競売入札シミュレーション　神戸地裁本庁R2.7.21開札③

神戸地裁本庁の競売物件を見ていきます。

入札期間は令和２年７月８日～７月１５日まで
開札期日は令和２年７月２１日となっています。

さて今回取り上げる物件は、前回取り上げた三木市の物件と関連する物件です。

事件番号 令和01年(ケ)第189号
売却基準価額 1,640,000円
買受申出保証額 330,000円
買受可能価額 1,312,000円

種別：土地
物件番号：1
所在地：三木市自由が丘本町三丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１１５．５８m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：100%
種別：建物
物件番号：2
所在地：三木市自由が丘本町三丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造石綿セメント板葺２階建
床面積（登記）
１階：３３．１２m2
２階：２３．１８m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和50年5月

こちらの物件です。

■ポイント■
★物件明細書より
特に気になるコメントはありませんでした。所有者が占有されています。

★現況調査報告書より
１．土地の形状は地積測量図通りであり、ほぼ公簿通りの地積があると思われるそうです。
２．隣接地の間には境界標等は見受けられなかったようです。
３．駐車スペース有。駐車スペースと建物敷地部分の高低差あり。
４．債務者兼所有者が社宅として利用。
５．１階玄関内の天井に漏水痕が見受けられた。

※関係人の陳述等より
１．債務者兼所有者と従業員が二人で住んでいる。従業員との間で賃貸借関係はない。
２．１階玄関の天井で漏水あり。２階はなし。
３．隣接地との境界でもめ事なし。

※間取り及び室内写真より
１．駐車スペースがあります。
２．間取りは３ＤＫ。１階は台所と和室が１部屋。２階は和室と洋室が各一部屋になっています。
３．室内は家財道具や生活品で生活感があります。

★評価書より
１．最寄駅から徒歩９分の場所にあります。約690ｍ。
２．その他の規制として、外壁後退１ｍ、絶対高さ制限１０ｍ等があるようです。
３．接面状況は北西側で約５．９ｍ市道
４．ライフラインは上下水道、ガス配管があるようです。
５．経済的残存耐用年数は記載がありません。耐用年数はほぼ満了しているとのコメントがあります。
６．基礎となる価格として土地240万円、建物34万円。合計274万円が評価額として算出されています。
７．家賃について現在募集されているのは近隣で築浅が８万円でした。駐車場もついて徒歩１０分圏内でもありますので、賃料５万円として設定します。年間だと６０万円となります。

【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
６０万円÷１６４万円×１００＝３６．５８％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
６０万円÷２７４万円×１００＝２１．８９％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
６０万円÷２１９万円×１００＝２７．３９％（表面利回り）

上記のような結果となりました。

建物の築年数と部屋数を考えると適正かと思いますが、やはり需要と供給も考えなければならないので、もしかするともう少し安くしないと入居が入らないかもしれません。

後は雨漏り痕などがありましたので、設備機器の入替等含めて改装費は多少見ておく方が良いかもしれませんね。

前回も同じ三木市でみてきました。新築価格なども踏まえると強く入札するのは躊躇する物件です。

なので、買受可能価額に近いイメージで１３５万円で入札ですね。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。