不動産の質問頂きました。 お答えしますシリーズvol.6

不動産の質問頂きました。
お答えしますシリーズvol.6

今回のご質問は
『一軒家のお得な売り方を知りたい！』

一軒家のお得な売り方を知りたい！
逆にどなたかご存知でしたら、私も教えてほしいです。

マンションと比べて中古の戸建ては、10年以上経っているならば、補修がメンテナンス費が必要経費として考えておく必要があるため、販売する価格設定も少し悩ましいです。

購入者側でリフォームしてもらうことを考えると、販売価格が高すぎると売れにくくなります。
しかし、安くしすぎると、借入してる金額を下回れば、手持ち資金を足して返済しないとローンを消すことができません。

では、売主側でリフォームをして販売すれば高く売れるのでは？

という考えをもつ強者の一般消費者さんも現れたりもしました。

個人的な意見を言うと、高く売れる可能性は大いにあります。
しかし、リフォーム内容によります。

持ち出しを少なくしたいため、安価な設備を入れ替えたりすると、逆効果です。
かえって、それが、気に入らないため、せっかくの新品を取り外して、また新たな設備を入れたりすることがでてきます。

そうなっては、死に銭です。
間に入る不動産会社が、しっかりとそれも、提案できれば違うかもしれませんが、売主さんの予算もあることやと思うので、思うように進まないかもしれません。

なので、私の場合は、売主さん自らリフォームして、販売することはお勧めしていません。先にお金を使ってしまうと、お値引きの話が来たときに値引き対応も、しにくくなる心理が働くため、お勧めしていません。

では、それ以外に高く売る方法はないのか？

やはり定番な話ですが、普段から水回りなどを清潔に保って頂くことです。

内覧に来られた際に水回りを見られて、交換しないといけない箇所はどこか？
予算はいくらかかるか？

そんな話をして、購入予算とにらめっこです。

リフォーム代が高くなれば、購入予算が減ってしまいます。

そのためお値引きの交渉になります。

そうならないためには！
普段から水回りを、綺麗にしておけば、そのまま利用できると感じた方はそのまま使用されます。

そうなると、お値引きの話があっても大幅なご相談にはなりにくいです。

なかなか、売却することを想定して清潔に保ち続けるのは難しいですが、定期的に綺麗に心がけているだけでも違います。

ただ、小さなお子様がいたり、ペットを飼育されていたり、もともとのお部屋がこったデザインのお部屋の場合は、どうしてもお部屋に汚れ傷や独創性があるため、高く売るには厳しいです。

最低限の内容で考えると、壁紙だけリフォームするだけでも見映えは違うかも知れません。

ただ、これも室内に生活雑貨があると張り替えできない場所もあるので、なんともですが。

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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/