【私は新築マンションを買いません】

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は、きちんと施工されていれば100年～200年あるいはそれ以上使用できるのですが、施工が手抜きだったりいい加減だったりすると新築後30年で住めなくなってしまいます。きちんと施行された建物ならば、地震で倒壊することなどあり得ませんが、地震の揺れで損傷は生じます。社会問題となった㈱ヒューザーの耐震偽装の建物は、構造計算の前提通りに施工されなかったために、建物の一部に応力集中が生じ、地震で建物が大きく動いた時にその部分に亀裂が生じました。そんな破損部分が広い範囲に出来たので、建物のあちこちで雨漏れが見つかりました。こうなるともう建物を建て替えなければなりません。㈱ヒューザーが倒産したために、区分所有者への損害賠償はありませんでした、仕方がないので雨漏れが多発してから30年後を目標に、建替えを管理組合で決定して、その資金を積み立てたりしています。
新築の建物を観察して、きちんと施工されているか否か、判断するのは極めて難しいので、建物を購入するときは、新築後20年程度の建物を検討対象にするのが良いと思います。国土交通省は新築後12年～15年頃に、大規模修繕工事をすることを推奨していますから、新築から20年を経た建物ならば、大規模修繕工事をおそらく実施しているからです。その工事の実施に先立って、修繕を要する個所はどこなのか、専門家が調査を行います。その調査の過程で施工不良の建物や重大な不良箇所が明らかになります。
これまでにどんな修繕工事が行われたのか、修繕履歴をみれば判明します。修繕履歴は中古マンションを購入する際に請求すれば、管理組合はこれに応じて開示しなければなりません。躯体の状態だけでなく、共用配管設備やエレベーターの管理状態や、屋上防水が定期的に補修または更新されているかなどが、修繕履歴を観れば分かります。必要な修繕を的確にしていれば、管理の良いマンションだろうと推測できます。このように考えてみると新築マンションはリスクの高い買い物で、中古マンションは慎重に選んだら、ある程度安全な買い物だと思えます。
新築マンションの販売価格には、新築プレミアム分の金額が上乗せされているのですが、そのプレミアムは新築から10年も経てば消滅します。その物件の周辺地域の環境や一般の経済環境に変化がなかったら、10年でプレミアム分だけ値下がりします。中古マンションにはプレミアムが有りませんから、値下がりしてもほんの僅かです。室内の仕上げ材や設備機器は時の経過とともに劣化しますから、20年～30年ごとに交換しなければなりません。ですから経年によってその交換費用分は値下がりするはずですが、東京都心の環境は進化し続けるので、時の経過とともに建物の利用価値が向上し、その分賃料も価格も上昇しますから、値下がり分をカバーしてくれます。室内の仕上げ材もその下地も設備機器も全て更新して、間取りまで最新の生活形態に合わせて刷新した、フルリノベマンションの中古マンションの住み心地は、新築マンションと比べて遜色が有りません。リノベ部分には工事保証も付されるので、東京都心のフルリノベの中古物件を私は選びます。

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