7月21日開札結果 神戸地裁本庁編
７月２１日神戸地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが８件です。
実は個人的に入札したかった物件がありました。
その結果も含めて見ていきましょう！
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和01年(ケ)第207号 神戸市北区泉台
→入札想定額300万円
開札結果：2,500,000円 ５件 法人
２．令和01年(ヌ)第75号 神戸市北区花山台
→入札想定額135万円
開札結果：2,200,000円 ９件 法人
３．令和01年(ケ)第189号3.4 三木市自由が丘本町三丁目
→入札想定額300万円
開札結果：2,900,000円 6件 法人
４．令和01年(ケ)第189号1.2 三木市自由が丘本町三丁目
→入札想定額135万円
開札結果：2,419,900円 2件 法人
５．令和01年(ケ)第193号 神戸市中央区大日通五丁目
→入札想定額500万円
開札結果：6,111,000円 5件 法人
６．令和01年(ケ)第30040号 神戸市西区桜が丘東町五丁目
→入札想定額640万円
開札結果：7,150,000円 7件 法人
７．令和01年(ケ)第205号 神戸市北区緑町八丁目
→入札想定額500万円
開札結果：6,371,000円 7件 法人
８．令和01年(ケ)第30044号 明石市貴崎三丁目
→入札想定額460万円
開札結果：8,111,000円 14件 法人
上記のような結果となりました。
大阪地裁本庁と違い不売の物件はありませんでした。
今回から入札額については、入札目安額として入れておりますため、落札を狙ったシミュレーションではないのでご注意くださいね。
3点セットで記載されている数字を基に計算を比較できるようにているだけです。
実際の入札にあたっては、様々な角度からの検証が必要となります。
では、個別に見ていきましょう。
１．令和01年(ケ)第207号 神戸市北区泉台
→入札想定額300万円
開札結果：2,500,000円 ５件 法人
落札額からみた表面利回りは２６％です。
予想額よりも50万下回っての落札となりました。
空室リスクの不安もありますが、なかなか良い金額で落札できたと思います。
２．令和01年(ヌ)第75号 神戸市北区花山台
→入札想定額135万円
開札結果：2,200,000円 ９件 法人
落札額から見た表面利回りは１９％です。
持ち分売りの物件でしたね。競売の申立人が共有者でした。
思いのほか、札数が入ってビックリしました。
落札は法人なので、申立人が落札したわけではなさそうです。
どのような形で落札者は出口戦略を立てるのか興味ありますね。
３．令和01年(ケ)第189号3.4 三木市自由が丘本町三丁目
→入札想定額300万円
開札結果：2,900,000円 6件 法人
落札額から見た表面利回りは２４％です。
今回、個人的に狙っていたのはこの物件でした。
場所は神戸市内でないのでどうかな？って思ったものの、グーグルマップだけで見ての判断でしたが良さそうな気がして、気持ち入札で落札したいという想いでシミュレーションしました。
４．令和01年(ケ)第189号1.2 三木市自由が丘本町三丁目
→入札想定額135万円
開札結果：2,419,900円 2件 法人
落札額から見た表面利回りは２４％です。
こちらは上記の３と一緒に競売になっていました。
こちらは安く買えるメリットはあるものの、出口戦略が弱そうな気がしたので抑えた価格での勝負だと思いましたが、予想以上に高く札が入った印象でした。
５．令和01年(ケ)第193号 神戸市中央区大日通五丁目
→入札想定額500万円
開札結果：6,111,000円 5件 法人
落札額から見た表面利回りは１１％です。
場所柄、札数が多く集まると思っていましたが、そうでもなかったですね。
やはり、商品化するのにお金がかかるのがネックだったのか？
金額だけ見ると割とお買い得な気もしました。
６．令和01年(ケ)第30040号 神戸市西区桜が丘東町五丁目
→入札想定額640万円
開札結果：7,150,000円 7件 法人
落札額から見た表面利回りは１３％です。
こちらは二世帯住宅の戸建てでした。
所有者の方も引越しに向けて準備されているような印象でしたので、落札後はスムーズに進められるかと思える物件でした。
ただ、二世帯となると中々スムーズに進むのかどうかわからないため抑えた金額でシミュレーションしてますね。
７．令和01年(ケ)第205号 神戸市北区緑町八丁目
→入札想定額500万円
開札結果：6,371,000円 7件 法人
落札額から見た表面利回りは１３％です。
ファミリーマンションでした。
管理費等が高いので投資向けではないです。
法人落札なので、買取再販事業者が落札したのではないかな？
８．令和01年(ケ)第30044号 明石市貴崎三丁目
→入札想定額460万円
開札結果：8,111,000円 14件 法人
落札額から見た表面利回りは９．９％です。
こちらもファミリーマンションでした。
札数と落札価格を見るとほぼ間違いなく買取再販事業者が落札したのだろうと思います。
ただ、再販するには価格が高くなり過ぎそうな危険な印象がありますね。
今回の総括
大阪地裁本庁と比べると入札件数も比較的落ち着いた印象があります。
多く集まった物件の札数も20件を超えることはありませんでした。
それと、落札者も法人が多い印象を受けましたね。
札も適度に分かれているため、一人勝ちで落札することは少なさそうですが、競合他社との戦いは面白いかもしれません。
予測額と100万前後の開き。そんな感じですね。
落札金額での表面利回りもそんなに悪くないように感じます。
ただ、ファミリーマンションは、利回りで計算して落札するのは少し難しそうですね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
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併せて読んで頂けたら幸いです。
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