん保障付きローン商品向け団体信用生命保険がベター
がん保険が不要になる
資産管理のコツは不動産関係専用の口座を持つこと。
自分の生活費と一緒にするとわけわかめになる。
23区内のワンルームマンションであれば出口戦略は不要
立地のいいマンションは価値が下がりにくい
マンションを持ち続けている限り、ローンを完済した後に家賃収入をずっと得られる。
キャピタルゲインより、メリットは大きい
23区内が絶対条件。例外的に武蔵野市の一部、三鷹市の一部、川崎駅、横浜駅周辺の物件。
最寄駅徒歩10分以内が目安。ただし、恵比寿、三茶、広尾、渋谷などは10分以上でも入居率が高い。
建物の総戸数は最低20戸以上。30戸以上あれば、ベター。少ないと、建物全体の修繕工事や改修工事の一戸あたりの費用負担額が増える。
築年数は10〜20年がベター。1981年の新耐震基準法。
耐用年数が長い鉄筋コンクリート構造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート構造（SRC）であれば60〜70年平均寿命。
バス、トイレ別、オートロック、宅配ボックス、エレベーター付き（3階までなら）
正方形や長方形の一般的な間取り。柱や変形した廊下など無駄な物がないこと。
購入を検討している物件周辺の家賃相場を確認する
ネット情報よりも地元の賃貸仲介会社へ。「不動産投資を検討している者だが、この条件の物件の家賃相場はこの辺りではいくら？」と物件概要書を見せて聞く。
最低3店舗くらい。
ハザードマップを確認すること。
川の近くなら、水災もカバーする火災保険特約を。
本当に色々なエッセンスが詰まった本である。これを元に、バイブルの一冊として、物件を選びたいと思う。また天田氏と会話して、非常にエネルギーも感じた。歳の差は7〜8歳差くらい。氏の別の著書も読んで自分のモノにしていきたい。