◆都市計画の決定変更案について
［1］目的と意義
広島県府中市では土地利用の形成や道路や公園などの整備を主体とした方針を「府中市都市計画マスタープラン令和5年改訂版」によって定められている。目的としては以下の点があげられる。
・経済活動の活性化
・就業者居住地域を市内へ誘導
・市内産業の拡張
・新たな企業誘致
・既存企業の工場拡張
・高速道路ICに近接する立地の活性化
上記目的を達成させることで市内の活性化が図れると想像する。
［2］主な取り組み案
基本的な方針から、市民の皆様が安心して便利で、快適に住み続けるとともに、次の世代にも活力に溢れたまちづくりを推進する目的とした取り組み案は以下のとおりである。
ア 用途地域の変更
・第一種住居地域から準工業地域へ変更とした規制の緩和(栗柄地区計画)
・大規模集客施設制限地区を柱とした特別用途地区の変更
［●用途地域へ変更する目的］
※都市マスに定められた土地利用の方針から、本市が特性として持つ基幹産業であるものづくりに特化した操業企業に対する新規立地の確保を目的としている。
・広域ネットワークの利便性を生かし産業用地として土地利用の連続性を確保
・本市の特性であるものづくり産業を軸とした効率性の向上
イ 区域区分の変更
(広島県が市街化区域から市街化調整区域へ用途変更に指定した17箇所)
・市街化調整区域の編入により市街化区域としていた用途指定から除外する
・市街化調整区域へ編入することから都市計画の位置付けとなっている下水道区域(雨水/汚水)指定除外とする。
［●区域区分変更に対する背景］
※県民の皆様が安心して安全に暮らせる都市の実現に向けた取り組みとして、災害リスクの高い区域を調査し、土砂災害特別警戒区域になり得るところを市街化調整区域に編入し、都市的な土地利用を抑制させることを推進することとした。それに伴い、市街化区域の線引きと市街化調整区域を逆線引きすることから、指定された17箇所が市街化調整区域として明確になり、縁辺部として建物がある市街化区域においても将来的な対象箇所として位置付けられている。
［3］用途制限
◯第一種住居地域
中規模店舗や事務所等の立地を許容しつつ住宅地として環境を保護する地域
◯準工業地域
環境の悪化をもたらす恐れのない工場や工業等を増進させるための地域
［4］用語
◯地区計画制度
とある一定のまとまりを持った地区を対象に、地区の実情に合った良好な市街地整備を形成保持するためにきめ細かい規制を行う制度
◯大規模集客施設制限地区
中心市街地の活性化を妨げる要因を回避するために大規模集客施設の立地を制限する。備後圏都市計画区域の準工業地域内に特別用土地区として、大規模集客施設制限地区を指定。
◯大規模集客施設
劇場、映画館、演芸場もしくは観覧場または店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途に供する部分(劇場、映画館、演芸場または観覧上の用途に供する部分にあたっては客席の部分に限る)の床面積の合計が10,000平方メートルを超えるもの
●注意⚠️この変更から〜
※ 用途地域を準工業地域に変更することと合わせ、特別用途地域とした大規模集客施設制限地区を指定することによって、秩序ある土地利用の誘導等規制を行い、コンパクトなまちづくりや賑わいの再生を図ることのできる商業用道路を目指したい。
◯意見と課題
［1］特別用途地区追加変更について
着工中の南北道路沿いの「南北道路高木東西のエリア」においても賑わいの再生を加速度的に進めさせるため、準工業地域に変更することと合わせ特別用途地区とした大規模集客施設制限地区に指定すべきと考える。
［2］周辺への周知について
広島県が指定した災害リスクの高い地域として、府中市内では17カ所が対象とされた。現在は市街化区域であるが、将来的な対象箇所として建物のある縁辺部や県に指定された17カ所に近接する世帯に対して用途地域変更になった趣旨を理解していただくためにも周知すべきと考える。
⚫️今回は福山市における市街化調整区域での家づくりに関わるお話しです。
◯「市街化調整区域」
◯「50戸連たん制度」
もう何となくご理解いただけたかと思いますが、簡単にまとめますと、
①市街化調整区域に建物を建てる際は開発許可が必要
（宅地としての利用が認められていない土地の場合）
②これまでは一定の立地基準を満たせば開発を許可⇒これが「50戸連たん制度」
③福山市はこの「50戸連たん制度」を廃止し、市街化調整区域での居住を抑制
というわけです。
「50戸連たん制度」の廃止には2020年から２年間の猶予期間が設けられており、施行日は2022年4月1日となっています。これ以降は「50戸連たん制度」による開発許可はできなくなりますので、許可申請は2022年3月31日までに行う必要があります。
事実、この制度の廃止が決定してから市街化調整区域での分譲地開発は最後の追い込みのように拍車がかかっていました。
どこでも好きな場所に家を建てられたら良いですが、ルールはルールですね・・・
実際、先日お越しいただいたお客様のなかにご実家近くの畑を買って家を建てたいと相談に来られた方がいらっしゃいました。
こちらのお客様の土地は市街化調整区域内の農地（なおかつ農業振興地域）でしたので、まずは農振除外と呼ばれる手続きをしなければならず（その後農地転用許可と開発許可の申請）、到底間に合いそうになく断念・・・
そもそも土地に関する申請や手続きは、申請前の準備～申請～許可が降りるまでに、数ヵ月～長いと1年以上かかるケースも多いです。
初めからこういったことをご存知の方も少ないですが、スケジュールにも余裕が必要です。
実際に家が完成して住み始めるまでに2～3年要することもありますので、計画的に準備していく必要があることを覚えておきたいですね！
◯都市計画法に基づいて、市街化を抑制するために土地の造成や建物の新築などの開発が原則禁止されている区域のことです。一般的に市街化調整区域は郊外に多く、下水道がきていない場合は浄化槽が必要なケースもあります。
またその一方で、市街化区域はすでに市街地を形成していたり、概ね10年以内に市街化を図ろうとされている区域を指します。こちらは中心部や街づくりを促進しているような地域です。
市街化調整区域内の土地で家の建築を希望を希望する場合は、開発許可申請をして許可が降りることが前提となっています。また現在福山市では、市街化調整区域内であっても7ヘクタール内（700ｍ×700ｍ）に50戸以上の住宅や店舗が立地していれば特例で開発を認める、「50戸連たん制度」という独自制度を適用しています。
◯福山市は、この「50戸連たん制度」を本年度中に廃止する条例改正案を提案をする見込みです。まだ確定しているわけではありませんが、これにより福山市内の市街化調整区域で家が建てられなくなる日も近いというわけです。
これからのさらなる人口減少を見据えてコンパクトな街づくりをしていこうという福山市にとって、この50戸連たん制度が足枷になってしまうというのが廃止を目指す理由です。市街地に人を呼び戻し、都市機能や行政サービスを維持していくこと。これが市の狙いです。
とはいっても、今後市街化調整区域で宅地の造成ができず家が建てられなくなってしまうということは、土地から探して新築を考えられている方にとっては、エリアが制限されたり、価格的に家を建てること自体難しい状況になることも十分あり得ると思います。ますます土地の売買競争も激化していくのではないでしょうか。これは住宅会社にとってもかなりの痛手です。
さらに市街化調整区域の過疎化が進んだり、市街化調整区域の土地活用が難しくなるなどのデメリットも考えられますよね。住宅会社の方も言われていましたが、いま駆け込みで開発許可申請をしている市街化調整区域の土地所有者の方も多いみたいです。
福山市内でみなさんが検討しているエリアが市街化区域なのか、市街化調整区域なのかこのタイミングで今一度確認してみることをおすすめします！
◯令和7年1月29日水曜日
🔻令和6年度、第一回府中市都市計画審議会の開催内容について
審議会の会長→福山市立大学 岡部重雄
🔻趣旨
都市計画行政の円滑な運営を図るために、都市計画法の規定に基づき、府中市都市計画審議会を設置している。この審議会による議決にて議案業務の遂行を図ることを目的としている。
🔻変更内容
本市内の市街化区域内に土砂災害特別警戒区域がある。ここはレッドゾーンと呼ばれる。このレッドゾーンは、土砂災害防止法に基づいて広島県が指定した土砂災害のリスクが高い地域のことである。よって、市街化調整区域に侵入することで、戸建て住宅を建築するなどの土地利用を抑制させ、災害リスクの低い地域に居住地を誘導させるなどの効果が見込まれるのである。ちなみに府中市には市街化区域内には約180カ所のレッドゾーンがあり、府中市として条件の整った場所から逆線引きを進める。今回は県が指定した17カ所の市街化調整区域への編入をすることを審議した。
もう一つは、栗柄地区の都市計画の変更である。市街地にある北部の工業団地と山陽自動車道の福山、西インターチェンジを結ぶ現在着工中の府中松永線(栗柄広谷線南北道路)の整備に伴い、産業用地を誘致することを目的としている。よって県道である府中松永線栗柄地区も沿道沿い50メートルを用途地域変更として、第一種住宅地域から準工業地域に変更する。この準工業地域は床面積が10,000平方メートルを超える大規模集客施設の立地を制限する特別用途地区に編入すると言うことである。栗原地区の循環環境の確保に向け、地区計画を新たに策定した。
🔻議案
①第1号議案 備後圏都市計画区域区分の変更に関して、府中市が提出する意見について
②第2号議案 備後圏都市計画用途地域の変更について
・市街化区域を市街化調整区域に編入することで懸念される問題は、財産権に関わる価値の変動でございます。つまり銀行の抵当に入っている担保価値への影響は、銀行側から見た場合はどのように捉えていくのでしょうか？
③第3号議案 備後圏都市計画特別用途地区変更について
④第4号議案 備後圏都市計画地区計画の決定について
⑤第5号議案 備後圏都市計画下水道の変更について
🔻地区計画の目標
府中市街地北部の既存工業団地から福山西ICまでを結ぶ広域ネットワークの利便性を活かした土地利用の活性化を目指す。
🔻栗生地区の用途地域を変更