競売入札シミュレーション　奈良地裁本庁R4.9.9開札①

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！

奈良地裁本庁編

土地が１件・戸建てが６件・マンションが０件で、合計７件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は８月２９日～９月５日

開札期日は９月９日です。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

事件番号：令和04年(ケ)第18号

売却基準価額：9,530,000円

買受申出保証金：1,910,000円

買受可能価額：7,624,000円

1．土地

種別：土地
物件番号：1
所在地：奈良市藤ノ木台一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１３０．９９m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分

2．建物

種別：建物
物件番号：2
所在地：奈良市藤ノ木台一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造合金メッキ鋼板ぶき２階建
床面積（登記）
１階：５６．７２m2
２階：５８．７９m2
間取り：４ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成19年3月

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

※競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月12日（金）
PM18時～1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/84734630687?pwd=NDZJL0V5WDk2bzQ5dmV5alZHMWxRQT09

ミーティングID: 847 3463 0687
パスコード: 648004

---

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１、２】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
なし

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

★現況調査報告書より

１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．目的建物の占有者については、債務者兼所有者の陳述、実地に立ち入り調査をした結果等から、債務者兼所有者が空家として占有しているものと認められる。
３．1階ＬＤＫの床に、キッチンの流し台の下付近から液体が漏れ出した跡と考えられる汚損箇所が存した。
４．1階ＬＤＫに蓄熱式電気暖房機が存したが、稼働の可否は不明である。
５．外壁のサイディングに剥がれが見受けられた。
６．債務者兼所有者の陳述によると、目的建物はオール電化住宅とのことで得有る。
７．1階リビングダイニングに床下収納庫が存した。

※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者より
①目的物件は、約4年前から空き家です。その前は、知人にやう5年間賃貸していました。
②隣接土地所有者との間で境界に関する争いはありません。
③給湯器は使用できないと思います。
④目的建物はオール電化住宅です。

※執行官の意見より

今回はコメントございません。。

※間取り及び室内写真より

１．建物の間取りは４LDKです。
２．トイレは1階と2階にあるようです。
３．外観写真からみると車は2台止められそうです。
４．直近では賃貸に貸されていたようすなので、室内には残置物が見受けられません。
５．改装費も原状回復程度費で済みそうです。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

★評価書より

・最寄駅から約2200ｍ。徒歩28分です。最寄りバス停より徒歩4分程度。
・用途地域｜第1種中高層住居専用地域
・接面道路の状況｜南側幅員約6m市道【42条1項1号】。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道あり。
・経済的耐用年数｜約10年程度
・建築計画概要書あり。検査済証の有無は記載なし。
・基礎となる価格として約1587万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した額ではなく近隣事例より算出約12万円/月。年間で約144万円となります。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
144万円÷953万×１００＝15.11％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
144万円÷1587万×１００＝9.07％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
144万円÷1269万×１００＝11.34％（表面利回り）

上記のようになりました。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

★入札時のポイント★

最寄駅からは離れているものの、住環境、小学校、中学校の通学は比較的許容範囲の地域性に見られます。

建物の築年数を考えると、収益物件というより実需向きの物件です。

室内の残置物がないことや比較的簡単な表装改装で売り出しにかけられることを考えると買取再販事業者の入札が予測できます。

強気の販売設定では2280万
抑えめで2080万と予測。

入札額は1700万～1800万あたりでしょうか？
ただ、奈良地裁は大阪と比べ入札件数が少ないので、もう少し抑えた入札額でも落札できる可能性がありそうな感じもします。

果たして結果はいかに？

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

※競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月12日（金）
PM18時～1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/84734630687?pwd=NDZJL0V5WDk2bzQ5dmV5alZHMWxRQT09

ミーティングID: 847 3463 0687
パスコード: 648004

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/