#073_不動産鑑定って、どうやって行うの？－３つの方法を知ろう！
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#073_不動産鑑定って、どうやって行うの？－３つの方法を知ろう！
不動産を持っていたり、これから買おうと考える際には、
資産価値って、とっても気になりますよね。
ですが、残念ながら、
不動産価格はとっても分かりにくいところがあります。
地域の特性や利用目的、権利関係、
取引の需給動向や国内外の経済状況など、
あらゆる要因が複雑に融合する中で、
不動産の価格が形成されるからですね。
不動産には「流動性が低い」という弱点があります。
そのため、失敗したからすぐに売却というわけにはいきません💦
つまり、物件選びには選択眼が求められるということです！
不動産の鑑定プロセスを知ることで、
ポイントとなる部分や価格の妥当性が見えてきますので、
ざっくりとでいいので、不動産鑑定の目線を知っておくと良いでしょう！
不動産鑑定評価では、３つの方法が使われています。
それは、
・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法
です。
原価法
「もし、ゼロから建物を新築したら、いくら費用がかかるのか？」というように、対象となる不動産の再調達原価から、対象不動産の試算価格を求める手法のことです。
もちろん、建築年数が経過したことによる価値のマイナス分は加味したうえで、原価を修正します。
ハウスメーカーやマンションデベロッパーといった供給サイドの立場に立った価格ですね。
極端な表現をすると、供給する側が「売りたい価格」とも言えるでしょう。
主に、新築の物件を評価したいときに使われる方法です。
取引事例比較法
駅からの距離や広さ・築年数など、各物件の地域要因や個別要因を比較していきます。
そして「同じ条件の物件が、いったいいくらで取り引きされたか？」というように、多数の取引事例をもとにして、対象不動産の試算価格を求める手法です。
３つの中では、一番分かりやすい方法ではないでしょうか。
主に、中古の物件を評価したいときに使われる方法ですね。
収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をもとに、対象不動産の試算価格を求める手法です。
平たく言えば、利回りをベースにして評価する、ということですね。
土地と建物を一体とみなし、そこから生み出される賃料などの収益に応じて、評価します。
主に、投資用の物件を評価したいときに使われる方法です。
不動産鑑定士は、この３つを組み合わせることによって、
より精密に不動産の資産価値を算出しているんですよ。
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