【低予算リノベ】38.旧耐震物件のメリデメ
2023年7月に築４６年のマンションを購入し
2023年9月～11月にフルリノベーションした記録です。
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お金の話終わったので、物件そのものの話いきまーす！
①旧耐震物件＝地震に弱いとされているがケースバイケース
さて契約に至った我が家は、1976年築の、いわゆる旧耐震物件です。
旧耐震物件は、新耐震物件に比べ地震に弱い（というか、新耐震基準で検査されていない）とされており、住宅情報サイトでも「旧耐震の物件は阪神淡路大震災で沢山潰れました！」「おすすめしません！」「慎重な判断を」などと記載されていることが多いです。
一方で、旧耐震の低層団地は新耐震のラーメン構造マンションより強い、言うてる記事もあります。
正直われわれの予算感だと、ほぼ旧耐震物件一択になってしまうとはいえ
やはりちょびっとは悩みました。
そして色々考えた結果
結局地盤と保全と構造の良しあしでケースバイケースじゃね？
という結論に達しました。
ここはもう自分が納得できるかどうかなので
自分に言い聞かせる意味も込めて、「ヨシ！！」にした理由を置いておきます。旧耐震物件を検討されてる方の助けになるかも。ならないかも。
②旧耐震だけど「ヨシ！」にしたポイント
構造…壁式構造５F建て最強。技術力－50年を壁力と当時の日本の財力（をもってつぎ込んだ材料）で補っとるわ
地盤…地震ハザードステーションで見たら「震度6以上の発生確率は3％」らしい。大丈夫じゃね？そもそも2018年の胆振東部地震でどうもなってないし！
水害…札幌市浸水ハザードマップ見る限り不穏な色じゃないからよし！！あと！Fだけど、床高さ１ｍ以上ある高床式住居もプラスポイント！
保全管理…めっちゃ修繕積立金集めてる＆入居直前に大規模改修してた！
上記をもって良しとして契約したのでした。良しであってくれｗ
＜参考サイト＞
全国の地震発生確率が見れます…！北海道胆振東部地震で起きた液状化現象も反映されております。
札幌市民は見とくべき（転入したとき紙のやつくれますが…
③旧耐震物件のメリデメ/物件によるモノ以外は、納得できるか否か
旧耐震基準のデメリット、サクッとまとめてくれてるのがありました！
上記のうち１、２、３、5、７は前述の「ケースバイケース」に該当するやつです。ていうか新耐震（特に1981年～95年ぐらいのやつ）も別に他人事ではないです。
４と６はすべての旧耐震に該当します
というわけで④⑤⑥の読み解き方、いってみましょう！
⑤ポイントが明確なのでいれておきます＾＾
④銀行での担保評価が低い（債務者がローン返せなくなったときに銀行が取り上げても売れにくい。理由は「旧耐震」を買わないと決めている人は一定数いるため、マーケットが小さいから）ので、たくさんお金を貸してもらえない＝自己資金がある程度必要→そもそも新築や築浅に比べるとびっくりプライスなので、目当ての物件が旧耐震で資金が足りない、であればご縁がなかった になるのかなと思います…
自分が売りたいときに高く売れない対策は
①転売用としては考えず住みつぶす（なのでローン期間は短くする）
②担保評価が下がらない立地の物件を選ぶ（駅チカ）になるかな！
うちは一応20年は住むつもりで購入。
購入からちょうど1年経った現在、同じマンション内で売り物件が出ていますが、私たちの購入時より値上がりしていてちょっとうれしいです＾＾
⑤修繕積立金が高額になる→これは間違いないです。なので！
金のかかる共用部設備がついてる物件は避けるとよいです。具体的にはエレベーターと、機械式駐車場、あと高層で水道のくみ上げが電動のところ。
とはいえ旧耐震物件の設備なんてタカが知れてて、本当に憂うべきはタワマンのエレベーターとかだよなーと個人的には思ってます…。
⑥住宅ローン控除や不動産取得税・登録免許税の優遇、贈与税の非課税制度がNG→個人的にこれと、後述する火災保険の選択肢がめっちゃ狭くなることが最大のデメだと思います…これに関しては上記のサイトなどしっかり読んで、納得してからお話進めましょう。我が家はしぶしぶ納得しました。
④旧耐震物件にいいとこあるの？
日本が今よりずっと豊かな時代に！
当時のゼネコンの最高の技術で設計し
今じゃ考えられないいい材料を使って
駅のすぐ近くにアホみたいに広い敷地をとり
無駄と紙一重の余白を設定して
腕の良い職人さんが作ってくれた建物
というとこです（物件によるけどね）
住んでて時々、オーパーツとか遺跡っぽいよなあと思うことがあります。
つづきます！！
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