ジョホール州での住宅購入から学んだ4つの教訓
2021年の初日、わが国の首相はクアラルンプール-シンガポール高速鉄道（HSR）プロジェクトが終了するという悪いニュースを伝えた。いくつかのマレーシアのニュース報道は、マレーシア内閣がシンガポール抜きでプロジェクトを進め、ジョホール州の鉄道を終了させるという無名の情報筋の言葉を引用した。
今週初め（3月29日）、シンガポールとマレーシアは、頓挫したHSRプロジェクトについて最終的に和解に達したと発表した。マレーシアは1億280万シンガポールドル、3億2000万リンギットの補償金を支払った。
シンガポールはこのプロジェクトに、コンサルタント・サービス、インフラ設計、人材派遣を含め、土地取得費を除いて約2億7000万ドルを費やしたと言われている。提供された数字からすると、後者は1億6720万ドルになる。
HSRがクアラルンプールとシンガポールをシームラインで結ぶとか、ジョホールとシンガポールを最速最短で結ぶとかいう宣伝文句に乗せられて、HSRによってジョホールとクアラルンプールの不動産価格が高騰することを期待して、ジョホールとクアラルンプールの不動産を購入したシンガポール人はどうなるのだろうか？
以下は、ジョホール州で住宅を購入する際に学んだ4つの良い教訓である。これらの教訓は、海外で住宅を購入する場合にも当てはまります。
教訓その1：海外市場への参入は適切な時期に限る
新刊『不動産市場の舞台裏』で述べたように、多くの住宅購入者は「未来を買うのが早すぎる」という間違いを犯す。彼らは、脚光を浴び、誰もが注目している新しく立ち上げられたプロジェクトを狙う。
政府が発表した新しい開発計画に興奮し、関連地域で立ち上げられた新しい民間住宅プロジェクトを真っ先に手に入れようとする。彼らは、その地域の不動産の将来的な価格上昇を見込んで、プロジェクトの高い価格を支払うことを容易に正当化できる。
しかし、発表から建設までには長いリードタイムがあり、建設から完成までにはさらに長いリードタイムがかかる。鉄道や駅の新設など公共交通機関が絡む場合は、完成から運行までの遅れは言うまでもない。
発表から完成までの間には、不測の事態により何が起こるかわからない。計画が変更されたり縮小されたり、プロジェクトが遅れたり頓挫したり、景気が上向いたり下向いたり。
残念ながら、熱心な買い手はすでに先行してプレミアム価格で購入している。何が起ころうとも、彼らは未来がもたらすものを受け入れるしかないのだ。
不動産市場の舞台裏
すべての新しいインフラや開発計画は、建設されるまでに数年から数十年かかる。その間に、政情不安、与党の交代、パンデミックの長期化、金融危機、あるいは1回以上の景気循環があるかもしれない。変化こそ人生における唯一の不変である。
住宅購入者がこうした将来計画を活用するつもりなら、戦略的に購入のタイミングを計り、最適な時期を選んで参入することが重要である。不測の将来に起こるかもしれないいかなる市況も乗り切れるよう、保有力と長期的な投資視野があることを確認しよう。
教訓2：適切な海外市場でのみ購入する
2019年、International Property Advisor Pte LtdのCEO、Ku Swee Yong氏のゲスト投稿がこのブログにあった。ケーススタディ： 頭金なし』不動産スキームの不思議なケース」で、クー氏は、ジョホール州の3ベッドルームのフリーホールド・コンドミニアム・ユニットを購入して後悔したシンガポール人カップルの悲しいストーリーを紹介した。
真実はこうだ： ジョホール州の住宅を購入したシンガポール人の失望と苦難には終わりがないようだ。2014年にこれらの物件を購入した後、新規プロジェクトによる供給過剰、不動産価格の下落、賃貸需要の低迷、空室率の高さ、マレーシアリンギットの下落、60万リンギットへの外国人所有権の敷居の引き下げ、HSRの遅延と中止、Covid-19による国境規制...などを目の当たりにしました。
私は2014年に「イスカンダルとマレーシアの不動産にとって厳しい時代がやってくる」というブログ記事を書いたことがある。この投稿で強調した点は、現在でも有効である。現在に至るまで、ジョホール州は33,000戸とマレーシアで最も売れ残りの多い州である。
ジョホール州の不動産は外国人バイヤーがいないため、依然として低迷している」（The Malaysian Reserve、2月15日）という記事の中で、ナイト・フランク・マレーシアの広報担当者は、「MCO（移動規制令）の下、需要の低迷は2021年まで長引くと予想される」とコメントしている。
別の不動産コンサルタントは、ジョホール州の現在の不動産のジレンマを強調した：
「ジョホール州のオーバーハング不動産の大部分は、ジョホールバルを含むイスカンダル地域にあり、その根本的な問題や根本的な原因は、元々外国人バイヤーをターゲット市場として建設されたことです。
パンデミックの発生は、事態を悪化させた要素の一つである。もともと外国人向けに建てられた売れ残り物件の需要は、ほとんど存在しない状態になっている。
マレーシアでは、1月末のピーク時5,700件から、3月28日には1,302件まで減少し、1日当たりの新規感染者数は341,944人となった。先週、シンガポールとマレーシア間の国境を越えた旅行を段階的に回復させるという話し合いが行われたが、その時期は未定である。
教訓その3：マーケティング・メッセージの先を見よ
不動産のマーケティング担当者は、適切なターゲットに販売するためにあらゆる市場機会をつかむ方法を知っている日和見主義者である。ジョホール州のデベロッパーが、外国人バイヤーをターゲットにするためにどのような機会をうまく利用したかを見てみよう：
2013年と2014年、シンガポールが個人住宅購入に追加購入者印紙税と総負債返済比率を課した後、シンガポール人に「手頃な価格」を売った。
2)富裕層の間で資本流出が話題となり、外国人市民権が中流階級の憧れだった2016年と2017年に、中国本土の人々に「MM2H」（マレーシア・マイ・セカンド・ホーム）を売り込む。
3）2019年8月の抗議行動とその後の2020年6月の政府による国家安全保障法成立後の2019年と2020年に、香港人に「バックアップ・プラン」を売り込む。
晴れている間に干し草を稼ぐ。
それにもかかわらず、時宜を得たマーケティング努力にもかかわらず、すべてのジョホール州のデベロッパーが外国人バイヤーからの取引を成立させる上で同じ運に恵まれたわけではない。
ナイト・フランク・マレーシアは、マレーシア・リザーブの記事の中で、香港のロードショーでジョホール州の不動産プロジェクトを宣伝したマレーシアのデベロッパーのすべてが成功したわけではないことを明らかにした。50万リンギットから70万リンギットの手頃な価格帯の物件は別として、高価格帯の高級物件は香港からの購入希望者を引きつけることができなかった。
特に、英国政府が英国国民（海外）パスポートを持つ香港人に英国市民権への道を提供した後ではなおさらである。
先月、ジョホール州の統治者であるスルタン・イブラヒム・イスカンダル氏は、2026年末までにジョホールバルとシンガポールのRTS（高速輸送システム）リンクが完成すれば、ホテル、ホスピタリティ、観光部門でジョホール州の経済が活性化すると報道陣に語った。ジョホール州は技術と医療のハブになる可能性を秘めている。
スルタンは楽観的すぎるかもしれない。2004年に深センの地下鉄が香港のLo Wu駅に直結し、香港と珠江デルタにある中国の各都市を直接結ぶ交通網ができたとき、私たちは同じ楽観主義を共有していた。
過去20年間、低所得層の香港退職者が生活水準の低さを利用して深センに住んでいた。中国の通貨高が進むにつれ、その多くが香港に戻ってきた。
以下は、RTSリンクが最終的に運用開始された場合に起こりそうなことである：
ジョホール州からシンガポールに仕事を探しに行くマレーシア人が増える。
2)シンガポールで退職するにはお金がかかると考えるシンガポール人が、より質素な退職生活を求めてジョホール州に移住する。
これら2つの結果は、外国人富裕層をターゲットに建設されたジョホール州の高級コンドミニアム市場にどのような利益をもたらすのだろうか。
教訓その4：海外での購入は国内での購入と同じだと思わないこと
ジョホール州での住宅購入は、シンガポールでの住宅購入に匹敵するが、より安く、より手頃な価格だと思い込んでいるバイヤーには驚きが待っている。
シンガポールには、デベロッパーを管理するための住宅開発業者管理免許法がある。新築住宅の建築と品質基準を規制する建築建設庁もある。規制され、信頼される環境に慣れていると、私たちは当たり前のように物事を考え、他国の関係者も杓子定規に行動すると思い込んでしまう。
しかし、住宅購入者がシンガポールの外に飛び出せば、自己責任となる。海外の不動産プロジェクトが完成するかどうか、あるいは許容できる品質で予定通りに完成するかどうかは保証されていない。
人生には、対価を払う余裕があれば、その見返りとして良いサービスを期待できる経験がたくさんある。素敵なレストランでの美味しい食事や、5つ星ホテルでの楽しい滞在を思い浮かべてほしい。
しかし残念ながら、この哲学は物件には当てはまらない。多くのオーナーや大家は、仲介業者、請負業者、修理業者とのやり取りで不愉快な経験をしている。彼らに仕事を依頼し、対価を支払っても、その見返りはクソみたいなものだ。
不動産市場の舞台裏
シンガポールの業者や修理工を管理するのは難しいと思っているなら、考え直してほしい。最近読んだ中国の新刊本に、著者がイスカンダルの不動産オーナーとしての興味深い経験を語った記事があった。
予測不可能な移動時間
シンガポールの自宅からイスカンダルの新居までは、渋滞がなければ車で1時間かかる。週末は1時間半かかる。マレーシアの税関でカウンターが1つしか開いておらず、5時間半かかったこともある。
2）信頼できない仕上がり
瑕疵についてはデベロッパーと、改修については請負業者との間で多くの問題があった。例えば、度重なるショートの問題を解決するために、修理工は単に電気を切っただけだった。天井のペンキをタッチアップする仕事は、新しいバーチカルブラインドにペンキのシミを残し、新しいセットに交換する必要があった。天井の換気扇を修理するために、作業員が3回出張した： 1回目の出張では修理できず、ファンを工場に返さなければならなかった。2回目の出張で、作業員が扇風機用の釘を持ってくるのを忘れた。キッチンの天板を交換すると、キャビネットの扉が破損する可能性がある。彼らは6枚を修理するはずだったが、3枚がシンガポール工場に残された。
顧客サービスの悪さ
オーナーは家全体の家具を同じ家具店で購入した。納品日の5日前に電話があり、9日後にしか納品できないと告げられた。しかし、オーナーが配送料として1,300リンギットを上乗せすれば、注文の一部を期限内に配送することができるという。その店は後日、9日経っても注文に応じられないと告げた。
考えさせられる
国によって労働文化や商習慣が異なるため、どちらが正しいということはない。海外で何かを買うとき、国内で享受しているのと同じレベルの品質や効率を期待することはできない。また、他国にいる外国人が、価格面でもサービス面でも異なる扱いを受けることは避けられないことは周知の事実である。
今度、どこかの国でシンガポールの何分の一かの値段で素敵な家が買えると言われたら、「自分が払ったものは自分で手に入れる」ことを思い出してほしい。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？