村づくり型不動産経営術７ 【事業収支計画編】後編

　こんにちは。
　今日の天気はとても良く、うちの庭の紅葉やジュンベリー達がいよいよムクムクと葉っぱを出しそうな感じです。おそらく、数日で一気に新緑となりそうです。庭いじりの季節がやってきたという感じで、本日は早速ホームセンターに行って、土や除草剤などを買いに行ってきました。

　そして、明日からはいよいよ新年度が始まります。弊社も新しい社員が入ってっくるので、入社関係の書類を整えたりと明日はバタバタとなりそうです。

　月末ということで、本日は月１回のメンバーシップ限定のシリーズである『村づくり型不動産経営術』の第6弾の記事を書いていきます。
　気になる方は、月額1500円のメンバーシップ・『村づくり』の仕事と暮らしにご加入ください。普段の有料記事も読めて、メンバーシップ限定の記事を読めますので、お得なメンバーシップとなっております。

　また、メンバーシップ限定のオンライン交流会も企画中です。やりたいという声が多数あれば開催ですので、交流会の開催を希望の方は掲示板にコメントをお待ちしております！

　それでは、今回の第７弾となります。

　今までを振り返ると、第１弾では、どのエリアに不動産開発及び地域開発をしていくのが良いか？！そのポイントについて記事にしました。

　　第２弾では、コンセプトづくり編の前編として、地域の課題や資源をきちんと分析し「目的の設置」について解説しました。

　第３弾は、「目的設定」の後の実際の具体的なコンセプトをどのようにつくっていくか、具体のビジョンメイキングについて解説していきました。

　第４弾では、具体のビジョンを実現するための入居者探しについて、解説していきました。
た。

　第5弾では、「間取り」ということで、コンセプトに合わせた建築計画でした。　

　前回の第6弾では、事業収支計画編でしたので、実際の利回り計算などを解説していきました。

　そして、今回はいよいよ 【事業収支計画編】後編（キャッシュフロー）となります。　キャッシュフローと合わせて、連動していく金融機関からの借入である「ファイナンス」についてもまとめていきます。

不動産経営をする時に意識する１０個のポイント
１.エリア選定
２.そこで創り出す暮らしのコンセプトづくり
３.入居者探し
４.間取り
５.caprate/実質利回り
６.キャッシュフロー　←今回はココ！
７.資金調達
８.想定売却益
９.チームビルディングと役割分担
１０.クオリティコントロール

前回、纏めたように基本的に不動産のポイントは4つになります。

　①売上(収入)
　②イニシャルコスト(支出/減価償却)
　③ランニングコスト(支出)
　④ファイナンス

キャッシュフローは「ファイナンス」と「減価償却費」

　前回、事業の一つの評価としてみていく、利回りを見ていきましたが、今日はキャッシュフローです。つまり、手元に現金がいくら入ってくるか。これがキャッシュフローになります。
　前回の利回りは、①売上(収入)②イニシャルコスト(支出/減価償却)③ランニングコスト(支出)の数字がわかれば、出てくるのですが、キャッシュフローの場合は、④ファイナンスと②イニシャルコスト(支出/減価償却)の「減価償却費」の考えが重要になってきます。
　良いですか、キャッシュフローは「ファイナンス」と「減価償却費」です。この２つが全てなのです。

キャッシュフローを出すためのチャート

　また、もうひとつ、大事な点があります。キャッシュフローを出すために、法人税額を把握する「PL/損益計算書」が重要になってきます。

　下記が、キャッシュフローを出すためのチャートになります。