意外と知らない大家業の仕事の流れとは？【管理・運営編】

こんにちは！不動産投資を学ぶ新卒1年目です。今回は、大家業の仕事の流れ【管理・運営編】です。

物件の管理・運営というと、まさに大家さんの仕事という感じですが、いったいどのようなことを行っているのでしょうか？入居者の募集、物件の管理、退去後の対応の３つに分けて見ていきます！

入居者の募集

物件を購入したら、入居者を募集します。できる限り空室をなくして、家賃収入が少しでも多くなるようにすることが大切です。

入居者の募集は、賃貸仲介会社に依頼します。仲介会社の店舗で紹介してもらったり、ポータルサイトに物件情報を掲載してもらうことで、効率的に入居者を集めることができます。駅前の不動産屋さんや、SUUMOやアットホームのサイトなど、一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。

賃貸仲介会社の紹介で入居者が決まったら、「仲介手数料」を支払う必要があります。仲介手数料の金額は、仲介会社が自由に設定できるわけではなく、宅地建物取引業法という法律によって上限が定められています。それによると、大家さんからと入居者からを合わせて「家賃1ヵ月分」が上限です。例えば、大家さんが仲介手数料を100%負担する場合には、入居者は仲介手数料を負担しなくて良いことになります。

物件の管理

入居者が入ったら、次は物件の管理です。家賃の回収や共用部の清掃、トラブル対応などさまざまな仕事があります。これらは大家さんが一人で行うこともできますが、管理会社に委託して行ってもらうこともできます。簡単に、委託と自主管理のメリット、デメリットをお伝えします。

まず、委託についてです。委託の最大のメリットは、時間や手間がかからないこと。遠方の物件を購入した人や、忙しい人にとっては助かりますね。また、クレーム対応を自分で行うこともないため、ストレスなく大家業を行うことができます。さらに、賃貸の仲介と管理を両方行っている会社の場合は、管理をお願いすることで、入居者募集も優先的に行ってもらえる可能性があります。

一方、デメリットとしては、管理費がかかることが挙げられます。管理費は家賃の5％～10％程度かかってしまうため、大家業を始めたばかりの人にとっては痛手かもしれません。

次に、自主管理についてです。自主管理のメリットは、管理費がかからないこと。初めはうまくいかないこともあるかもしれませんが、自主管理を続けていくことでノウハウが蓄積され、アパートやマンションなどの大きな物件でも自分で管理することができるようになるかもしれません。一方デメリットは、時間と手間がかかること。サラリーマン大家さんなどの場合、土日を管理に充てて休む時間がない！というケースもあるそうです。

かけられる時間とお金のバランスを考えて、自分に合った方法を選択することが大切です。

退去後の対応

入居者が退去したら、「原状回復」を行います。原状回復とは、経年劣化した設備などを修繕し、新しい入居者を迎えられる状態にすることです。このとき、物件を綺麗にしてさらに価値を高めたい場合は「リフォーム」を行います。

これらは管理と同様に、自分で行うことも、業者に依頼することもできます。時間や手間がかかるか／かからないかという点は管理と同じですが、リフォームの場合は、高度な知識が求められる場合があるため注意が必要です。電気の配線や水回りのリフォームを自分で行い、失敗して取り返しのつかない状態になってしまうことも。そういったことを防げるよう、時間と手間だけでなく、知識を習得できるかも加味して考えた方がよさそうです。

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今回は、物件の管理・運営についてお伝えしました。実は就職先の企業で、大家さんとお会いしてお話を伺うことがあるのですが、物件管理のお話は非常に面白いです。こだわりを持って清掃にあたる大家さんや、入居者とも良好な関係を築けるようトレードマークを決めている大家さんなど、十人十色です。今後は、そういった大家さんのお話にも少し触れていけたらと思いますので、今後の記事もぜひ読んでみてくださいね！

最後まで読んでいただいてありがとうございました！