【テキスト】第９回　自ら売主の８つの制限　2024年度版

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売主が業者で、買主が業者以外の一般人の場合には、売主である宅建業者には「８つの制限」が課されている。

❶自己の所有に属さない物件の契約締結制限

（１）他人物売買の制限

他人が所有する土地を第三者に売るという、他人物売買契約も民法上は認められる。売主が所有者から土地を買い取って、第三者に転売すればいいからだ。
しかし、売主＝業者、買主＝業者以外の場合には、原則として他人物売買は禁止されている。

他人物売買は、民法上は有効だが、
宅建業者が売主、買主が業者以外の場合には制限される。

とは言え、宅建業者が所有者と宅地建物の売買契約や予約をしている場合には、業者が売主でも他人物売買ができる。所有者から宅地建物を確実に入手できるからだ。

ただし、所有者との契約が停止条件付き売買契約のときはダメだ。
「海外転勤になったら土地を売る」というような条件付きの契約では、宅建業者が確実に土地を手に入れられるとは限らないからだ。

（２）未完成物件の売買の制限

売主＝業者、買主＝業者以外の場合には、未完成物件の売買も、原則禁止されている。未完成の状態では、買主に確実に引き渡せるとはいえないからだ。

しかし、（後で学ぶ）手付金等の保全措置が講じられている場合には、未完成物件でも売買することができる。

❷クーリング・オフ

売主＝業者、買主＝業者以外の場合には、売買契約をしても、一定の要件を満たせばキャンセルすることができる。これを「クーリング・オフ」と言う。
クーリング・オフの効果、クーリング・オフが認められない場合について確認しておこう。

クーリング・オフに関し、以下の点も確認しておこう。

①宅建業者が、書面によりクーリング・オフを告知するのは義務ではない。
「告知をしない」または「口頭で告知した」という場合は、「書面で告げられた日から８日間」という期間が、いつまで経ってもスタートしないだけだ。
②クーリング・オフを申し出る書面は、買主が書面を発信した時点で効果を生じる。業者に到達したのが、「書面で告げられた日から8日間」をすぎていても、書面を発信したのが8日以内なのであればクーリング・オフによる契約の解除ができる。