25歳で一件目、35歳で二件目のマンションを買って東京都心で暮らしましょう

東京都心のマンションの価格は高いので、広い部屋は簡単には買えませんが、小さな部屋ならだれにでも手に入ります。そこから始めて必要な時に買い足す方法ならば、誰でも東京都心で住まいを所有して、老後も不安無く暮らせます。

年齢階層別の平均年収を調べてみました。国税庁の「令和4年分 民間給与実態統計調査」では以下のようになっています。
年齢階層 平均年収
19歳以下 124万円
20～24歳 273万円
25～29歳 389万円
30～34歳 425万円
35～39歳 462万円
40～44歳 491万円
45～49歳 521万円
50～54歳 537万円
55～59歳 546万円
60～64歳 441万円
65～69歳 342万円
70歳以上 298万円
50代までは年齢とともに平均年収が上がる傾向があり、全体の平均年収は458万円でした。

この平均的な収入条件（25歳の年収は273万円＋389万円）÷２＝331万円）の人が、25歳で2,000万円の住宅ローンを借りて買える、東京都心のフルリノベ済みの部屋は30㎡程度です。まずその部屋を購入して、家賃のつもりで毎月８万円ずつローンを返済すれば、ローンは22年で完済できます。

家族が大人二人と乳幼児が一人か二人くらいまでならば、何とかそこで暮らせますが、子供が成長したら手狭になってしまいます。だから、35歳かその前後で40～50㎡の部屋をもう一つ、3,000万円の住宅ローンを借りて購入します。同じマンション内であれば理想的ですが、できるだけ近くで探しましょう。最初に買った部屋は貸せば家賃は10万円以上なので、管理費修繕積立金と公租公課と住宅ローンの返済月額の合計額より多いです。そのまま貸しておけばで12年後の47歳前後の時にローンは完済します。30歳の時に第一子が生まれていたら、ローン完済時には17歳です。二つの部屋を家族で上手に使えば伸び伸びと暮らせます。子供が独立した後はまた賃貸すればその家賃収入は、個人年金の役割を果たしてくれます。

正規雇用で年収が331万円なら、2,000万円の住宅ローンは簡単に借りられるので、フルリノベ済みの30㎡の中古マンションを購入できます。手取り月収は20～22万円程度なので、単身世帯なら毎月の生活費の平均額は家賃8万円、水道光熱費1万円、食費4万円、交通・通信費2万円程度です。管理費修繕積立金が1.5万円だと残りの3.5～5.5万円を衣料費などのほか、レジャー、趣味、外食、貯蓄に配分すれば、工夫次第では十分暮らせます。

35歳の平均年収が(425万円＋462万円)÷２＝443.5万円ならば、手取り月収は27～30万円程度でしょう。二人以上世帯の場合に毎月必要な生活費の平均額を家賃12万円、水道光熱費1.5万円、食費7.5万円、交通・通信費4万円と考えると残りは１～5万円です。レジャー、趣味、外食のほか、貯蓄に回すお金を考慮するととても足りませんが、返済期間35年、金利0.6％で3,000万円の住宅ローンを借りて、家賃の代わりにローンを返済するのなら、返済月額は8万円なので、管理費修繕積立金合計が２万円としても、毎月の残りは4万円～８万円ということになります。これは二人のどちらか一方の収入だけで計算した結果なので、足りなければもう一人が少しだけ働けば余裕で暮らせます。子どもの教育費、被服費、医療費、レジャー費などが嵩むようになる頃には、二人ともフルタイムで働けるようになっているでしょう。余裕ができたらセカンドハウスローンでもう一部屋買い足しましょう。

東京都心に住まいがあると通勤や通学に要する時間が短いので、疲れないし自由に使える時間が増えて、エンターテイメントやショッピングを楽しめます。物販や飲食店舗も多いので、上手に利用すればストックは不要です。狭い部屋でも快適に暮らせます。密度の濃い時間が過ぎて行く、そんな毎日の蓄積が、充実した人生というものなのかもしれません。安価で価値のある中古マンションを、上手に見つけて一日でも早く住まいを買いましょう、早ければ早いほど将来の楽しみや可能性が大きく広がります。

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