７月17日開札結果 大阪地裁本庁編
７月１７日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが６件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
ご一緒に見ていきましょう。
１．令和01年(ヌ)第198号 門真市石原町
→入札想定額120万円
開札結果：不売
２．令和01年(ケ)第425号 吹田市山田西一丁目
→入札想定額443万円
開札結果：不売
３．平成31年(ケ)第244号 東大阪市上四条町
→入札想定額120万円
開札結果：1,684,000円 2件 個人
４．令和01年(ケ)第628号 大阪市平野区長吉出戸二丁目
→入札想定額440万円
開札結果：5,011,000円 6件 個人
５．令和01年(ケ)第766号 八尾市上尾町六丁目
→入札想定額281万円
開札結果：4,060,000円 3件 法人
６．令和01年(ケ)第695号 大東市深野四丁目
→入札想定額280万円
開札結果：不売
上記のような結果となりました。
6件の内、3件が「不売」となりました。
今回、私が予測した内容では全体像が見えてこないです。
今回から入札額については、入札目安額として入れておりますため、落札を狙ったシミュレーションではないのでご注意くださいね。
3点セットで記載されている数字を基に計算を比較できるようにているだけです。
実際の入札にあたっては、様々な角度からの検証が必要となります。
今回の落札は非常に興味深い開札結果となりました。
全体のお話に入る前に、今回のシミュレーションを行った物件を振り返ります。
まず、6件の内、3件が不売になったこと。
まず一つ目
１．令和01年(ヌ)第198号 門真市石原町
→入札想定額120万円
開札結果：不売
１．これは、連棟式の真ん中に位置する建物でした。
２．中には占有者が居住していました。
３．雨漏りがしていました。
４．接道する道路は建築基準法上の道路ではありませんでした。
この要件が整うと不売となるのか？
今後の物件でも検証する課題です。
続いて二つ目
２．令和01年(ケ)第425号 吹田市山田西一丁目
→入札想定額443万円
開札結果：不売
１．これは、分譲マンションでエレベーターなしの五階部分に位置していました。
２．中には所有者の家族が使用貸借としてお住まいになっていました。
３．最寄駅からはバス便を利用です。
４．敷地内に駐車場はあるようですが、空きがありませんでした。
５．前にも競売としてでていて、今回が2回目の掲載でした。
こちらについても同様に検証していきます。
最後に三つ目
６．令和01年(ケ)第695号 大東市深野四丁目
→入札想定額280万円
開札結果：不売
１．これは一戸建てのお家でした。
２．築年数も昭和45年の建物でした。
３．建物全体に撓みがあると記載されていました。
４．所有者が居住されていました。
５．室内で休養されている様子でした。
６．土地面積が51.79㎡（15.66坪）でした。
これらの中で何が不売となっている原因があるのか？
先に言える結論からすると、市場価値として売却基準価格はもちろん、買受可能価額でも高いという認識だったのかと推測できます。
個人的には三つ目の大東市の物件は面白そうに感じましたが、何かしら問題となることがあるんでしょうね。
これもデータとして検証材料として活用させて頂きます。
そして、今回行ったシミュレーションで魅力的だったのは、
４．令和01年(ケ)第628号 大阪市平野区長吉出戸二丁目
→入札想定額440万円
開札結果：5,011,000円 6件 個人
こちらの物件です。
室内は長らく使用されていない様子だったので手入れ等は必要かとおもいますが、
想定賃料が66万円としてましたので、今回の落札価額で表面利回り13.17％です。
場所も最寄駅から徒歩10分圏内なので悪くないですよね。
ただ、唯一気になるのは傾斜です。
先日、お客様の物件探しでレインズで販売している物件を一緒にお部屋を見に行ったんですが、業者さんからは少し傾きがあるように感じます。とお話がありました。
ただ、個人差があるので現地で確認してくださいと言われました。
その時の話し方では傾きは微妙なのか？とも思っていきました。
中に入って廊下を歩いてリビングに入ってキッチンに向かって歩いていくと、一気にキッチンへ向かって加速する勢いで足が進みました。
なので、傾斜を感じるとコメントがあると言うことは、ひどいと思っておくくらいでちょうど良いのかもしれませんね。
今回の開札の目玉！
今回の入札では札数が多く入る物件がでていました。
過去私が入札している時で多くても50件を超える件数は見たことがなかったです。
今回の入札数ベストスリーです。
第3位
戸建て｜大阪市城東区放出西三丁目 ３６件
第2位
戸建て｜大阪市平野区長吉出戸二丁目 ６４件
第1位
戸建て｜箕面市船場西三丁目 ９８件
上位2件は一棟収益物件です。
やはり投資物件でも大型案件に狙いを定めている方がでてきてますね。
今後、同様に大型案件もでてくるかと思われます。
また時間がある時に今回一番人気となった物件の利回りを出してみたいと思います。
全般的に前回の開札と比べ入札数は増えていますね。
それだけ前回、前々回と様子を見ていたのか？
その反面、小振りな案件は見送りされる傾向にあるのか？これも今後の検証が必要です。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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