その投資判断、間違っていませんか？
みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
今週水曜のこと。
タイ不動産セミナーの動画を視聴し、
物件購入を「検討したい」と希望された方に
個別に提案書を
作成してお送りしたところ、
こんな断りのメールをいただきました。
「海外不動産の割りに利回りが低く
国内不動産と比べて魅力を感じない」
なるほど・・・・。
確かに今回ご紹介した案件では
コロナ禍での厳しい現実を踏まえつつ、
間違った投資判断に繋がらないように
綿密な市場調査と競合分析した結果を反映。
あえて硬めの数字を
提示させてもらったこともあり、
残念ながらその方には
ご満足いただけなかったようです。
確かに海外では
日本では考えられないような
トラブルに巻き込まれることもあります。
私自身、
以前マレーシアで
新築コンドミニアムを購入し、
完成・引き渡しを受けて以降
誰も入居もしていないのに、
所有するユニットの
天井がどういう訳か崩れ落ち、
全額自己負担で修理した
苦い経験もあります。
ですので、
海外不動産投資をやる場合、
それなりのリスクなり
損失が出た時でもカバー出来る
高い利回りが欲しい気持ちはよくわかります。
でも、ちょっと待ってください。
利回りだけで
容易に判断していませんか？
その利回り計算は
投資の魅力が正しく反映されたものですか？
海外不動産投資の
本当の魅力や醍醐味について
しっかり正しく理解していますか？
今日の話はあなたが今後
不動産投資をしていくのであれば
投資活動を通じて
大きなお金を手にしたいのであれば
絶対理解しておくべき
無茶苦茶重要なことを
伝えています。
力を入れて
書いたメルマガにはなりますので、
最後までしっかりとお読みくださいね！
投資で最もメジャーな指標
大切なのは《◯◯利回り》
投資の良し悪しを
判断する指標・尺度には
様々なものがありますが
最も代表的で身近なものは
「利回り」ですね。
1,000万円の物件を購入し
年間100万円の収入を見込めれば
利回り10％。
実にわかりやすい^^
このように、
利回りの数字を把握することで、
どれくらいの収入を得られるのか、
あるいは何年で
投資資金を回収できるのか
などを理解できるようになります。
利回りが高ければ高いほど
多くの利益を手に出来る訳ですから
投資家として
高い利回りを求めることは
正しい判断と言えるでしょう。
ただ、この表面利回りは、
誰もが簡単に算出できる代わりに、
不動産投資に
必要な経費がまったく
考慮されていないため、
本来は表面利回りではなく、
必要経費や税金などを考慮して
算出される《実質利回り》が大切です。
「Net Operating Income (NOI)」
と言い換えることも出来ますね！
ただ、
どちらの利回りも
1年という短い期間で算出するため、
1年以上先の将来的な
家賃変動までは考慮されない
という難点もあることは知っておきましょう。
せっかく投資をするのであれば
投資の効率性に注目しよう！
利回り計算の他に
投資の効率性を図る上で
よく活用されるのが
『ROI』
「Return On Investment」の略称で、
日本語では
「投資収益率」や
「投資利益率」とも呼ばれます。
その投資で
どれだけ効率的に利益を
上げたのかを示す指標でして、
このROIの数値が
高ければ高いほど、
うまく投資ができているといえます。
ROIは、
次のような式で求めることができます。
（売上ー売上原価ー投資額）÷ 投資額×100（%）
簡単に言うと
「利益」を「投資額」で
割ることによって
ROIを計算することができます。
さて、
利回りやROIは理解したとして
これはどうでしょう？
今回セミナーの中で提案した
新築コンドミニアムのプレセール。
投資してから
実際に収入を得るまでに
2-3年の空白期間があり、
かつ、
物件の完成引き渡しの前に
転売(売却)して利益確定
＝キャピタルゲインを得れる場合、
どのような指標で
収益性を計れば良いか
お分かりになりますか？
不動産投資でよく使われる
IRR：内部収益率とは？
不動産投資の良し悪しは
単年度の利回りなどで
評価されるべきではなく
最終的な投資の出口をとって
初めて良いか良くないかの判断が出来ます。
そういう意味で
是非皆さんにも覚えて欲しい
代表的な指標があります。
それは・・・
英語を並べても
イマイチ想像しにくいですね・・・汗
日本語訳では
《内部収益率》と言い表され
投資によって得られる
将来のキャッシュフローの現在価値と、
投資額の現在価値が
等しくなる「割引率」のことを指します。
えっ？もっとわからなくなった！？
別の言葉で言い換えると
「投資資金を
どれくらいの期間で
回収できるかを考慮し、
投資の効率性を測る指標」
と、考えてください。
最終的に同じ金額を
回収できる投資でも、
回収出来るスピードが
早ければ早いほど良い！
＝効率的な投資である！
そういうことです^^
IRRの算出に使う数字は以下の通り。
▼最初に投じる物件の購入費用
▼賃貸経営で得られたキャッシュフロー(手残り)
▼売却時の価格
つまり、
不動産投資の最初から
最後までのストーリーすべてを
考慮しているということです。
ですので
毎年得られる金額が
変動しがちな不動産投資などで
特に重要・重宝される指標なのです。
IRRの具体的な計算式など
これ以上の詳しい説明は
ご自身でネットで調べて見てください^^
価格が徐々に上がるプレセールで
キャピタルゲインを狙う！
で、話を冒頭の
「海外不動産の割りに利回りが低く
国内不動産と比べて魅力を感じない」
に戻します。
確かに今回の物件は
新築コンドミニアムですから
もともと利回りは高く出ません。
中古築古物件の方が
得られる収入に対して
購入金額が安いことから
利回りは総じて
高くなるのは一般的で、
特に日本では
減価償却の考えがあるので
その傾向は特に顕著です。
（その分リスクも高まるのですけどね・・）
海外不動産投資を
プレセールで購入した場合、
建築工事が進んでいく過程で
【第1期販売】【第2期販売】・・・と
販売価格が段階的に引き上げられます。
そして
完成引き渡し時点では
よほど売れ残りユニットが多くない限り
販売初期よりも1-2割ほど
価格が高くなるのが普通です。
それに加えて
タイにおいても例外なく
物価が高騰している中で、
人件費も建材費も含め
あらゆるコストが上昇しており、
そのコスト上昇分が
当然販売価格に反映されていきます。
ですので、
物件が完成する2-3年後には
販売価格を高くせざるを得ませんし、
インフレ環境下では
よりその傾向が強いことは
リテラシーの高い皆様であれば
あえてここで強調する必要はないでしょう。
この2点が
プレセールが行われる物件を
初期の段階で購入しておくことで
大きなキャピタルゲインが
得られる可能性が高まる理由であり、
海外不動産投資の
醍醐味の一つと言えるのです！
小さな元手で大きな果実を！
実質ゼロ金利で融資が受けられる！？
そして、
ここが1番のミソですが、
プレセールの場合、
《レバレッジ》を効かせられ、
投資効率がとても良くなるのです！
今回の場合を例にあげて
簡単に説明しましょう。
物件契約時には頭金
(物件価格の15％)の他に、
仲介する不動産業者に支払う
手数料 (物件価格の3-5%）だけでよく、
残金 (物件価格の85％) や
共益費、登記費用など
ほとんどの費用は
物件完成引き渡し時、
つまり今から
2-3年後に支払えば良いのです。
300万バーツ、
1200万円程度の物件で
初期に必要な支払額は
たった60万バーツだけ。
ということは・・・
実質的に
融資を受けていることと
同じであることにあなたは気付きますか？
当初は物件価格の
15％だけで良く＝自己資金
残りは完成時払いですから
完成前に転売してしまえば
結局残金を支払わないでいいのです。
つまり！
プレセールの不動産投資は
その分(=85％)の融資を
受けていることと一緒です。
しかも購入後
物件売却時に至るまで
何の費用の支払いもありません。
もちろん
残金85％に対する
利息の支払いも、ゼロ！
海外不動産投資で
融資を受けられないから
諦めている方がいますが、
ここまで読んでわかる通り、
プレセールで購入し、
完成引き渡し前に売却すれば
銀行融資をゼロ金利で
受けているのと一緒なのです！
そう理解出来る人は
この中にどれだけいらっしゃいますか？
この話を理解出来てから
「利回りが低いから魅力的ない」
とお断りしてもらいたいものです！
レバレッジを利かせて効率Up！
プレセールは海外不動産の醍醐味
その物件を
完成直前の2025年6月に
売却出来たと仮定しましょう。
価格上昇率の想定を
どうするかによって
話 (=利益) が変わりますが、
ここでは硬めに見積もり、
0％～20％と想定してみます。
2008年以降の
タイの住宅価格の伸びを見れば、
2-3年で10％程度の伸び率は
十分達成可能と推測されますし、
特に立地が良い都心部であれば
平均上昇率より上に行くはずです。
また、
インフレが高止まりすれば
さらに価格の上振れが期待出来ます。
シミュレーションの数字は
以下の通りです。
あくまでも
保有期間中のインカムは
一切ないという前提で、
期待出来るリターンは
キャピタルゲインのみを想定。
登記前転売の場合、
共益費や登記費などの
諸費用は ”一切” かからないのですが、
仲介手数料が
購入時&売却時に2回発生するので
保有期間の2年半で
価格上昇率が5％しかなければ
残念ながら手数料負けしてしまいます。
但し、
10％上昇すれば
97,770バーツの利益で
表面上の表面利回りは3.2%、
15％上昇すれば
242,955バーツの利益で
表面上の利回りは7.8%、
20％上昇すれば
388,140バーツの利益で
表面上の表面利回りは12.5%
になります。
確かにこの程度の利回りでは
海外投資をした意味が薄いかもしれません。
一方で
投資効率を図る指標の一つ、
《ROI》はどうでしょうか？
今回のケースでは、
実際に投資したお金は
物件価格の300万バーツではなく、
上であげた初期の支払金額
約60万バーツだけです。
上の計算表にも
すでに記載はしてある通り、
ROIは
・10％上昇で16.4%
・15％上昇で40.7％
・20％上昇で65.1%
まで上昇します。
プレセールで
レバレッジがかかることによって
投資効率が格段に改善されること、
数字がはっきりと示しています。
この高い数字を見て
まだ国内不動産より
魅力がないと言えますかね？
そして、
中盤にご紹介した
《IRR (内部収益率) 》を計算すると？
価格上昇率が
たった10％だけだとしても
（300万バーツ→330万バーツ）
なんと・・・・！
脅威の【75％】に！！！
小さな投資額で
レバレッジをかけながら
投資して3年という短い期間で
効率的に利益をあげることが出来るのです！
これ、
国内の不動産投資で出来ますか？
いかがでしたか？
不動産投資に
あまり詳しくない方のために
少しわかりやすく書いたので
長くなってしまいましたが、
参考になりましたでしょうか？
利回りは
確かに計算しやすく
わかりやすい指標ですが、
IRRは時間軸による
価値の変化も考慮しており、
出口という不動産投資の
現実に即した指標ということから、
本当の収益力を表すのに
最も適した指標であると言えることは
お分かりいただけたかと思います。
是非皆さんも
不動産投資をする場合には
利回り計算だけでなく、
ROIやIRRを計算して
正しい投資判断をしていきましょう！
ということで・・・・
もし効率的な投資をして
短期間で資産を増やしたい！
しかも
高金利の新興国において
レバレッジをかけながら
不動産投資にチャレンジしてみたい！
そのような方がいれば
ぜひこちらで内容ご視聴ください^^
【追記】
IRRが75％出ているからと言って
今回の投資案件がリスクの高いものなのか？
あるいは
想定が楽観的すぎやしないか？
そう感じた方は
再度前提をご確認ください。
2年半で想定価格上昇率は
たったの10％ですよ^^
（年間5％弱）
今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！
