不動産競売で事業は儲かるのか？

不動産競売で事業は儲かるのか？

今回は、一般の方の目線ではなく、我々不動産会社の立場として見た場合、儲かるのか？儲からないのか？
その点について、お話をしていきます。

そもそも不動産競売の一番大きな決め事は、一番高い入札額を提示した方が、最高価買受人になる。

この一番高い金額を提示できる順番を並べてみると、

①一般の消費者（自宅用）
※競売代行業者
②不動産会社買取再販
③収益不動産狙い
私の感覚では、このように並べることができます。
ただ、①一般の消費者（自宅用）は、現金での入札が予測されるため、ほぼ競合はなしとして見ています。
そのため、可能性で考えると、競売代行業者が落札されるケースが考えられます。

代行業者が落札することで、依頼していたか方は、権利関係が整理され、かつ、住宅ローンを利用して購入することができるようになります。

ただ、この場合、通常の取引で購入するよりも経費が嵩みますので、安く購入することを考えているわけではなく、狙い撃ちの場合に利用されると考えます。

次に我々不動産会社の買取再販です。

私が競売に参入した時期は、リーマンショック後もあり、かなりの数が不動産競売として、市場にでておりました。
この時はまだ景気は底が見えていない状況であるため、低い中でも、限界に近い買取額で入札をしていたのを覚えています。

最後は収益物件として考えておられるケースです。
これは、単純に利回りで計算ができるため、ある程度の市場性がわかれば、誰でも簡単に、入札額を決めることができます。
但し、エリア、間取り、周辺環境などにより、収益物件は影響ももちろん受けますので、その辺は個別に加味する必要があります。

そして、本題である、不動産会社は不動産競売で儲かるのか？

物件選びで異なります。
不動産競売において、改装費がかかり過ぎる場合、原価がかかり過ぎて、価格を下げることができなくなる恐れがあります。
なので、当初から価格を高くする必要がでてくる。
それでも売れる物件は良いですが、そうでもなければ、赤字覚悟で売り切りしないといけません。

毎年のことですが、不動産競売に参加参入されて、辞めていく業者さんも多いです。
無理して落札をする会社さんもありますが、売れずに在庫になると、しばらくしたら、入札を見送っておられたりします。

そんな中でも、ずっと競売で仕入れをされている会社さんもあります。

不動産競売は資金力の世界

ほぼ、現金での仕入れになるため、資金がない会社であれば、回していくのが大変です。
ある程度の資金力を確保できれば、十分勝算はあるかと。

安いから買うのではなく、
売れるから買う。この考え方でないと、失敗する恐れが高いので注意しましょう。

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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/