SNSで話題沸騰？！「リースバック」をプロが解説します
リースバックの魅力とは？あなたの資産を有効活用！
リースバック、聞いたことありますか？これは、今お住まいの自宅を売却し、その後もそのままの家で賃貸として住み続ける新しいスタイルのサービスなのです。国交省でも推奨している今注目の資金調達方法として、多くの人々に利用されています。老後の資金、住宅ローンの返済、事業のための資金、医療や介護費用など、さまざまなニーズに応えてくれるのです。もちろん、他に「リバースモーゲージ」や「不動産担保ローン」も存在しますが、リースバックはそれらとは異なるユニークな仕組みを持っています。
リースバックの基本、知っていますか？
「セール・アンド・リースバック」これがリースバックの正式名称です。シンプルに言うと、「住宅を売却して一時的に大きな金額を得た後、毎月の賃料を支払いながら引き続きその住宅で住むサービス」と定義されています。売却により、ひとつの大きな収入を得ることができ、その後も変わらぬ生活を続けることができるんです。
リースバックが注目されている理由とは？
国交省で公表された「住宅のリースバックに関するガイドブック」の存在や、年金問題、新型コロナウイルスの影響など、多くの背景がリースバックの需要を高めています。
リバースモーゲージ vs リースバック
リバースモーゲージ、これは特に高齢者の方に注目される金融商品で、住宅の価値を基にした融資を受けることができるサービスです。しかし、実際には、融資額が低めに設定されることが多く、また金利の変動などにも気をつける必要があります。一方、リースバックでは、所有権をすぐに手放さなくてはなりませんが、リバースモーゲージと同様、最終的には所有権の移転が発生します。
リースバックのメリット
近年、リースバックは多種多様な不安を抱えた方々に注目されています。では、どのような方々に該当するのでしょうか。ここでは、リースバックのメリットについて解説いたします。
売却後も自宅に住み続けることができる
リースバックは、自宅売却後もその家に住み続けられるサービスです。引っ越しの必要がないので、子供たちの学校や習い事への通学、友人との関係に影響が出ることがありません。また、高齢になればなるほど引っ越しは難しくなりますが、リースバックならその心配が不要です。
短期間でまとまった現金が手に入る
通常の不動産売却には時間がかかることが多いですが、リースバックでは大手の不動産会社や投資家が主な買い手となり、迅速な売却が可能です。
家の維持にかかるコストやリスクを軽減できる
持ち家の維持には固定資産税や管理費、修繕積立金、保険料などのコストが発生します。リースバック後はこれらの負担が減少します。
将来的に再購入（買い戻し）の選択が可能
リースバックでは、所有権を失いますが、一部の不動産会社や投資家との間で「買い戻し特約」を結ぶことが可能です。
リースバックのデメリットや注意点
相場より売却価格が安くなることがある
リースバックを利用すると、売却価格が通常売却よりも安くなる可能性があります。短期間での現金化のメリットと売却価格を天秤にかける必要があります。
その家賃はあなたにとって妥当な金額か
リースバック査定後、売買代金と共に月額の賃料が提示されます。これらの金額が将来的にも適切であるか検討する必要があります。
賃貸期間の設定に注意
リースバックでは、物件の引き渡しタイミングと同時に、買主との賃貸借契約締結が必要です。賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約という大きな分類があります。多くの普通賃貸借契約書には「2年更新」といった内容が記載されていることもあり、その違いを書類だけで判断するのは難しい場合があります。良心的なリースバック査定会社や買取会社は、条件を説明した上で提案をしてくれることが多いですが、すべてがそうではありません。実際、トラブルで数年で家を追い出されてしまう事例も存在します。
通常の書式に基づく普通賃貸借契約を結び、きちんと賃料を支払えば、途中で家を出る必要はまずありません。日本の借地借家法は、賃借人にとって有利な内容となっているので、安心して住むことができます。リースバックの相談時には、信頼のおける不動産会社にアドバイスを求めると良いでしょう。また、意図的に定期賃貸借契約を選ぶことで、賃料が下がったり売買価格が上がるメリットも考えられます。
物件の所有権が買取業者に移行することが多い
リースバックの物件を購入しても、元の持ち主が住み続けるため、新しい購入者はすぐにその家に住むことはできません。そのため、リースバック取引の購入者としては、多くが不動産業者や投資家になります。彼らは賃料収入や転売を目的としており、通常の家を求める購入者よりも安い価格での取引が多くなる傾向があります。しかし、不動産業者や投資家に売却する場合にもメリットがあります
1 契約不適合に関するリスクが低くなる
2 即時契約、即時決済が可能となる場合もある
リフォームの自由度が制限される
リースバック契約後、物件の所有権が移転するため、自由にリフォームすることが難しくなります。しかし、買主との良好な関係を築けば、必要なリフォームや修繕は可能となることもあります。
リースバックの成功のためのポイント
いくつかのリースバックに関する注意点を取り上げましたが、適切な見積もりと契約を行えば、リースバックは非常に魅力的な選択肢です。生活の質を向上させることが期待できます。
・契約内容や重要事項を確認する
・未来を考慮し、物件の売却価格や家賃を適切に設定する
・信頼できる企業や担当者に相談する
リースバックの場合、通常の売買よりも契約内容が複雑となり、売買契約の履行と同時に賃貸借契約書も締結しなければなりません。実績や歴史のある、安心で安全な業者を選びましょう。
こんな悩みを持つ人にリースバックはおすすめ。
リースバックの特徴について、他の選択肢と比較しながら進めてきましたが、実際にどのような方がリースバックに向いているか見ていきましょう。
老後の資金が不安
人生100年時代の老後の資金として2,000万円が必要と言われて久しいですが、貯金に不安を感じ、持ち家で生活している方には最適です。家を売却して得たお金で、老後の資金不安を解消したお客様も多いです。実際、リースバックを活用する方の中で、老後の不安を解消したいという動機を持つ方が最も多いのかもしれません。
住宅ローンの返済が大変
30年、35年とさらに最近では40年という長期ローンで住宅を購入する方が増えています。現役時代には問題なく返済できていた住宅ローンが、引退後に急に負担に感じられる方が増えています。支払いが滞り、最悪の場合競売にかけられるよりも、リースバックを考え、今の生活を守りましょう。
相続資産の整理をしたい
多くのご相談の中で、意外に多いのがこのケースです。亡くなった後、子や孫に自宅の売却の手間をかけたくないという願いが強いです。家は大事な資産ですが、立地や築年数によっては税金や修繕の負担が増えることも。リースバックを利用すると、所有権を手放すことで後継者の負担を軽減できます。これが、真の終活かもしれません。
月々の支払いを減らしたい
持ち家でも、住宅ローンの完済まで月々の支払いが必要ですし、完済後も固定資産税や都市計画税が発生します。また、マンションの管理費や修繕積立金も、老朽化に伴い増加することがあります。これらの支出を減少させ、老後の生活に余裕を持たせるために、リースバックを考える方が増えています。
リースバックのご契約の流れ
ここでは、実際にご相談からご契約までの流れを解説いたします。
お客様からのお問い合わせ・査定依頼
「おうちで資金.com」ではフリーダイヤル、LINE、メールなど様々な方法でのご相談に対応しております。まず、物件の特定を行い、お客様のお悩みについて詳しくお伺いします。その上で、目安となる賃料や売却価格、お客様のご事情についての条件確認を行います。
専門スタッフによる現地調査
お客様からのご相談を受け、リースバックが適切であると双方で合意が取れた際に、専門スタッフがお宅を訪問します。その際、近隣の売却事例や査定書などの具体的な資料を持参します。物件の特徴やポテンシャルについても現地で確認します。遠方のお客様の場合、オンライン面談も可能です。
契約条件の提示
「おうちで資金.com」は一括査定サービスを提供しています。全国の提携している信頼の不動産会社に査定を依頼します。査定結果が揃ったら、各条件を提示し、お客様がどの不動産会社との取引を望むかを判断していただきます。なお、当社の系列会社での買取も可能です。即時売却を希望する方には特におすすめです。
リースバックのご契約締結
条件に合意が得られたら、正式な契約へと進みます。担当のコンシェルジュが仲介人として契約書や重要事項説明書を作成し、詳しく説明した上で署名・捺印していただきます。また、オンライン契約も可能です。遠方に住んでいる方や、急な病気などで外出困難な場合も、オンラインを利用しての不動産売買が可能です。
売買代金の受け取りと賃借の開始
契約が完了すると、次は売買代金の受け取り（決済）となります。売買代金を受領した日から、不動産の所有権は新オーナーに移ります。同時に賃貸借契約も始まります。
リースバックに関するよくある質問
以下に、リースバックに関する一般的な質問とその回答をまとめました。
住宅ローンが残っていてもリースバックはできるの？
はい、可能です。売却価格の一部で住宅ローンを完済します。金融機関や貸金業者への連絡も担当コンシェルジュが行います。
リースバックの相談や査定に費用はかかるの？
いいえ、相談や査定には一切費用はかかりません。物件の引き渡しが完了した際に、通常の不動産売買と同様の仲介手数料を申し受けます。
リースバックの買取価格はどう決定されるの？
基本的には相場の賃料をもとに査定し、それに基づく賃料となります。ただし、売買価格を調整することも可能です。また、「〇〇万円しか支払うことができない」といった特別なご要望も、可能な範囲で対応いたします。
年齢やエリアの制限はあるの？
年齢やエリアの制限はございません。不動産価値に基づいて売買を行うため、年齢は問題としません。また、全国の提携業者がいるため、どのエリアでも売却のサポートを目指しております。
法人でもリースバックを利用できるの？
はい、法人によるリースバックも可能です。商店や工場の経営者など、事業資金の調達のためにリースバックを利用するケースも対応しております。
リースバックのご相談は
ここまでお読みいただいた方は、リースバックに関する不安を感じることは少なくなったことでしょう。ご友人やご両親、同僚など、将来的な資金面での不安を抱えている方にも、この情報をぜひ共有してください。そして、安心して高額での売却を目指すためには、「GAYA不動産のおうちで資金.com」にご相談ください！