競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁R2.8.4開札①
今回は神戸地裁本庁編です。
今回は、ブログをご覧頂いているユーザー様から神戸地裁本庁の自宅用の競売物件のシミュレーションをして欲しいという、ご要望を頂きましたので、そのご要望にお応えする形で自宅用に購入できる物件のご紹介です。
いつもように収益目線のシミュレーションではございませんので、ご了承くださいませ。
入札期間は令和2年7月22日～7月29日
開札期日は令和2年8月4日
事件番号 令和02年(ケ)第35号
売却基準価額 11,740,000円
買受申出保証額 2,350,000円
買受可能価額 9,392,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：神戸市須磨区高倉台一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１３７．５０m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：40%
容積率：80%
種別：建物
物件番号：2
所在地：神戸市須磨区高倉台一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：軽量鉄骨造陸屋根２階建
床面積（登記）：
１階：４１．４８m2
２階：４３．３７m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成28年5月
■ポイント■
★物件明細書より
本件共有者らが占有している。
特に気になる他人の権利のコメントはありませんでした。
★現況調査報告書より
・共有者が本建物を空家の状態で占有している。
・若干の動産類は残されているが日常生活に必要な動産類は既に搬出された後の状況であったことから、占有者および占有状況は記載の通りと思料した。
・本件建物内部に著しい損傷個所は存在しておらず、概ね経年劣化程度の損傷具合であろうと思料された。
・本件建物が陸屋根の構造であるために現認することができなかったが、建物1階の設備及び残されていた書類内容からソーラーシステムが設置されているものと推測されたが、ローン関係の書類は見当たらず、所有関係は判然しなかった。
※間取り及び室内写真より
１．1階は洋室二部屋（内、一部屋は間仕切り壁を起こせば2つに分けれそうです）
２．2階にリビングと和室一部屋
３．トイレは1階、2階それぞれにあるようです。
４．駐車スペースは2台止められそうに見えます。
５．室内の荷物は不要な荷物は残して退去されたように見受けられます。
６．水回り等の設備関係は写真上では綺麗です。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩24分の場所にあります。約1900ｍ。
２．接面道路は、南西側で約６ｍの市道に接道しているようです。
３．ライフラインは上下水道、ガス配管があるようです。
４．経済的残存耐用年数は約20年程度となっています。
５．キッチン床に一部汚れが認められた外は大きな損傷個所は認められず、概ね経年・使用相応の劣化・減価と目されるそうです。
６．本件建物室内外には、エネファームのユニット、ソーラー発電パワーコンディショナーが設置されていたが、可動性については確認できなかったとあります。
７．基礎となる価格として1174万円が評価額として算出されています。
８．新築で似通った物件で3000万円台前半で販売されています。過去の成約事例等より鑑みて買取再販事業者が見込む再販価格は2680万円スタートとすると、入札価格はどうなるのか？
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
リフォーム改装後の再販価格が2680万円とします。
購入にかかる経費と売却時にかかる経費等を鑑みて、
【2240万円】
こちらが買取再販事業者の入札予測額となりました。
なので、この家が欲しい！っと思って入札される場合は、2300万円の入札で落札できるのではないでしょうか？
※レインズによる販売事例、成約事例のみでの算出です。
ご利用にあたっては自己責任の元ご入札くださいませ。
正式な入札額を算出するには現地調査等を行わないと決めきれませんのでお許しください。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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