不動産競売入札シミュレーション　京都地裁本庁R4.11.17開札①

さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！

京都地裁本庁編

土地が１件・戸建てが１０件・マンションが３件で、合計１４件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は１１月４日～１１月１１日

開札期日は１１月１７日です。

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区分マンション（6か月猶予付き）
おすすめポイント（５段階評価）
★★☆☆☆

事件番号：令和04年(ケ)第35号
売却基準価額：4,140,000円
買受申出保証金：828,000円
買受可能価額：3,312,000円

1．区分所有建物

種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市右京区太秦森ケ東町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分　２６．０７m2
間取り：１ＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：14,420円
バルコニー面積：不明
占有者：あり
築年月：昭和63年9月
階：１階
総戸数：55

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■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
転借人Aが占有している。転貸人（原賃借人）法人Aの賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。

５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり

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★現況調査報告書より

１．その他の者が本建物を居宅として使用している。
２．管理費等｜管理費5,000円、修繕積立金6,920円、定額水道料2,500円。合計14,420円
３．滞納の有無｜あり。約4万円【令和4年5月調査時点】
４．占有者及び占有権原
■賃借人（兼転貸人）法人A
①賃料｜34,000円
②特約｜第三者への転貸を目的とする。
③敷金等｜なし
④占有開始時期｜令和2年5月
■転借人A
①賃料｜4万円
②共益費等｜共益費6,000円、水道代2,500円
③特約｜なし
④敷金等｜なし
⑤更新事務手数料｜15,000円
⑥更新料｜賃料1カ月
５．ペットの飼育｜不可
６．管理人｜週3日のゴミ収集日に各日2時間巡回している。


※関係人の陳述等より
・A（転借人占有者）より
１．私は法人Aより目的物件を賃借して居住しています。

※執行官の意見より

１．目的物件は、占有者Aが法人Aから転借し、居住している。
２．立ち入り調査の結果、関係人の陳述、照会回答から記載の通り認定した。
３．所有者に対して照会書を発送したが、期限までに回答がなかった。

※間取り及び室内写真より

１．間取りは１DKとなっているようです。
２．浴室とトイレは別々のようです。
３．室内には家財道や電化製品があり実生活が窺えます。

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★評価書より

・最寄駅から約600ｍ。徒歩8分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜東側幅員約6m市道（42条1項1号）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり
・経済的耐用年数｜16年
・総戸数｜55戸
・設備等｜駐車場、駐輪場、オートロック等
・管理会社の有無｜あり
・マンション全体の修繕積立金｜約250万円
・近い将来の大規模修繕予定｜無し
・建築計画概要書・検査済証｜記載なし。

・基礎となる価格として約534万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した額より算出約4万円/月。年間で約48万円となります。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷414万×１００＝11.59％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
48万円÷534万×１００＝8.9％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷427万×１００＝11.24％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

以前よく見かけていた賃借人（兼転貸人）法人Aが登場してきました。

大阪地裁本庁でも見かけました。大阪地裁本庁では、最先の賃借権となっていて、入札するには不向きだとコメントしましたが、今回は6か月猶予のため、入札するには問題ありません。

ただし、法人Aとの契約が切れると転借人との契約も切れる恐れがあるため、現在の転借人との契約を継続されるならば、事前にご案内等を入れて今後も契約を継続されるか確認される方がよいでしょう。

契約内容の中身を見る限り、一般的な契約契約形態に感じられますが、すべての内容を見れてないため、入札される方はある程度のリスクを踏まえて入札を検討してください。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/