ふわふわのマンション投資体験記：③投資方針の検討
この記事では、区分マンションを対象に本格的に不動産投資を検討し始める中で、どのように投資方針を絞り込んでいったのか、その過程でどのように情報収集したのか、について書きたいと思います。
区分マンションに限らず、不動産投資をするうえでは、割安であるか否かが取得対象物件の条件として重要になると思います。
それは大前提としたうえで、区分マンションの中でもより具体的に対象を絞り込むにあたり、投資方針を整理しました。
ここでいう投資方針とは、主に以下などを指します。
物件の取得方法：収益物件販売業者から買うか、仲介で買うか
場所：どの地域・エリアの物件を狙うか
金額：どの程度の金額の物件を探すか
物件タイプ：どのような間取り・広さ、規模の物件を狙うか
築年数：どの程度の築年数のものを狙うか
賃貸状況：オーナーチェンジか、空き家を狙うか
融資を受けて購入するため、融資条件等の制約で、築古は難しい等、後で色々分かった事もあったのですが、とりあえず最初はこれらの事をまず決めようと考えていました。
なお、新築物件は、人気物件であれば抽選も多く、物件の引き渡しまで時間がかかりそうなので、最初からあまり検討せず中古での取得を当初から想定しました。
A. 物件の取得方法
投資用の区分マンションを取得するには、主に仲介を通して購入する、物件を保有している業者から直接購入する、などの方法があるかと思います。
前回の記事でも記載した通り、なるべく人任せにせず自分で出来ることはやってみる、ことを考えていたので、自分が主体となって物件探しが出来る仲介で買う事を想定していました。
ただ、販売業者についても一応勉強しておこうということで、ポイ活でお世話になっているmoppy経由で大手の業者3社ほどのWeb面談に申し込み、話を聞かせて頂きました。
やはりどの業者も都内のワンルーム推しで、「月々この程度の持ち出しで自分年金が作れる」というCFは当然マイナス前提での営業トークが展開されました。
購入後の内装・設備のアフターケア、賃貸募集サポートや家賃保証的な話、確定申告サポートまで、様々なオプションメニューがあり、いかに買主に手間をかけさせないか、という点も強調されていました。
肝心な物件に関しては、基本的にその時々の業者が持つストックの中から推薦される感じで、サンプルのシュミレーションもすぐに出してくれます。
（よく見ると、インフレ前提で賃料や物件価格が経年上昇したり、逆に修積・管理費等はずっと据え置きだったりと、おいおいと思うところも汗）
物件ストックについては、一覧を見せてくれるところと、そうでないところがあり、また、営業スタイルもかなり圧強めのところから、比較的温和な感じのところと様々（会社というよりは担当者さんによる？）でした。
融資については基本フルローン、業者が提携するオリックスやJACCSなどを利用するのが定番で、金利は属性などによって異なるが、変動金利で1.6%程度が最も好条件（2022年時点）だ、という話でした。
また購入にあたり、現地（物件建物や周辺環境）を見る人はあまりいない、という話が非常に驚きでした。（マンション好きからしたら、それが面白いところなのに、と言いかけましたが、グッと堪えました）
また、自社販売と仲介両方やっている地場の中堅業者の話も何社か聞いてみましたが、だいたい、まずはワンルームから取り組んで実績を積み、のちに一棟まで行きましょう、という話をされました。
なぜ最初から一棟より、ワンルームからの取り組みを推奨するのか、という点については、ワンルームで実績を積んだ方が後々一棟の融資も下りやすい、というような説明でした。ただ、ワンルーム投資が銀行に不動産賃貸業の実績として評価されるイメージが沸かず、いったん業者との会話はそこまでにしました。
やはり当初の想定通りですが、ワンルームはマンションとしてヒジョーにつまらん！！という率直な感想（大事）と、物件探し含め、業者任せにせず自分で諸々を手配したい、という気持ちが強かったので、仲介で探すことにしました。
B. 場所
場所に関しては、東京に自宅を購入しているので、災害等の面での分散も考慮し東京以外で考えました。
東京は、物件価格がかなり高騰しているのでグロス的にも厳しく、利回りも低い（持ち出しが基本出る）点でも除外が良いかと思いました。
候補としては、人口減の中で今後も都市部への人口流入が進むと考え、大阪、福岡等の都心部を漠然と考えていました。
その中で、
・利回りが取れる物件が見つけやすそうであること
・ある程度土地勘があること
などを考慮し、大阪で探すことにしました。
また、その中でも路線や土地柄なども含め何となく分かる中心エリアとして、大阪都心6区（中央区・西区・北区・天王寺区・浪速区・福島区）をいったんの対象とすることにしました。
福岡は街として非常に興味があるのですが、賃料相場とのバランスで考えると物件価格がかなり高騰しているようで、土地勘もないので諦めました。
（物件視察や管理がてら福岡に行く機会を増やせたら、というスケベ心もありました）
C. 物件タイプ
これも何となくですが、都市部での賃貸需要や、物件のグロスと取れる賃料のバランスを考えると、DINKSか、子供1人の3人家族程度で住める2LDKで、60平米前後くらいを想定しました。
規模は、投資の場合、そこまで拘るポイントではないのかもしれませんが、
やはり修積や管理費、設備面等のスケールメリットも考え、100部屋以上くらいの規模が良いのかなと漠然と思っていました。
また住民の入れ替わりが少ない方が良いだろうということで、ワンルームの間取り等は少なく、ファミリー向け間取りが中心の建物が良いかなと思いました。
D. 金額
初期検討の時点でそこまで購入する物件の金額についてはちゃんと考えていなかったというのが正直なところですが、自宅の残債が6,000万ほどあり、借入残高が合計で1億円を超えるのは心理的にやや抵抗感があったので、感覚として4,000万程度を上限としました。想定していた物件の金額とのフィット具合的にもまあこんなくらいかな、としました。
（融資の際には返済比率などの諸問題もありますが、ここでは割愛します）
E. 築年数
築古物件（築30年～とか旧耐震）だと好立地で坪単価が低い掘り出し物的な物件も多そうです。ただし、東京の自宅も比較的築浅で、築古物件の目利きや、改修対応の面に自信が持てなかったので、築15年以内くらいを目安にしました。
後々の物件探しで築古も少しは見たのですが、旧耐震（1981年頃までに建った物件のため、築30年~） とかになると、基本はリフォーム済み物件が多い一方、販売業者のリフォームなので中途半端でダサいものが多く、やはり検討対象外にしました。
慣れた方だと、リフォーム前の物件を割安で購入し、かっこいいリフォームをして～、みたいなことも出来るのだと思いますが、初めの一歩は安牌を重視し、いずれの挑戦にしたいです。
また、築古に関しては、建て替え可能性がありそうな物件を狙う観点からも少し考慮しました。広く綺麗な区画の土地ながら低層小規模の超築古とかもありそうですが、正直分からん、ということで早々と考えるのをやめました。
D. 賃貸状況
正直これはどちらでも良いかなと思い、特に予め断定していませんでした。
売主が住居中であったり、空室であれば、内覧して室内状況や展望などを細かく見れるというメリットがある一方、物件購入した後、賃貸募集をするコストが嵩みます。
物件購入に際しては諸経費が多額にかかるため、引き渡し後、自宅に加えて月々の返済が発生することを考えると、オーナーチェンジで最初から家賃収入があり、初回返済時から月次CFがプラスの方が安心出来ると考え、なるべくオーナーチェンジで探すという方針としました。
また、内覧できないというデメリットも、建物内の共有部などは見せてもらえますし、大規模物件であれば他に売出中・賃貸募集中の部屋もいくつかあり、そこを内覧することで、イメージを十分持てると思います。
余談ですが、物件探し中にリースバック（売り主が売却後そのまま賃貸として住み続ける）という珍しいケースにも出くわしました。
そのような場合だと、部屋の内覧も可能で、賃借人（売り主）の人柄も分かるし、賃料も予め認識合わせ出来るうえ、ある程度長期で住んでもらえる可能性も高めなので、条件んが合えば良いなと思いました。
（リースバックで売却することとなった事情などにもよると思いますが）
そんなこんなが、区分マンション投資を本格的に検討し始めた時に考えていたことでした。
次の記事では、不動産屋・銀行探しについて書きたいと思います。