FIREについてのＣＦ

FIREの原資となるCF（キャッシュフロー）に言及しようと思います。

CFについて

CFの計算式はおさらいしますと、「営業利益＋減価償却－元金＝CF」となります。

FIREするためには原資のCFが多額で安定的に長期で生み出されてこなければなりません。この式に当てはめると営業利益はできるだけ大きく、減価償却もできるだけ大きく、そして元金返済はできるだけ小さくするのがＣＦの最大化ということになります。
ここに安定的、長期化というものが加わってＦＩＲＥできるということになります。
では一つ一つの要素を考えてみましょう。

営業利益について

営業利益は不動産賃貸業の場合、家賃収入ー経費となるわけですが、ここでポイントとなるのは入居率と経費率ということになります。

入居率は売り上げを高める指標です。
95％以上、できれば98％くらい目指して人気物件にしてほしいのですが95％でも上出来です。
駅力などの立地や、間取り、家賃のお得感などで決まってくると思います。
ちなみに僕の物件は99％以上です。

経費率は減価償却費を除いて、空室の損も含めます。
そうするとマイナスが15％～35％くらいかなと思います。
基本的に人気物件であれば退去が少なく、空室損が出にくいなど有利です。
空室が出るとそのたびに広告費や原状回復費だったりロスが出ます。
中古であれば都度修繕もかかってきたりしますのでロスが大きいです。

ちなみ僕の物件は固定資産税いれても15％以内で収まっています。新築なので修繕費もほとんどかからず数年に一度の草取りレベルです。

減価償却費について

減価償却については大きければ大きいほどキャッシュフローは大きくなりますのでＦＩＲＥを考えて不動産賃貸業をする人はめちゃくちゃ大事な要素となってきます。

収益不動産は土地と建物の構成なのですが、ＦＩＲＥ向けの収益物件は建物から産み出される付加価値が目的なのでできるだけ土地は安いところがベストです。ここを間違えないでほしいです。
立地はもちろん大事な要素ではあるのですが、土地の値上がりを期待してとか、価値が下がりにくいエリアだとかは関係ありません。
できるだけ土地を安価に、建物の割合を大きく、そして減価償却を大きくとっていくのです。

ちなみ僕の物件や扱っているＦＩＲＥ向け商品は土地1割、建物9割の新築木造アパートなのでとても減価償却大きいし長いです。例として
だいたい、土地1000万、建物9000万として22年で償却と考えると年間で400万くらい減価償却とれるわけです。

元金返済について

これは言うまでもなく少ないほうがいいに決まってるので、できるだけ長く返済期間をとるべきです。
レバレッジとの関係を考えると、融資額は大きくて構いません。期間を長くとるのです。金利は多少目をつぶっても期間が長いほうがいいでしょう。

注意としては、デッドクロスです。
減価償却期間が終わり、元金返済が残っていると、キャッシュフローが少ないのに課税ベースが大きくなってしまいます。
黒字倒産的な状況に向かっていくので全くうまみが感じられなくなります。

したがって、償却期間が終わった時に大規模修繕、売却などするシュミレーションはしておいてください。

結論

ＦＩＲＥするためにはＣＦの出る物件をいかに持つかということになります。

ではどんな物件でしょうか
①営業利益が出る物件
できるだけ満室で回り、退去がすくない人気の立地や間取り、設備
優秀な管理業者も大事！

②減価償却が取れる物件
建物比率が高くとれるエリア、つまり地方物件
中古でもいいが、減価償却が4年とか短期で終わるので次を考えないといけない。なので新築で20年安定的に運営できたほうが有利

③元金返済
低い金利で長期の融資を引く
こればっかりは相手があるので「融資が出れば買い」でいいと思います。但しレバレッジ判定や今後の付き合い、融資戦略なども考慮して決めたらいいと思います。

今のところ思いつくのはこんな感じです。