競売入札シミュレーション 大阪地裁本庁編R2.10.2開札②
今回も大阪地裁本庁からです。
ピックアップする物件は【１Kタイプ】です。
入札期間は9月18日～9月28日です。
開札期日は10月2日となっています。
事件番号 令和02年(ケ)第6号
売却基準価額 1,710,000円
買受申出保証額 350,000円
買受可能価額 1,368,000円
種別：区分所有建物
物件番号：3
所在地：大阪市淀川区野中北一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 １２．９７m2
間取り：１Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：10,020円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和62年9月
階：２階
総戸数：108
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号３】
原賃借権
範囲：全部
賃借人：【法人A】
※よく見かけるサブリース会社さんではありません。
期限：定め無し
賃料：月額21,200円
賃料前払い：なし
敷金：なし
特約：転貸可
上記賃借権は最先の賃借権である。転借人【A】が占有している。
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
なし
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
なし
★現況調査報告書より
・その他の者が本建物を居宅として使用している。
・管理費等の滞納無し
・所有者と賃借人（サブリース会社）との契約内容
①占有開始時期：平成8年11月より
②更新の種別：合意更新
③賃料：21,200円
④敷金・保証金：なし
⑤特約：転貸可
⑥その他：管理費5,000円、補修積立金5,020円、振込手数料は所有者負担。
※その他の管理費、補修積立金は、マンションに支払う管理費等と同額になっています。そちらを差し引いて賃料は21,200円となる見込みのようです。
・サブリース会社と転借人との契約内容
①占有開始時期：平成２１年4月より
②更新の種別：合意更新
③賃料：25,000円
④敷金：あり。25,000円
⑤特約：譲渡・転貸不可
⑥その他：管理費5,000円、水道料金2,546円（税込み）、事務手数料540円（税込み）
・目的建物には経年による損傷、汚損等がある。
※関係人の陳述等より
・占有者より
①私が現在、住居として転借しています。
②玄関脇に給湯ボイラーがあります。
・サブリース会社担当者より
①住居としてサブリースしています。
②サブリース契約時点の賃貸人（サブリース会社）は、当社と合併しました。
③当社と所有者、及び占有者（転借に）との間の契約について、変更がある。
■１：管理組合において修繕積立金が5,020円に改定された。所有者は了知している。
■２：水道料金が消費税増税に伴い、2,546円に改定された。
④前所有者から現所有者への売却に際して、当該サブリース契約も承継された。前所有者当時のサブリース契約書を含む一連の書類等は見当たらない。
※執行官の意見より
コメントはございませんでした。
※間取り及び室内写真より
１．間取りは１Ｋです。
２．洗面、トイレ、浴室一体型のユニットバスのようです。
３．間取り図にボイラーとの記載があります。
４．室内の様子を見ると生活雑貨が少なそうに感じますが、写真の撮り方にもよるため判別できません。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩12分。約900mと記載があります。
２．総戸数108戸
３．経済的残存耐用年数は約17年とされています。
４．エレベーターなし、オートロック、駐輪場、ゴミ置き場あり
５．マンション全体の積立金は約2200万円となっています。
６．検査済み証あり。
７．保守管理の状態：普通
８．基礎となる価格として約257万円が評価額として算出されています。
９．賃料設定の賃料でみると2.12万円/月。年間で25.44万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
25.44万円÷171万×１００＝14.87％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
25.44万円÷257万×１００＝9.89％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
25.44万円÷205万×１００＝12.40％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
過去の落札結果から推測すると計算式３の200万円前後が落札価格になるようなイメージです。
今回売却の所有者は、他に同じような物件をご所有されているようで、今回の物件番号は３となっています。
他にも１と２がありますので、入札する際の事件番号は同じですが、物件番号で管理されているので、入札の際はくれぐれもご注意ください。
また、サブリース会社さんも契約形態は自然な流れでありますし、前サブリース会社と合併により現在に至る経緯と、前所有者と現所有者間でも売買によって、サブリース会社が承継されている流れなので、特に問題はありません。
更新も合意更新となっているので、最先の賃借権がついていますが、転借人が退去されたら、家賃変更もしくはサブリース契約の解約の申し出あるかもしれないことを念頭に置いておくとよいでしょう。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！