令和6年不動産鑑定士試験 独学合格記録
1,当ブログについて
不動産鑑定士試験の講座を開講している予備校はLECとTACの2社の寡占であり(アガルートは開設したばかり)、いずれも独学での合格は不可能、ないし極めて困難と嘯いている。
しかし、実際には独学で合格することも十分可能であり、当ブログの他にも独学で合格した方のブログが存在する。
私は、令和6年度不動産鑑定士短答・論文式試験に正社員として仕事をしながら学習期間1年で独学で合格した。
試験に挑むに当たって独学で合格した方の勉強方法等を調べたものの観測できるサンプル数が少なく、学習方法の確立に苦労した。そこで私的な記録及び私と同じく独学で不動産鑑定士試験に挑まれる方の参考となればと思い当ブログを記す。
1,-①独学の定義
資格試験において「独学」という場合、一般的には予備校を使用しないことを指す。
当ブログにおける「独学」は予備校の講座を購入しないことを意味する。要するに、市販書籍はもとより予備校の公開模試、フリマサイトを介しての予備校教材の一部入手を行った上での学習である。
1,-②試験結果等概要
【令和6年短答式試験】
試験科目:得点:目標
鑑定理論:92.5:なし
行政法規:87.5:なし
合 計:180:なし
順 位:上位1%以内:なし
【令和6年論文式試験】
試 験 科 目:得点:目標
民 法:69:70
経 済 学:75:70
会 計 学:70:70
鑑定理論 論文:158:130
鑑定理論 演習:79:50
合 計:451:390
順 位:上位30%以内:なし
1,-③各科目毎の記載事項
以下で各科目毎の学習方法等について記述する。
記述する事項は次のとおり。
①近年の試験傾向
②使用した教材
③試験傾向を踏まえた学習方法
④本試験について
2,各科目について
2,-①民法
①近年の試験傾向
不動産鑑定士試験の民法では事例問題が出題されるが解答側としてはこれを大きく2パターンに分けることができる。
a,論点問題 b,当てはめ問題 の2つである。
論点問題とは、出題がある程度定型化されている法律論が絡んでくる問題である。この場合は事前に暗記した論証を事例にはめ込み解答を作成するのが一般的である。
当てはめ問題とは、出題が定型化されていない又は法律的な論点（争点）が存在しない問題である。この場合には事例を分析し、条文に当てはめることで解答を作成する。
近年の試験傾向としては当てはめ問題の比重が大きくなっており、出題の半分程度を占めるようになってきている。なお、令和6年度はこの傾向が顕著であり、ほとんどが当てはめ問題であった。
②使用した教材
『伊藤真の民法入門』
『不動産鑑定士 民法過去問集(TAC)』
『法学六法』
『呉明植基礎本シリーズ民法総則』
『呉明植基礎本シリーズ物件・担保物件』
『呉明植基礎本シリーズ債権総則』
『呉明植基礎本シリーズ債権各論』
『論文過去問セレクト民法(LEC)』
すべて市販
③試験傾向を踏まえた学習方法
試験傾向として、当てはめ問題の占める割合が増加している。そこで、論証の暗記時間を削減し、条文の当てはめで問題を解く論理展開の「型」を確立することを重視した。以下で教材の使用方法を述べる。
2024/2〜
まず学習初期に『伊藤真の民法入門』を一読することで民法の概略を掴むことを目指した。法学部出身であったが知識がほとんど抜けており、本格的な論文式の試験を受けたことがなかったため、論文を書くことを念頭に置いて1から学習し直すべきと考えた。
また『不動産鑑定士 民法過去問集(TAC)』を用い、捨てる論点（不動産鑑定士試験では出題可能性が低い論点）を見極めた。
2024/2〜
次に、『呉明植基礎本シリーズ』を2周読んだ。この際には不法行為などの確実な捨て論点以外についておおよその概略を掴むことを目標とした。
2024/3〜
一通り読み終えてからは『呉明植基礎本シリーズ』の巻末に付いている論証例の暗記を進めた。論証例については近年の試験においては重要度が下がっているものの、予備校勢は暗記してくると思われるため、出題された場合に差をつけられないように暗記を行った。
論証例の暗記に当たっては適宜自分の理解しやすいように修正した。例えば、論証例ではダイレクトに法律論を述べている事例でも、条文の当てはめ→法律論という段階を踏むよう修正した。
それと同時にLECが市販している『論文過去問セレクト民法(LEC)』を用いて問題演習を行った。
問題演習に当たっては、BC難度の論点は飛ばし(当てはめ問題は解いた)、論証よりも条文への当てはめを意識した。
一部、結論等に違和感を覚える解答があったためTACの過去問集と見比べた。
問題演習は『論文過去問セレクト民法(LEC)』でのみ行ったが、回転数はBC論点以外を2周、そのうちの重要又は理解不足であると感じた問題を4周した。
④本試験について
本試験においてはまず、問題を一読し解答方針の見通しが立つ大問から着手することにしていた。また、筆記スピードの遅さを自覚していたため、答案構成は殆ど作成せず、記述の見通しがある程度ついたところで見切りで書き始めていた。
本試験問題を見たところどちらも当てはめ問題が中心であり書けないことはないと感じたため大問1から着手した。
しかし、問題演習の際はナンバリングをしていたものの忘れるなど最初の科目ということもあり余裕はなかった。
大問1は遺産分割と共有の問題であった。
遺産分割については若干論証を引っ張りつつも当てはめを意識した。
共有については、（1）は学習初期に読み結論を憶えていた論点であったため、結論ありきで当てはめた。その他は知らない論点であったので条文を指摘し、事実を拾い当てはめた。
大問2は契約不適合の問題であった。
これも知らない論点であったが、常識的な結論を考え、それに繋がるように条文の指摘、事実の抽出を行い当てはめた。
結果等は以下の通り。
目 標:70点
手応え:75点
得 点:69
2,-②経済学
①近年の試験傾向
経済学はミクロ経済学とマクロ経済学に分けられる。通常は大問1がミクロ経済学、大問2がマクロ経済学からの出題である。
ミクロ経済学では典型的な計算問題が一部出題される一方、非典型的で事前の対策が困難な問題も頻繁に出されている。
マクロ経済学では一部基本的な問題も出題されるが計算問題はあまりなく、その場で問題文を読み解答を求められる出題がある。
②使用した教材
『速習！ミクロ経済学』
『速習！マクロ経済学』
『不動産鑑定士 経済学過去問集(TAC)』
すべて市販
③試験傾向を踏まえた学習方法
2023/11〜2024/2
まず学習初期に『速習！ミクロ経済学』と『速習！マクロ経済学』を2周した。その際には不動産鑑定士試験での出題可能性が低いと評価されている論点にも目を通した。
大学である程度経済学を学んだ経験があり、また数学にそこまで苦手意識がなかったため計算問題を解くことはできたが、それよりも各論点を理解しなぜそのグラフになるのか、なぜ曲線がシフトするのかなど、結論に至る理由を説明できるようにすることを目標とした。
2周読み終わった段階で、ある程度基礎的な力は付いたと感じたため、『不動産鑑定士 経済学過去問集(TAC)』の過去問を1年分解いたが、手も足も出ず「基礎的」とされている問題も解くことができなかった。
ここで理解した気になっているだけであったと感じ、『速習！ミクロ経済学』と『速習！マクロ経済学』の内容で自分の理解が浅いところを中心にノートにまとめることにした。自分の言葉でまとめるためには内容を深く理解する必要がありこれは非常に有効であった。まとめるに当たっては、ノートを見返すだけで経済学の復習が一通りできることを目指した。ノートの作成に経済学の学習時間の1/3程度を費やしたが、これにより理解が飛躍的に高まった。
この段階で再度過去問を1年分解いたところ、手応えがあり、大きく外したことは書いていないと感じたため経済学の学習は2月で一旦終了とした。
その後は民法や会計学の学習に移り、経済学の学習は6月の模試直前まで行わなかった。
2024/6〜8
模試の前日と本試験の直前の一週間前から経済学の学習を再開した。
模試の前日にはまとめノートを読み返す復習を行った。本試験前にはまとめノートの復習に加えて本試験に慣れるために直近4年分の過去問演習を行った。
④本試験について
本試験では問題を一読したところ、ミクロ経済学は計算問題中心でありミスをしなければ高得点が見込めると感じた、逆にマクロ経済学は時間をかけても得点に結びつかない可能性があると感じた。そこで大問1のミクロ経済学から解答した。
（1）ではミスをしなければ高得点が取れると意気込んでいたが、空回りしてしまい単純な計算ミスをした。途中で気付き修正したため10分程度ロスした。
（2）はナッシュ均衡の問題であり、知らない論点であったが、たまたま「コンビニが同じ位置に出店するのには経済的な理由がある」という話を聞いたことがあったため、あまり苦労せず解答できた。なお、時間的に見て利得表の作成は困難（求められているわけではない）と判断し作成しなかった。
大問2では手薄であったGDPからの出題に戸惑いながらも、取れる論点を拾った。
最後の問題は予備校の解答例と全く違うことを書いたが、点数的に見てここにも何点か得点があると思われる。
結果等は以下の通り。
目 標:70点
手応え:70点
得 点:75点
2,- ③会計学
①近年の試験傾向
会計学には理論問題と、簿記に該当する計算問題がある。しかし、近年の試験では計算問題は出題されず、理論の問題のみが出題されている。
また、理論問題では基準の穴埋め問題が例年出題されており、他の問題についても長文での論述を求めるものとはなっておらず、試験中に時間に追われることはないといってよい。
②使用した教材
『不動産鑑定士 会計学過去問集(TAC)』
『みんなが欲しかった! 税理士 財務諸表論の教科書&問題集 (5) 理論編』
『税理士 財務諸表論 理論答案の書き方 第7版』
すべて市販
③試験傾向を踏まえた学習方法
2024/4〜
簿記については大学で学習したことがあったこともあり、計算問題は一切対策をしなかった。なお、簿記の学習経験がなくても費用対効果の観点から対策は不要と考える。簿記会計について初学であれば全体像を掴むために入門書を読むべきであるが、簿記についての知識はある程度あったこと、時間がなかったことから理論問題の暗記を『みんなが欲しかった! 税理士 財務諸表論の教科書&問題集 (5) 理論編』を用いて行った。また時間的な制約から、昨年出題された棚卸資産・資産除去債務の論点、及び出題可能性の低い収益認識基準・税効果会計・退職給付会計・純資産・事業分離等は当初から学習範囲外とした。この際には『不動産鑑定士 会計学過去問集(TAC)』を用いて出題可能性を検討した。
短答後は会計学に使える時間が増えたため、同書の解答の暗記を進め、職場の昼休みも会計学の暗記に充てた。7月くらいには昼休みと通勤退勤時間の一部で1日の暗記ノルマが終わったため、当初は対策範囲外としていたCFや連結の基本論点も暗記した。
また、本試験の2週間ほど前からは基準の穴埋め問題に対応するために『税理士 財務諸表論 理論答案の書き方 第7版』の末尾に付いている基準集の穴埋めを暗記し始めた（同書は穴埋め対策にのみ使用）。
最終的には『みんなが欲しかった! 税理士 財務諸表論の教科書&問題集 (5) 理論編』の対策範囲の解答はすべて暗記し、『税理士 財務諸表論 理論答案の書き方 第7版』の基準穴埋め（こちらも対策範囲のみ）については8割程度暗記した。
④本試験について
本試験では大問1が減価償却（固定資産）、大問2がCF計算書からの出題であった。大問1は対策範囲、大問2は基本論点のみ対策した範囲であった。
大問1の方が解きやすいと感じたためこちらから解いた。LECの模試で出た問題もあり、8割程度の手応えであった。
大問2は基本的な問題を丁寧に解いた。時間が大幅に余ったため対策していなかった問題の検討を行い、部分点を狙った。その結果穴埋めは1問を除いて正解であった。手応えは6割程度かというところと感じた。
結果等は以下の通り。
目 標:70点
手応え:70点
得 点:70点
2,-④鑑定理論
①近年の試験傾向
鑑定理論は不動産鑑定評価基準及び留意事項から出題される。近年は、複数の小問から大問が構成されており、各小問で問われていることが明確であることが多く基準の暗記で8割程度の問題は解答を記述することができる。また、問われている内容も奇を衒ったものは少なく基本的な論点が多い。
②使用した教材
『不動産鑑定士 鑑定理論論文式過去問集(TAC)』
『不動産鑑定評価基準の解説書 上』
『不動産鑑定評価基準の解説書 下』
『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』
『2022年合格目標 鑑定理論論文特効ゼミ』※
※はフリマサイトで入手、それ以外は市販
③試験傾向を踏まえた学習方法
2023/9〜中旬
鑑定理論の学習に当たっては、独学の場合『不動産鑑定評価基準の解説書』を使用するほかないのが現状である。私も同書を購入し、まずは概略を捉えることを目的に３周した。この際、解説が不十分で理解できないところは『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』を読むことで補完することができた。
2023/9中旬〜2024/8
概略を掴んだところで基準の暗記を始めた。暗記するにあたっては『不動産鑑定士 鑑定理論論文式過去問集(TAC)』を用いて出題可能性の低い箇所を見極め、不動産鑑定士の責務、鑑定評価報告書(9章)、借家権、区分地上権の留意事項などを暗記範囲から除外した。これは1回目の受験(令和6年の試験)で合格する可能性を高めるためにやむを得ず除外したのであって時間的に余裕のある場合には近年の試験傾向を鑑み、完全な捨て論点以外は暗記すべきである。
また暗記の際は『不動産鑑定評価基準の解説書』で基準と留意事項が引用されていたため同書の該当部を読んで暗記した。同書で引用されている基準は改正が反映されていなかったり、引用箇所が途切れていたりなど不備があるので適宜国交省のHPの基準と見比べる必要があった。
2024/2〜8
暗記がある程度進んだところで『2022年合格目標 鑑定理論論文特効ゼミ』を用いて問題演習を行った。問題演習に使用したのは基礎問題とされている40問のみで、本試験までこれ以外の問題は見てすらいない。また、40問のうちでも捨て論点の問題は解いていない。これは時間的制約から学習範囲を広げることができなかったこと、近年の試験傾向からして基礎的な問題を確実に取ることで合格点は超えることができると考えたためである。
問題演習では基準からの引用を殴り書き(どの文言を引用したかメモ程度)し、同書の補足のうち必要と思われる箇所を憶えこちらも殴り書きした。同書は明らかに試験時間内に記述できない分量の解答例を記載しているが、そこはうまく取捨選択しろということなのだろう。最終的に試験までに8周程度は解いていた。
④本試験について
問1は不動産の種別に関する問題であった。いずれも基本的な問題であったが、(3)は住宅地域の細分を問うものであり、やや応用的と感じた(初期に暗記するか否か悩み、念の為暗記していたため助かった)。また(4)は取引事例比較法との関係を問うものであり、場所的代替性と要因比較可能性のどちらで記述するか迷ったが、場所的代替性につなげるのがスムーズと判断した。なお、両予備校で解答例は割れていたためどちらでも論理的に書けていれば得点があると思われる。
問2は鑑定評価の基本的事項についての問題であった。概ね基本的な論点なのだろうと感じたが(2)②は隣接地の併合で正常価格になる場合と限定価格になる場合の違いを説明するものでありやや応用的と感じた。解いたことのない論点であったが限定価格の定義から考えて妥当と思われる説明をしたところ予備校の解答例と一致しており安堵した。また(3)は鑑定評価報告書からの出題であり基準の暗記を一切していなかったが、たまたま『2022年合格目標 鑑定理論論文特効ゼミ』の基礎問題を解いていた際に小問での出題があったため記憶に残っており最低限の記述ができた。
問3は原価法についてであった。概ね基本的な論点であったが(3)のみやや応用的と感じたため(2)までを記述し、問4を解いた後に解答することとした。
問4は借地権について問題であった。特段記述に悩むところはなかったが、(1)③は予備校の解答速報では高難度とされていた。私は予備校が基準のどこを重視しているか知らずに暗記を進めていたため記述することができた。また④の勘案する事項3つについては補足を書けそうなものを選んだ。
問4を解き終わった時点で時間的に余裕があったため問3の(3)に戻った。的外れにはならないように意識したが、文章をスムーズに繋げられずにおわってしまった。
しかし、総評としては基本問題を着実に拾い、やや応用的な論点についてもいくらかの部分点が見込めると感じた。
また、筆記スピードが遅いため、試験においては答案構成を一切せず、解答の流れを考え最後まで見えていないうちに記述を始め、基準の暗記箇所を書き殴っている間に構成を練っていた。それでも時間の余裕はなかった。
結果等は以下の通り。
目 標:130点
手応え:135点
得 点:158点
2,-⑤鑑定理論(演習)
①近年の試験傾向
過去問分析を殆どしていないため不明。
②使用した教材
『演習テキスト(TAC)』※
TAC答練(基礎、応用、直前)※
LEC模試第1回、第2回
※フリマサイトで入手
③試験傾向を踏まえた学習方法
2024/5〜
演習の学習を開始したのは短答の後であり、ほぼ6月からであった。試験まで時間がなかったため理解することより、基礎的な箇所をとりあえず解けるようにすることを心がけた。まず学習初期に『演習テキスト(TAC)』の問題部分を1周しLECの模試を受けたところ21点であった。この頃は四捨五入や有効数字といった演習特有の作法を把握するので精一杯であった。2回目の模試までに『演習テキスト(TAC)』をもう1周し次は45点であった。演習は短期間で伸びると聞いていたが、学習時間の制約から試験では基礎的なところをできるだけ取って50点を目指すことにした。
その後『演習テキスト(TAC)』の3周目がおわり、TACの答練をフリマサイトで入手しこれを全て3周した。
またLEC模試も3周し、解いた問題は全て2時間以内で解けるようにはしておいた。
④本試験について
本試験では、前日に復習したLEC模試と類似の問題が出題されたため少し安堵した。しかし、問題用紙が上部で糊付けされていることを知らなかったこと、ホチキスの留め方(資料の編綴)を事前にあまり決めていなかったことから時間を食った。
資料の下読みなどはせずに、すぐに解答を始めた(下読みで何をするのか分かっていないというのが本当のところ)。解けそうな計算問題を丁寧に解き、詰まったところで記述問題に戻った。記述問題を殴り書きした後は、前後と独立して解答ができる問題を解き、検算に費やした。
やはり、演習不足は否めず指示の理解に時間を取られ観察減価法の記載を忘れ、計算は収益価格の途中までしかできなかった。また、比準価格は一意に定まるものと誤解していたため決めかねて比準計算は全て合っていたものの試算価格の決定を後回しにしてしまった。
結果等は以下の通り。
目 標:50点
手応え:50点
得 点:79点