競売入札シミュレーション　神戸地裁本庁R4.8.2開札③

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！

神戸地裁本庁編

土地が０件・戸建てが１２件・マンションが８件で、合計２０件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は７月２０日～７月２７日

開札期日は８月２日です。

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事件番号：令和04年(ケ)第30004号

売却基準価額：7,240,000円

買受申出保証金：1,450,000円

買受可能価額：5,792,000円

1．区分所有建物

種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：明石市野々上三丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：８階部分　５９．２１m2
間取り：３ＬＤＫ　バルコニー南西向き
敷地利用権：所有権
管理費等：14,490円
バルコニー面積：あり
占有者：債務者・所有者
築年月：平成12年2月
階：８階
総戸数：72

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※競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月12日（金）
PM18時～1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/84734630687?pwd=NDZJL0V5WDk2bzQ5dmV5alZHMWxRQT09

ミーティングID: 847 3463 0687
パスコード: 648004

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
・管理費等の滞納あり。

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★現況調査報告書より

１．建物所有者が本建物に残置物を留置した上で占有している。
２．管理費等｜管理費6,730円。修繕積立金7,160円、ルーフバルコニー600円
３．滞納の有無｜あり。14,490円【令和4年4月調査時点】
４．南側洋室の床にペンキ跡に思われる染みが随所にみられる。
５．立ち入り調査をした結果、その他第三者による占有を示すものは認められない。

※関係人の陳述等より
今回はコメントございません。

※執行官の意見より

今回はコメントございません。。

※間取り及び室内写真より

１．建物の間取りは３LDKです。
２．ルーフバルコニーがあり、2面採光のようです。
３．残置物が一部ありますが、ほぼ室内荷物はないようです。

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★評価書より

・最寄駅から約400ｍ。徒歩5分です。
・用途地域｜商業地域
・接面道路の状況｜南西側幅員約12m市道、北西側約6m市道。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道あり。
・経済的耐用年数｜約20年程度
・総戸数｜72戸
・設備等｜エレベーターあり、駐車場あり（35台）、オートロックあり。
・管理会社｜あり管理人日勤
・マンション全体の修繕積立金｜約3000万円【令和3年4月調査時点】
・基礎となる価格として約914万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した募集事例より算出約9.35万円/月。年間で約112万円となります。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
112万円÷724万×１００＝15.46％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
112万円÷914万×１００＝12.25％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
112万円÷731万×１００＝15.32％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

今回の物件は、買取再販事業者が好んで選ぶ物件です。
その理由は？

戸建て、マンションだと人気が高いマンション。
その中でも特徴がある物件は人気が高いです。

角部屋、ルーフバルコニー付き、専用庭付など
マンションの中でも限定数のお部屋はその特徴だけで購入されたいお客様が潜在的にいらっしゃるため、人気が高いですね。

一般市場に比べ競売ではこのような物件でも同じ中部屋とそんなに大きな違いがないため、売却基準価額も抑えられているように感じます。

ただ、ルーフバルコニー付きのお部屋は室内の専有面積が狭い傾向にあるため、お住まいの人数が多い方には不向きですが・・・

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YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

※競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月12日（金）
PM18時～1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/84734630687?pwd=NDZJL0V5WDk2bzQ5dmV5alZHMWxRQT09

ミーティングID: 847 3463 0687
パスコード: 648004

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/