不動産業界トレンド予測2024を発表

こんにちは。GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）グループ PRチームです。

いま大きく変わりつつある不動産業界に関する情報をお届けするマガジン「オープンファクトブック」。不動産業界のニュースや課題、業界を知る上で欠かせないキーワードなどを解説します。

今回のテーマは、昨年ご好評をいただいた「不動産業界トレンド予測」の2024年版です。不動産業界において、来年注目を集めるであろうスポットや制度についてご紹介します。

TOPIC1：新NISAがスタート。これを機に、新たに投資を始める人だけでなく、不動産をはじめとする現物投資も検討する「分散投資」がトレンドに？

　

2024年から現行制度より内容を拡充させた新NISA（少額投資非課税制度）がスタートします。以前から政府が「貯蓄から投資へ」を掲げていたり、2023年の今年の漢字「税」（※1）が選ばれたりしたことからも、2024年はお金や投資への関心がさらに高まりをみせるのではないでしょうか。

現行のNISA（一般NISA・つみたてNISA）と比較すると新NISAは年間投資額がアップし、さらに「つみたて投資枠」と「成長投資枠」を併用できるようになるため最大年間360万円までの投資が可能になります（※2）。「資産形成に関する意識調査」（※3）では、新NISAを利用する予定があると回答した人が約7割となっており、さらにこれを機に4割以上が資産運用を見直す予定があると回答しています。このことから現在投資を行っている人は、NISAにおける毎月の投資金額を増やすほか、金融商品だけではなく、不動産をはじめとする実物資産への投資も行うなど、様々な方法でマネーポートフォリオを見直すことが考えられます。

　

成長投資枠で選択できる投資商品に含まれるREIT。不動産投資の違いとは？

新NISAの成長投資枠では、REIT（リート）という不動産投資信託も購入が可能です。当社は、ネット不動産投資サービスブランド「RENOSY（リノシー）」を運営していますが、不動産投資とREITにはどのような違いがあるのか解説します。

REIT（リート）とは？

REITとは多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品（※4）です。Real Estate Investment Trustの頭文字をとっており、日本では「J-REIT（ジェイ・リート）」と呼ばれています（※4）。REITの場合は、個人が実際に不動産を購入するのではありません。不動産投資法人が不動産を購入・運用し、賃料収入や売却益を投資家に分配する投資方法（※5）です。REITのメリットは、少額から投資を始められる（※6）こと、デメリットは法人が運用を行うため、上場廃止や倒産のリスク（※7）などがあります。

不動産投資とは？

不動産投資とは不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることが主目的の投資です。不動産投資で得られる利益は大きく分けて2つあります。1つ目は、購入した不動産を他の人に貸し出すことによって得られるインカムゲイン（※8）です。家賃収入というと耳馴染みがあるかもしれません。2つ目は、キャピタルゲイン（※8）といい、不動産の購入時に支払った金額よりその不動産の価値が高まったタイミングで売却を行い、その差額で得られる利益です。不動産投資のメリットは、自身の信用を活用して金融機関からローンを借り入れることにより、小さい元手で始められることにあります（※9）。デメリットは空室のリスク、基本的に長期運用を行って利益を出す投資であるため、利益が出るまでに時間がかかるといった点にあります（※10）。

REITと不動産投資の比較表

以上から、REITと不動産投資の大きな違いは、投資先と利益の出し方などがあります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、実際に投資を行う際は情報をよく確認した上で、自身の状況にあった商品を選ぶことをおすすめします。

TOPIC2：2024年も進む再開発。来年の注目3エリアを紹介

2023年は東京だけでも東急歌舞伎町タワー、麻布台ヒルズ、道玄坂通、Shibuya Sakura Stage、東京ミッドタウン八重洲、虎ノ門ヒルズ ステーションタワーなど数多くの商業施設がオープンし、それぞれの街はさらなる盛り上がりをみせました。この傾向は2024年も続き、各所で商業施設等がオープンする予定となっており、インバウンドを含め人の流れにも変化がありそうです。2024年に注目を集めると予想した3エリアを紹介します。

注目エリア①　湾岸エリア（晴海・勝どき・有明）

湾岸エリアは、ふ頭や倉庫として利用されていましたが、居住空間などへの土地利用転換が東京都により計画されている地区（※11）であるため、近年再開発が活発に行われています。

近年では、東京五輪の選手村跡地をマンションと商業施設などによる街区「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」（※12）へ建て替え、分譲マンションの予約が殺到したことが大きな話題となっています。2024年からマンションへの入居がスタートし、3月にはライフスタイル型商業施設「三井ショッピングパーク ららテラス HARUMI FLAG」（※13）がグランドオープンします。勝どきには「GRAND MARINA TOKYO」（※14）が2024年4月に入居開始、その他にも現在建設中のタワーマンションもあることから、多くの人の湾岸エリアへの流入が見込まれます。

その湾岸エリアには虎ノ門や新橋と繋ぐ「東京BRT」（※15）が住む人たちの足となっており、2023年12月には地域の交流センター「はるみらい」（※16）の開業など、住む人々の満足度が高いエリアとなりそうです。
　秋には有明にアスレチック施設や飲食店が入る「有明アーバンスポーツパーク」（※17）がオープン予定となっており、お出かけスポットとしても注目されるでしょう。

注目エリア②　赤坂エリア

赤坂エリアは、オフィスビルや大使館などがありビジネスの側面もありながら、高級住宅街を有する様々な顔を持つ街です。赤坂氷川神社や東京ミッドタウン、サントリー美術館といった複数のおでかけスポットもあり、多くの外国人観光客も訪れています。

2024年に赤坂エリアには、2つの商業施設が誕生する予定となっており、伝統と最先端施設が融合し、国際的にもこれまで以上に注目を集めるエリアとなるでしょう。5月には、オフィスや飲食店などが立ち並ぶ、東京メトロ溜池山王駅・国会議事堂前駅直結の施設「赤坂グリーンクロス」（※18）がオープン予定です。さらに、8月には「東京ワールドゲート赤坂」の第1期が竣工予定です。国家戦略特別区認定を受けた「赤坂二丁目プロジェクト」によって開発されている「赤坂ツインタワー」（※19）の跡地に、オフィス、ホテル、サービスアパートメントを備えた施設が誕生します。

注目エリア③　大阪梅田エリア

大阪梅田エリアは、大阪市が進めている「うめきた（大阪駅北地区）プロジェクト」（※20）により2013年から先行して再開発が進められており、2013年4月に「グランフロント大阪」、2023年3月には大阪駅地下ホームが開業しました。2024年9月に「グラングリーン大阪」（※21）が開業することでまちびらきとなり、大阪の中心エリアとしてさらなる発展が予想されます。

TOPIC3：2024年も土地・相続関連の制度のルール変更で空き家対策が加速

空き家問題に対する政府や自治体の取り組みが進み、2023年は相続に関する制度が続々スタートした年でした。2023年4月は相続した土地を国が引き取る制度である「相続土地国庫帰属制度」（※22）、12月は「空き家対策改正特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律）」（※23）が施行されました。

2024年も土地・相続に関連した制度変更が行われる予定となっています。2024年はこれまで以上に国や自治体の空き家対策が加速することに加え、土地所有者は「現在所有している土地を子に相続する際に気を付けることは何か」「地方にある実家や土地を将来どうするか」と考える人が増え、土地・相続への関心の高まりが予測されます。

相続登記義務化

2024年4月1日より、土地を相続した人はその土地を3年以内に相続登記の申請をしなければなりません（※24）。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料を支払う必要があります（※24）。2024年3月末以前に相続をした場合でも登記申請の対象になります（※24）。

相続登記義務化の目的は、所有者不明の土地をなくすことを目的としており、空き家対策の一環となっています。土地の相続対象であるが、その土地を使用や所有をする意思がない場合は、相続土地国庫帰属制度（※25）により国へ返還することも可能です。

マンション節税防止のルールの適用

マンション節税はいわゆる「タワマン節税」とも呼ばれ、富裕層がマンションを購入し相続税対策をすることにあたります。この背景には、マンションの相続価格が実際の購入価格よりも安く計算されていることにあり、特にタワーマンションの高層階であれば乖離が大きくなっていました。そのような状況に対して、2024年1月1日以降の相続に対しては、実際の市場価格に近い方法で計算するように変更（※26）されます。

贈与税持ち戻し期間の延長

これまでは相続発生の3年前までの生前贈与は、相続財産とみなされていました。2024年1月1日以降の贈与からは、贈与税の持ち戻しが7年へ延期します（※27）。2031年まで段階的に延長され、2026年12月末までは3年、2027年1月〜2030年12月末までは3〜6年、2031年に7年となります（※27）。これは、生前贈与のかけこみ贈与での対策のため行われる施策となっています。

所有しているだけで費用が発生する可能性のある土地が「負の遺産」になってしまう前に所有する土地の情報を整理し、土地や相続関連の法律・制度の情報収集を行い、いざという時に備えておく必要があるでしょう。

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いかがでしたか？
2024年も不動産業界では様々な動きが予想されそうです。

今後もオープンファクトブックではさまざまなトピックをご紹介していきますので、お楽しみに！

出典・参考

（※1）公益財団法人 日本漢字能力検定協会プレスリリース「2023年「今年の漢字®」 第1位は「税」」 https://www.kanken.or.jp/kanji2023/common/images/release.pdf
（※2）金融庁「新しいNISA」
https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html
（※3）ＳＯＭＰＯホールディングス株式会社、「資産形成に関する意識調査」https://www.sompo-hd.com/-/media/hd/files/news/2023/20231219_1.pdf?la=ja-JP
（※4）一般社団法人投資信託協会「そもそもJ-REITとは？」
https://www.toushin.or.jp/reit/about/index.html
（※5）一般社団法人投資信託協会「J-REITの仕組み」
https://www.toushin.or.jp/reit/about/scheme/index.html
（※6）一般社団法人投資信託協会「J-REITのメリット」
https://www.toushin.or.jp/reit/meritrisk/index.html
（※7）一般社団法人投資信託協会「J-REITが持つリスク」
https://www.toushin.or.jp/reit/meritrisk/risk/index.html
（※8）RENOSYマガジン「不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方」不動産投資で利益が出る2つの仕組み
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
（※9）RENOSYマガジン「不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方」不動産投資の7つのメリット
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
（※10）RENOSYマガジン「不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方」不動産投資の7つのデメリット
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
（※11）東京都港湾局「豊洲・晴海・有明北地区」https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/plan/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-plan/area/seibi-toyosuharumiariake.html
（※12）HARUMI FLAG：https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!
（※13）三井ショッピングパーク ららテラス HARUMI FLAG：https://mitsui-shopping-park.com/lalat-harumiflag/teaser/
（※14）GRAND MARINA TOKYO：https://www.31sumai.com/mfr/X1972/?noMv
（※15）東京BRT：https://tokyo-brt.co.jp/about/
（※16）はるみらい：https://www.harumirai.jp/
（※17）有明アーバンスポーツパーク：https://www.2020games.metro.tokyo.lg.jp/taikaijyunbi/taikai/kaijyou/kaijyou_28/index.html
（※18）赤坂グリーンクロス：https://akasaka2-office.jp/
（※19）東京ワールドゲート赤坂：https://www.mori-trust.co.jp/project/akasaka/
（※20）大阪市「うめきた（大阪駅北地区）プロジェクト」
https://www.city.osaka.lg.jp/osakatokei/page/0000005308.html
（※21）グラングリーン大阪：https://umekita2.jp/
（※22）法務省「相続土地国庫帰属制度について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html
（※23）国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html
（※24）東京法務局「相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）」https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
（※25）法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html
（※26）国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」資料p.2
https://www.nta.go.jp/information/release/pdf/0023006-018.pdf
（※27）国税庁「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」p.4
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023006-004.pdf

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株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）は、「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を生む世界のトップ企業を創る。」を理念に掲げ、不動産をはじめ、さまざまな産業のビジネス変革に取り組むインダストリーテック企業です。2013年の創業から5年後の2018年に東証グロース市場（旧東証マザーズ市場）に上場。上場後に10件のM&Aを実施し、2022年度には売上高1,100億円を超える急成長を遂げています。2020年〜2022年には、3年連続で「DX銘柄」に選出 (グロース市場で唯一）されました。
社名：株式会社GA technologies
代表者：代表取締役社長執行役員 CEO 樋口 龍
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設立：2013年3月
事業内容：
・ネット不動産投資サービスブランド「RENOSY」の開発・運営
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主なグループ会社：イタンジ株式会社、株式会社神居秒算、株式会社スピカコンサルティングなど計17社