競売入札シミュレーション　神戸地裁本庁R2.6.23開札①

今回は神戸地裁本庁の不動産投資用収益物件を見ていきたいと思います。

大阪地裁本庁のみをみていたのですが、続々と他の裁判所でも入札が始まっているんですね。

めったにチェックしないのですが、神戸、今日は場所柄か１R、１Kタイプの物件が多く出るのか？今後も動向を見ながらシミュレーションをしていきたいと思います。

では、早速見ていきましょう。

事件番号 令和02年(ケ)第20号
売却基準価額 1,920,000円
買受申出保証額 390,000円
買受可能価額 1,536,000円

種別：土地　持分売り
物件番号：1
所在地：神戸市東灘区本山中町四丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３５７．０２m2
用途地域：第二種住居地域・近隣商業地域
建ぺい率：60%・80%
容積率：300%・300%
持分：６４５０６分の１３１６
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：神戸市東灘区本山中町四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分　１３．１６m2
間取り：ワンルーム　
バルコニー南東向き
バルコニー面積：あり
管理費等：10,000円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和61年2月
階：１階
総戸数：44

では、３点セットを見ていきましょう。

■ポイント■
★物件明細書より
・最先の賃借人がいてます。
・賃料は４万円プラス共益費５千円
・敷金３５万円
・敷引き２８万円
・滞納有
・土地は敷地権化されていないため、マンションですが、土地と建物とのセット販売です。マンションは土地と建物を分けて売却することができないと法律で決まっています。敷地権化されていませんが、問題ないので大丈夫です。

★現況調査報告書より
・滞納金は調査時点の令和２年３月現在で３万円です。
・賃借人は平成１２年１０月頃から入居されています。
※賃借人のコメントより
１．敷金と敷引きにずれがあるようです。
賃借人の記憶では３０万円を敷金として預けて敷引きが１５万円と主張されています。しかし、契約書には敷金３５万円。敷引き２８万円と記載されているようなので、退去時には契約書通りの返還をすれば足りることになります。
２．家賃の支払方法が、当初は月末払いだったのが、当月払いで月初に支払っているようです。
３．管理会社宛てに振込みをされているようです。
４．室内の結露がひどく玄関周りのクロスが剥がれてきている。
５．浴室のユニットバスにヒビが入りそうな状況で水漏れが心配。

※所有者コメントより
１．遠方に住んでいるので入居者を知らない。
２．管理会社へ任せている。
３．入居者との間で契約書を作成したことはない。
４．私の認識として、本件建物を貸しているのは入居者の方だと思っています。
≫このコメントだけを見ると理解が難しいです。
そのまま読み取ると、入居者が誰かに貸している？つまりサブリースで賃借人が誰かに貸していると思われているのか？どうなんでしょう。
ただ、資料を見ると単純に現在の方は単なる賃借人であることは確認できます。
５．管理会社から管理料を引かれて振込されている。

■執行官の意見より
・室内の荷物が多すぎでベランダまでたどり着くことができなかった。
・占有者と所有者の陳述に整合性が認めらえれ占有者の占有権限は賃借権であると思料される。
・賃借人が入居した後、相当所有者の移転が繰り返されている様子。
・債務者兼所有者から提出された賃貸借契約書のコピーでは平成１２年作成物で賃借人の陳述通り契約内容の変更はなかったものと思料される。

★室内写真より
・ユニットバス（浴室、洗面、トイレが一体）
・ミニキッチンあり
・室内の荷物が多く中の様子がわからない。
・玄関のクロスが剥がれている。
・荷物の様子から男性単身が住まわれているように見受ける。
退去後の改装費がかなりかかりそうです。
また、浴室のユニットバスが心配ですね。

★評価書より
・建物の経済的残存耐用年数は１５年程度。
・エレベーターなし。
・オートロックあり。
・マンション全体の修繕積立金は約１３００万円
・基準の㎡価格を262,000円として採用。

では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。

現在の賃料で売却基準価格で購入するとした場合

賃料4.5万円×12ヵ月＝54万円
54万円÷192万円×100＝28.12％（表面利回り）
利回りとしては魅力的ですね。

マイナスポイントをどう考えるか？それも忘れないでくださいね。

次に鑑定人が使用している基準価額である㎡262,000円×13.16㎡＝約342万円となりました。

これで計算すると
54万円÷342万円×100＝15.78%となりました。

概ねの方であれば、この辺のラインであれば入札しそうな感じもしますが、神戸はどうなんでしょう？

個人的には342万円から2割減で273万円でも見てみます。

54万円÷273万円×100＝19.78％となりました。

とうことで、今回私が入札するならば273万円で入札ということになりました。もちろんシミュレーションなので入札はしませんよ。

開札結果が6月23日なのでそれ以降でまたご報告しますね！

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

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