不動産競売で事業は儲かるのか2？

不動産競売で事業は儲かるのか２？

前回に続いて、事業性を考えて行きます。

前回の最後に書いた言葉ですが、

安いから買うのではなく、
売れるから買う。この考え方でないと、失敗する恐れが高いので注意しましょう。

この理解ができる方とそうでない方で、差が広がります。

私が不動産競売を始めて、しばらく経った頃、同じテナントに入っている不動産会社さんと話をすることがありました。

その不動産会社さんとは、私が不動産の世界に入る前の別のお仕事をしている時からお付き合いがあり、私も不動産の仕事を始めたので、ご挨拶方々、情報交換方々お会いした時に交わした言葉。

相手
うちも同じ裁判所で以前は入札してました。途中からどんどん落札額が高くなって、入札に参加すれど落札できないので、違うエリアの裁判所の入札に切り替えたんです。

私
そうなんですね。確かに私もかなり苦戦してます。入札参加したらせめて一件は、落札を狙いますが、中々コンスタントに落札するのは難しいです。

相手
そうでしょう。ある程度コンスタントに仕入れができないと、年間計画が立てにくいですよね。

私
そしたら、裁判所変わってからは、コンスタントに落札されておられるんですか？

相手
コンスタントとは中々こちらも行かないです。物件数が少ないので入札の年間スケジュールも少ないし、ボリュームも少ないですしね。

私
なるほど！確かにそちらになると件数は少なくなりますよね。売れ行きはどうですか？

相手
販売も時間がかかります。
以前であれば回転率は良かったけど、今は一年勝負ですよ。
仕入れてから一年で売れたらよいと思ってます。だから借入れして購入するのでなく、手持ち現金で回さないと、無駄に利息払わないといけませんしね。

私
確かに、大阪市内から外れて郊外の物件なると、人口のパイもあるから、その点は考慮必要ですよね。

この会話から感じ取って頂けましたでしょうか？

相手業者は
落札ができなくなってきたので、裁判所のエリアを変えて、かつ、安く買える物件を探しています。また、売れるまで一年の期間を見ています。
私の在籍した会社では、落札が一番ではないですが、落札しないと売り物がないため、ギリギリ損がでないラインで入札に挑んできました。

その結果、私が受け持った案件は僅かな利益しかでない案件もありましたが、すべて黒字で収益終えました。
販売期間も平均をとると半年での売却です。
不動産競売の仕入れから売却の計算が、入札の保証金を預け入れた日からカウントするので長く感じますが、リフォーム終わってからだと早ければ1ヶ月。長くて3か月程度です。

どちらが正しいのか？
それはどちらも正解です。
自社のスタイルに合わせた形態を取ることが一番望ましいからです。
ただ、その中でも、安いからこれは買う。ではなか、安く感じるのは相場を知らないだけで、相場の適正であれば、問題はないと思います。安く買えることは一番良いですが、相場以上に安すぎるのは、何か問題が隠れているかもしれませんので、要チェックです。

逆に私の会社が落ちにくいけど、人気裁判所で勝負を続けたのは、やはり人口のパイです。競合する物件も多く存在しますが、競合がないと輝きません。
何度となく競合に破れても、どこかでお客様と巡り会うことができます。

その入り口で、落札できなければ、その体験すらできません。
それを味わうために落札をする。
どうすれば落札できるのか？

ギリギリの値段でせめぎあう。
このせめぎ合いに勝利した時、初めて次のステップへ進むことができるのです。

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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/