競売入札シミュレーション 大阪地裁堺支部編R2.10.15開札②
今回も大阪地裁堺支部からです。
ピックアップする物件は【店舗付き住宅】です。
前回の開示が３１件。今回も同じく３１件が開示されています。
入札期間は9月30日～10月8日です。
開札期日は10月15日となっています。
※入札の際は「陳述書」の記載の不備が無いように注意ください！
事件番号 令和01年(ケ)第237号
売却基準価額 2,850,000円
買受申出保証額 570,000円
買受可能価額 2,280,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：高石市千代田五丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４６．５０m2
用途地域：第二種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：高石市千代田五丁目
種類（登記）：店舗・居宅
構造（登記）：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺３階建
専有面積（登記）：
１階：２８．０４m2
２階：２８．０４m2
３階：２８．０４m2
間取り：店舗＋２ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和54年8月
階：１階～３階
総戸数：4
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１、２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
★現況調査報告書より
・建物所有者（相続財産）が本建物を店舗・居宅（空家）として使用している。
・看板の表示があります「店舗の名称です」
・臨場時電力は停止されていたようです。
・南西角に電柱が一部分設置されている。
・3階建て4戸連棟の南端に位置する。
・1階は店舗、2階3階は居宅。
・外壁にクラックが散見。2階天井パネルに一部剥離。3階西側和室天井に雨漏り跡があるようです。
・接面道路は、西側幅員16mの府道（建築基準法第42条1項1号道路）
※関係人の陳述等より
・相続財産特別代理人より
１．目的物件についての詳細は不明です。
※間取り及び室内写真より
１．土地建物位置関係図に電柱の位置が記されています。
２．間取りは1階店舗。2階はDK。3階が和室二部屋となっています。
３．１階店舗は居酒屋さんをされていた形跡があります。カウンターがあり、テーブルやイスが残っています。
４．2階ダイニングには生活されていた様子が窺える残置物が見受けられます。お部屋の様子は綺麗に整理された状態です。
５．3階和室も生活されていた様子が窺える荷物が窺えます。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩5分。約340mと記載があります。
２．総戸数4戸
３．経済的残存耐用年数は約0年とされています。
４．ライフラインは上水道、ガス配管ありです。下水道はなしとなっています。公共下水道管は接面道路の対面側にあるが、そこへの接続は不可と判断される。と特記事項に記載があります。
５．所有者が空家の状態で占有している。
６．建築確認は申請しているが、検査済み証は無い。
７．保守管理の状態：経年相応の摩滅・老朽化が認められる。保守管理の状況は普通。
８．増築はなさそうです。
９．基礎となる価格として約508万円が評価額として算出されています。
１０．評価人の算定した賃料設定がないため近隣の募集賃料でみると7万円/月。年間で84万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
84万円÷285万×１００＝29.47％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
84万円÷508×１００＝16.53％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷406万×１００＝20.68％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
飲食店舗付き住宅です。
店舗の中には什器なども見受けられますので居ぬきとして利用できそうですね。
ただ、注意しないといけないのが、業種が飲食店となるため、借り手がどれだけいてるのか？
このコロナの影響で借りられる方が減ってきているため、貸し出しするにあたり、賃料は抑えて7万円としていますが、もう少し下げて募集をしないといけないかもしれませんね。
以前京都地裁本庁で大型の飲食店舗が競売に出ていました。マンションの1階の物件で、毎月の管理費等が5万円いかない程度です。ただ、滞納が200万近くあったと思います。
その物件は売却基準価額も300万円いかないくらいでしたが、「不売」になっていました。
それだけを取り上げても比較はなりませんが、入札される方も慎重であることは伺えました。
ただ、今回は店舗付き住宅として住宅部分もありますので、お家賃設定を抑えれば借り手は見つかりそうなので、さすがに不売はないと思います。
それでも入札額は300万円台で抑えて表面利回り25%くらいが上限ではないかな？
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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