不動産売却価格をAIに聞いてみた
不動産を売却する機会は、人生の中で突然訪れることがあります。 たとえば、自分が所有する物件の売却や、両親が亡くなった後の実家の処分などが考えられます。
こうした場面では、通常、不動産会社に相談し、査定を依頼することになります。しかし、不動産会社にもさまざまな種類があり、どこに相談すればよいのか迷うこともあるでしょう。
また、提示された査定額が適正なのかどうか、自分で判断するのは容易ではありません。もちろん、専門書やインターネットで調べて価格を算出することも可能ですが、正確な情報を得るには時間と労力がかかります。
そこで、今回は生成AIを活用して売却価格を試算してみました。AIは計算の根拠を明確に示してくれるため、参考になる部分が多くありました。
今後、こうした状況に直面した際には、まず生成AIを活用して大まかな売却価格の目安を知った上で、不動産会社に査定を依頼し、具体的な売却手続きを進めていくのが、より合理的な方法になるのではないかと感じました。
以下に、生成AIに問い合わせた内容と、その回答をご紹介します。
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[ChatGPTへの指示]
あなたは不動産取引のプロです。私は売却の可能性のある土地付き一軒家の適正売却価格を知りたいと思っています。 現時点でわかっている情報を添付しましたので、この情報をもとに算出してください。この物件の家屋はかなり老朽化が進んでおり、取り壊して新しく立てる必要があります。 このため、解体撤去をすることを前提に見積もりを出してください。
又、適正価格の算出手順についても明確にしてください。
[ChatGPTからの回答]
適正売却価格の算出を行います。以下の手順で進めます。
適正価格の算出手順
土地の相場価格を調査
京都市山科区御陵荒巻町の土地相場を調査し、㎡単価を算出。
類似の土地取引データを収集し、平均価格を算出。
建物価値の評価
建物は1988年築で、老朽化が進んでいるため、価値はゼロと判断。
取り壊し費用を概算で算出し、価格から控除。
解体費用の算出
木造2階建て（100㎡）の解体費用の相場を調査し、控除額を決定。
京都市の解体業者の費用を参考に、1㎡あたりの平均単価を適用。
その他の考慮点
土地の形状、接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率なども加味。
近隣の売却実績と比較して、適正価格を調整。
データ収集と計算
ご提供いただいた情報を基に、京都市山科区御陵荒巻町にある土地付き一軒家の適正売却価格を算出いたします。建物は老朽化が進んでおり、解体撤去を前提とした見積もりとなります。
1. 土地の相場価格の調査
京都市山科区御陵荒巻町の土地相場は、平米単価約12.0万円／㎡、坪単価約39.6万円／坪と報告されています。
2. 建物の解体費用の算出
木造2階建て（約100㎡）の解体費用は、一般的に以下の通りです：
坪単価：3～4万円／坪
総費用：約90～120万円
この範囲内で解体費用を見積もることができます。
3. 適正売却価格の算出
土地面積が100㎡とすると、土地の評価額は以下の通りです：
土地評価額：100㎡ × 12.0万円／㎡ = 1,200万円
ここから解体費用（約90～120万円）を差し引くと、最終的な売却価格の目安は約1,080～1,110万円となります。
4. その他の考慮点
土地の形状・接道状況：不整形地や接道条件が悪い場合、価格に影響を及ぼす可能性があります。
用途地域・建ぺい率・容積率：再建築の制限がある場合、買い手の需要に影響します。
近隣の売却実績：近隣の類似物件の売却価格を参考に、適正価格を調整することが重要です。
最終的な売却価格は、これらの要素を総合的に考慮して決定されます。詳細な査定を行うためには、不動産の専門家に相談されることをお勧めします。
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[ChatGPTへの指示]
平米単価約12.0万円／㎡とありますが、そこを中心として、どのくらいの振れ幅があるかも教えてください。
[ChatGPTからの回答]
土地の相場価格において、平米単価が約12.0万円／㎡というのは一般的な参考値ですが、振れ幅は以下の要素によって変動します：
1. 立地条件
交通アクセス：駅近や主要道路沿いの物件は高く評価され、単価が上昇します。逆に、駅から遠い場合やアクセスが悪い場所では単価が低くなります。
商業地域／住宅地：商業地域に近いと需要が高く、価格が上昇します。純粋な住宅地では多少安くなることがあります。
2. 土地の形状
整形地：四角い形の土地は高く評価されますが、不整形地（L字型や三角形など）は評価が低くなりがちです。
土地の広さ：大きすぎる土地や細長い土地は、購入希望者が限られるため、単価が低くなることがあります。
3. 接道状況
接道が良好（前面道路が広く、2面以上接道している）と評価が高いです。逆に、接道が狭い・隣接道路に制限がある場合、価格は下がる可能性があります。
4. 周辺の相場
同エリア内の他の売買事例や、近隣の開発状況も影響します。例えば、近隣の開発が進んでいる場合は、相場が上昇することもあります。
振れ幅の予測
高めの土地相場：12.0万円／㎡よりも5～10%高い場合（13～14万円／㎡程度）
低めの土地相場：12.0万円／㎡よりも5～10%低い場合（10～11万円／㎡程度）
このため、相場の振れ幅は大体、 10万円／㎡ ～ 14万円／㎡ の範囲内で考えるのが妥当です。
最終的には、周辺の取引実績や具体的な土地の特徴によって調整が必要となります。
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まとめ
AIを活用するメリット
不動産の価格算出が手軽にできる
計算の根拠が明確なので、査定額の妥当性を判断しやすい
事前に相場感をつかめるため、不動産会社との交渉に役立つ
AIだけに頼らず、最終的には専門家の意見も参考に
AIの試算を参考にしつつ、実際の市場状況や物件の個別要素を考慮する必要がある
不動産会社や税理士などの専門家とも相談しながら進めるのが望ましい
今後の展望
生成AIの活用範囲が広がることで、不動産売却のプロセスがより スムーズになる可能性がある
今後、さらに精度の高いAIツールが登場すれば、個人でもより正確な査定が可能になるかもしれない
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。今後もあなたのお役に立てる記事を投稿していきますので、スキ・コメント・フォローなどを頂けますと感謝感激です。宜しくお願いいたします。