競売入札シミュレーション　奈良地裁本庁R4.9.9開札③

さて、今回取り上げるのは「駐車場」をチョイス！

奈良地裁本庁編

土地が１件・戸建てが６件・マンションが０件で、合計７件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は８月２９日～９月５日

開札期日は９月９日です。

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事件番号：令和04年(ヌ)第7号
売却基準価額：7,130,000円
買受申出保証金：1,430,000円
買受可能価額：5,704,000円

3．土地

種別：土地
物件番号：3
所在地：生駒市上町
地目（登記）：雑種地
土地面積（登記）：２７７m2
用途地域：市街化調整区域
建ぺい率：70%
容積率：400%

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※競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月27日（土）
AM10時～11時　1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
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ミーティングID: 815 0268 3617
パスコード: 254674

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号３】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
駐車場として使用されている。使用者らの占有権原は買受人に対抗できない。

５．その他買受の参考となる事項より
なし

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★現況調査報告書より

１．土地所有者、その他の者が駐車場として使用し占有している。
２．占有者及び占有権原
駐車場利用台数１４台（内、使用は８台）
利用状況の内訳
①所有者１台
②Ａ１台（月額１万円）
③Ｂ２台（月額８千円×２）
④Ｃ１台（月額８千円）
⑤Ｄ１台（月額８千円）
⑥Ｅ２台（月額５千円×２）
※月額収入52,000円

※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者より
①目的土地は、現在、駐車場として賃貸してますが、駐車区画Ａ．Ｂの賃借人であるＥ氏とは、口頭の約定のみで賃貸借契約書は作成していません。当初は、10年以上前にＥ氏の亡父との賃借人が希望する限り賃貸借契約は継続する旨を口頭で約定しました。
なお、その他の賃借人とは賃貸借契約を作成しています。

※執行官の意見より

今回はコメントございません。。

※間取り及び室内写真より

１．駐車場廻りはフェンスで仕切りが作られています。
２．駐車場名称がわかる看板が設置されています。
３．敷地配置図があります。利用者の位置が確認できます。

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★評価書より

・最寄駅から約1600ｍ。徒歩20分です。
・用途地域｜市街化調整区域
・接面道路の状況｜東側幅員約15.5m県道【42条1項1号】南側幅員約4m市道【42条1項1号】。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道前面道路に本管あり
・経済的耐用年数｜-------
・建築計画概要書・検査済証｜-------
・基礎となる価格として約1189万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した額ではなく現在の賃料より算出約5.4万円/月。年間で約64.8万円となります。
※所有者使用を除くと7台での契約数です。
※直近の契約書の賃料が5千円なので、残りの見込みと所有者の使用も含めると７台となります。それも同額で算出すると７×５千円＝35,000円
現在の賃料52,000円＋35,000円＝87,000円（満車想定）
今回は満車想定で算出します。年間104.4万円

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
104.4万円÷713万×１００＝14.64％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
104.4万円÷1189万×１００＝8.78％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
104.4万円÷951万×１００＝10.97％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

今回は駐車場です。

市街化調整区域にあるため、建物が建てられるか？
今回の評価人の調査ではそちらの調査までされておりませんでした。
現在の駐車場利用者を退去させた後に建物を建築される予定を考える場合は、事前に役所にて確認を忘れずにしてください。

１４台の枠に対して現在利用者が半分の７台。
満車までなれば利回りとしても悪くない数字になります。

場所柄、買取再販事業者も強気で入札されることはなさそうなので、収益目線での入札でも十分落札できる金額で落ち着きそうな予感がします。

個人的には強く踏み込んでも９００万迄ですね。

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YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

※第２回競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月27日（土）
AM10時～1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/81502683617?pwd=QzFuNXpGc3g5M29PY0NHSUtaT0pMUT09

ミーティングID: 815 0268 3617
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/