不動産競売入札シミュレーション　神戸地裁本庁編R5.9.26開札①

さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！

神戸地裁本庁編

土地が１件・戸建てが１２件・マンションが１０件で、合計２３件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は９月１３日～９月２０日

開札期日は９月２６日です。

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事件番号：令和05年(ケ)第26号
売却基準価額：3,630,000円
買受申出保証金：730,000円
買受可能価額：2,904,000円

1．区分所有建物

種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市中央区東雲通一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：９階部分２０．２８m2
間取り：１Ｋ　
バルコニー南西向き
敷地利用権：所有権
管理費等：10,600円
バルコニー面積：あり
占有者：あり
築年月：平成5年6月
階：９階
総戸数：151

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■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
Aが占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。

５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１～３】
管理費等の滞納あり。

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★現況調査報告書より

１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等の滞納あり。管理費6,800円。修繕積立金3,800円合計10,600円
滞納額190,800円【令和5年4月調査時点】
３．占有者及び占有権原
■占有者：A
■占有状況：居宅
■占有開始時期：2021年4月～
■賃料：37,000円/月額
■敷金：なし

※関係人の陳述等より
・Ａ（占有者）より
１．目的建物について所有者と賃貸借契約を結んだのは2021年4月で入居もその日です。契約期間は2年間で、契約期間満了後は同一条件で契約更新です。新たな契約書は作成していません。賃料は月額37,000円で、他に共益費が月額10,000円必要です。敷金や礼金などの取り決めはありません。退去時に鍵の交換代として25,000円とルームクリーニング代として25,000円がそれぞれ必要です。
２．ペットは飼っていません。生活に支障を来すような箇所もありません。

※執行官の意見より

占有者Aの陳述、現況調査の結果及び現況調査報告書添付の写真により認めた。

※間取り及び室内写真より

１．１R。角部屋。ユニットバスのお部屋です。
２．室内写真は1枚のみ。

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★評価書より

・最寄駅から約200ｍ。徒歩3分です。
・用途地域｜近隣商業地域
・接面道路の状況｜南西側幅員約8.2m市道。北西側幅員約7.3m市道。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり
・経済的耐用年数｜20年
・11階建ての9階部分
・設備等｜エレベーターあり。駐車場あり【3台】。オートロックあり。
・管理組合｜あり。
・管理会社｜あり。巡回
・マンション全体の修繕積立金：約8200万円
・大規模修繕｜令和6年頃に外壁等の計画あり。
・基礎となる価格として約488万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した賃料より算出4.7万円/月。年間で56.4万円となります。
今回の算定額は実際の賃料より算出されているようです。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
56.4万円÷363万×１００＝15.53％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
56.4万円÷488万×１００＝11.55％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
56.4万円÷390万×１００＝14.46％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

今回はよくある一般の賃借人がお住まいの１Rタイプマンションです。
すぐに賃料が発生する点では良いです。
ただ、管理費等も1万円弱あるため、実質利回りだと大夫と低くなる点は考慮が必要ですね。
駅前の物件であるため空き家になってもすぐに埋まるだろうと推測されるため、短期での改修ではなく中長期保有すること前提ですね。
室内のユニットバスもセパレートに振り分けるなど大掛かりな工事を伴いますが、そちらができればもう少し賃料も狙えるかもです。

先のとおり中長期保有で狙われる方には良い物件です。

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こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/