不動産競売入札シミュレーション　大阪地裁堺支部R4.10.27開札③

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！

大阪地裁堺支部編

土地が１件・戸建てが５件・マンションが３件で、合計９件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は１０月１２日～１０月２０日

開札期日は１０月２７日です。

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おすすめポイント（５段階評価）
★★★☆☆

事件番号：令和04年(ケ)第21号
売却基準価額：5,350,000円
買受申出保証金：1,070,000円
買受可能価額：4,280,000円

1．土地

種別：土地
物件番号：1
所在地：河内長野市汐の宮町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１０６．４１m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%

2．建物

種別：建物
物件番号：2
所在地：河内長野市汐の宮町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺３階建
床面積（登記）
１階：５３．４１m2
２階：５６．８２m2
３階：３１．１５m2
間取り：４ＬＤＫ＋納戸
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成13年11月

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■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１、２】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
なし

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★現況調査報告書より

１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．天井の複数個所に細かい亀裂があり、浴室等の水回りにカビ汚れが目立っているほか、不具合に関する所有者の陳述がある。その他室内全体に足の踏み場に困るほど動産類が多く、床や壁の状況が十分確認できなかった、全般に管理状況が良いとは言えず経年以上に劣化している可能性があると思われる。

※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物には私が家族と一緒に住んでいます。他に誰かに貸しているような部分はありません。
２．目的土地について、目的建物の建築時には私の亡き父が所有していましたが、当時から亡き父も目的建物で一緒に暮らしていました。
特に私と亡き父との間で目的土地の利用について何らかの契約を交わしたり、私が亡き父に対し賃料等の対価を支払ったこと等ありません。
３．1階の洗面台及び2階のトイレについては、水を出すと止まらなくなるので元から止めて使用していません。1階のトイレの電灯のスイッチも破損したままです。
４．3階北側クローゼットの扉と垂直に向いている扉は屋根下の裏にある収納への出入り口です。大人が屈み腰で入るくらいの高さで北側に進むほど屋根の傾斜に沿ってだんだんと低くなっています。
５．玄関前の道路の所有者は、元々ここら一体の地主さんだったと思いますが、私たちが住むようになってから今まで、特に道路としての利用につてい何らかの制限を言われたり対価を求められたこともありません。

・市担当者より
１．目的土地が接する道路付近の住宅については建築基準法上の道路として判定を求めるというより、同法43条2項の許可を申請して建築されていると思われます。

※執行官の意見より

関係人の陳述、提示文書および立入調査の結果から、目的建物は所有者が家族とともに住居として使用、占有しているものと認める。

※間取り及び室内写真より

１．間取りは４LDK＋納戸の3階建てとなっているようです。
２．トイレは1階と2階に設置されているようです。
３．室内の写真からお荷物が多く散見されます。
４．ご家族で住まわれているようですが、写真で見ると単身でお住まいなのか、ご家族なのか不明です。

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★評価書より

・最寄駅から約170ｍ。徒歩3分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北側幅員約4m舗装私道（未判定）、西側幅員約4.1～4.9ｍ舗装私道・里道・水路（未判定）
・ライフライン｜上水道、下水道すべてあり、ガスはプロパンガス
・建築は43条1項但し書申請によって建築されている。再建築に当たっては、43条2項の申請が必要との事。
・経済的耐用年数｜5年
・建築計画概要書・検査済証｜完了検査を受けている。

・基礎となる価格として約788万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した額がないため近隣相場より算出約8万円/月。年間で約96万円となります。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷535万×１００＝17.94％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷788万×１００＝12.18％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷630万×１００＝15.23％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

地位性を鑑みえて3階建てが今後受け要られていくのか？

主に2階建ての住まいが多いエリアのようなので、その点が個人的に気になります。
完了検査も受けらているため、買取再販事業者も入札も入るでしょうから、札数もそれなりに入ると思われます。
室内の荷物を見るとそれなりに見受けられますが、酷いケースよりも少ないですね。
これだけ荷物があって、果たして家族で住まわれているのか？
そのような疑問がありますが、いらっしゃるならば、ご本人の母親とお住まいなのか？
建替えに関しても43条2項の許可を受ければ建て替えも問題ないようなので、そちらの心配もなさそうです。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

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不動産競売予備校開講！
令和4年9月より競売予備校が開講しました。

全6回のカリキュラムで１回5,500円。全コース受講で33,000円です。

①　不動産競売をご自身で入札手続きをされたい方向け
　全6回　zoomにて開催　PM18時～20時00分
（講座1時間～1時間30分　質疑応答30分程度）
　　第1回9月10日（土）　「競売のことを知る」
　　第2回9月2４日（土） 「3点ｾｯﾄの読み方」
　　第3回10月8日（土） 「裁判所の調査方法」
　　第4回10月29日（土） 「物件調査方法」
　　第5回11月12日（土） 「入札額の決め方」
　　第6回11月26日（土） 「落札後の手続き・占有者交渉」

②　不動産競売を活用した不動産投資を学ぶ
　　 全6回　zoomにて開催　PM20時～22時00分
（講座1時間～1時間30分　質疑応答30分程度）
　　第1回9月16日（金）「選定する物件の見定め方」
　　第2回9月30日（金）「入札物件の近隣調査」
　　第3回10月14日（金）「入札物件の調査」
　　第4回10月28日（金）「裁判所の調査」
　　第5回11月18日（金）「入札額の決め方・収益計算の計算式」
　　第6回12月2日（金）「落札後の手続き」

　ご参加方法は、メールでも、こちらのブログのコメント欄からもお申込み頂けます。お申込み頂けましたらお振込先のご案内を差し上げます。
　お振込の確認が取れましたら、講義資料のご案内、zoomURLのご案内を
　差し上げます。
　単発参加もOK！気になる回があればお気軽にお問い合わせ下さいませ。

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/