オーストラリア不動産投資（ 税制改正）

昨今オーストラリアで流行りのBuild-to-Rent（ＢＴＲ。不動産開発会社が開発後も保有・賃貸するためのマンション）

B u i l d - t o - R e n tに対する投資促進のための税制改正

2023 年４月28 日、オーストラリア連邦政府は、新しく建築されるBuild-to-Rent（ＢＴＲ。不動産開発会社が開発後も保有・賃貸するためのマンション）プロジェクトの管理投資信託（Managed InvestmentTrust、ＭＩＴ）の源泉徴収税率を2024 年７月１日から引き下げることを発表しました。また、2023 年５月９日には、当該改正も含めた2023／24 年度予算案が発表されました。　改正後は、適格法域（日本、シンガポール、カナダ、ドイツ、英国、米国等）の外国投資家は、オーストラリアのＢＴＲプロジェクトに関する分配金への源泉徴収について、15％の軽減税率の適用を受けることができるようになります。

現行税制における他の資産との比較

オーストラリアの不動産に対する長期投資においては、長年にわたり管理投資信託（ＭＩＴ）が投資ヴィークルとして利用されてきました。管理投資信託は、外国投資家にとって好ましいものですが、その税優遇措置は、ＢＴＲには適用されません。たとえば、オフィス、物流、ホテル、学生寮等の資産は、15％の軽減税率を享受しているのに対し、ＢＴＲの管理投資信託の源泉徴収税率は30％であるため、オーストラリアのＢＴＲは他の資産と比べて税務面で魅力がないものとなっています。　オーストラリア全土における住宅供給への懸念が深まる中、今回の改正により、ＢＴＲセクターに外国投資を呼び込むことが期待されています。

諸外国との比較

不動産業界団体のProperty Council of Australiaによる近時の調査によると、オーストラリアのＢＴＲセクターは、住居セクターの0.2％を占めるにすぎず、英国の5.4％や米国の12％と比べて極めて低い割合にとどまっています。

改正の内容

　改正後に優遇措置の対象となる適格ＢＴＲプロジェクトは、
（１）賃貸用の50 戸以上の住居からなり、
（２）売却が可能となる前に最低10 年間は単一の所有権で保持され、
（３）オーナーは各住居につき最短でも３年間の賃貸期間を提供しなければならない、
等という特徴を有します。
　ですので、ＢＴＲプロジェクトにおいては、とりわけ出口戦略を検討しておくことが重要です。たとえば、最低保有期間後の潜在的処分価値を最大化するために分譲対応（strata-ready）プロジェクトが設計されている場合、ＭＩＴの優遇措置の対象となるかどうかを検討しておく必要があります。
　改正後の制度の実施に当たって必要となる詳細については、更なる協議によるとされています。
　なお、連邦政府は、ＢＴＲの建設が2023 年５月９日以降に開始する場合に減価償却率を2.5％から4％へ引き上げる措置も公表しており、ホテル等と同様の扱いとなります。

州税におけるＢＴＲの優遇措置

　州税に関しては、ニューサウスウェールズ州とビクトリア州では、適格ＢＴＲプロジェクトに利用される土地の課税価格を50％減額する土地税優遇措置がとられており、また、一定の基準を満たした外国投資家は、外国人を対象とする追加印紙税（surcharge stampduty）および追加土地税（surcharge land tax）が免除されます。西オーストラリア州、クイーンズランド州、南オーストラリア州も、同種の優遇措置を設けることを予定していますが、今後すべての州・準州が同様の優遇措置を採用して公平な条件下で国内外からのＢＴＲ開発への投資を誘致することになるかが注目されるところです。