住宅ローン繰り上げ返済実行

普通の人です。
先日、住宅ローンの繰り上げ返済を実行しました。
金利が低い状況だと繰り上げ返済以外にも選択肢が出てくるので悩むところだと思いますが、住宅ローンを組んだ時から、我が家は繰り上げ返済を視野に入れていたので、今回は我が家の住宅ローンの返済計画について考えていることを整理しました。

基本スペック
我が家：都内中古マンション、借入金額３０００万、全期間固定金利1.49％（団信付き）、当初借り入れ期間35年

”住み替え前提”のマンション購入

購入した当時はまだ子供がいなかったため（入籍もしていなかったが）、現在の間取りは2LDK+Sです。子供部屋が欲しい年齢になったら部屋が足りなくなるので、住み替えることを予定しています。

優位な状況で売却検討したい

自分が売り手になる状況を想像したとき、「あといくらローン残高が残っているからいくら以上でないと売れない」「次のローンを組む都合でこの時期までに売れていないと困る」というような状況では買い手有利となり希望する条件での売却が難しいと考えました。そのために、売却時までになるべく残債を減らしておきたい（理想は完済している）ことを目標としました。
素人なので、立地・間取りという基本的なスペックを押さえつつ、出口もなるべくリスクを減らしていくことを考え「固定金利」「繰り上げ返済」を選択しました。

「変動金利」「繰り上げ返済しない」はうまくいけば魅力的

世の中の傾向では我が家のような選択をするパターンは今どき少数派なのかもしれません。
確かに我が家も変動金利で試算したときに、金利差が最大いくらになるという結果を見てかなり魅力的に感じました。
ただ、性格的なことだと思うのですが住宅購入においては「利益を最大化する」ことより「リスクを最小化する」ことを重要視していました。不動産売買をするが、不動産投資ではない、と区別していたからだと思います。

実際、次に住み替える予定の住宅は終の棲家的な意味合いで探そうと思っているので、郊外・注文戸建て・夫婦が使いやすい間取りという私たち夫婦らしい家にする予定です。

住宅ローン減税期間中でも繰り上げ返済を実行

住宅ローン控除期間中は、繰り上げ返済しないというのも最近のセオリーかと思いますが、我が家のように減税率より高い固定金利でローンを組んでいる場合は控除期間中も繰り上げ返済したほうが総支払額が減ることがあります。（残高によりけりなので我が家で試算した結果はそうでした）
試算条件は、①毎年100万円ずつ繰り上げ返済する　②控除期間終了後（10年後）に1000万円繰り上げ返済する　です。
ちなみに、10年後の1000万円も現在価値に割り戻すと…みたいなことを考えるときりがないのですが、利益が出ている投資商品をその時点で売却するのか？と考えると私はそのまま運用を続けそうなタイプなので1000万は現預金で用意すると思います。なので1000万は1000万の価値として試算しました。

まとめ（まとまってない）

投資かそうでないかが大きなポイントだと思っています。
そういう意味で考えると、個人の不動産投資家がすごく増えているなぁという印象を持ったのが感想です。

これまでの実績

住宅ローンを組んだ翌年から毎年、約100万円を繰り上げ返済しています。期間短縮型を選択し、これまでに約7年分の期間短縮を実現しています。