【FaMil通信#70】直近の賃貸オフィスビルマーケット動向について[2023年冬]
こんにちは！株式会社FaMilです。
あっという間に12月に入り、今年も終わりに近付いてきましたね。
本号では、直近の賃貸オフィスビルマーケット動向をお届けしたいと思います！
１．はじめに
2023年始に、今後の東京都心部のマーケット動向についてFaMil通信#54にてこんな予測をしていました。
＜今後の予測（2023年始時点）＞
a.【新型コロナウイルス、感染症法上の5類へ変更】を受け、
オフィスの在り方（出社率など）に見直しがかかる？
↓
b. 増床・統合・移転が実施される？？
↓
c. 賃料相場は下げ止まり、上昇へと転じる？？？
更に、夏には今後の予測としてFaMil通信#64にて以下の内容をお伝えしていました。
さて、実際はどうだったのでしょうか？
夏以降のマーケットの動きを、振り返っていきたいと思います。
２．直近のマーケット動向について
・平均空室率の下降
約1年前には6.5%を超すタイミングもありましたが、2023年7月以降平均空室率は徐々に下降を続け、久々に5%台への入口が見えてきました。
・平均賃料の更なる下降
こちらは依然として、下降が継続しています。
・予測に対する結果
2023年夏の時点での予測に対しては、以下の結果となっています。
３．お買い得物件の実例
2023年のマーケット動向を受け、いち早く成約を狙うためにキャンペーンを実施したり、競合物件との差別化を狙うべく踏み込んだ条件を提示している物件がありました。
●大手町ファーストスクエア(大手町)
日本の中で最もオフィスビル賃料相場の高い大丸有（大手町・丸の内・有楽町）エリアに位置する物件が、夏頃にかなり踏み込んだ価格帯でリーシングを展開していました。
●T-LITE(虎ノ門)
森ビルによる開発で更なる賑わいを見せる虎ノ門エリア、10月に開業した虎ノ門ヒルズステーションタワー隣の虎ノ門ヒルズ駅直結の好立地＆築浅の物件となります。
ここでご紹介した『お買い得物件』は、マーケット内で以下のような動きを生み出す1つの要因となっており、今後空室率が下がると同時に巡り合える可能性も徐々に少なくなっていくものと考えます。
４．今後の予測
では「今後のマーケットはどうなっていくのか？」について、2つの指標をもとに予測をしてみたいと思います。
a. 新築物件の供給増⇒空室率の上昇
空室率上昇の大きな要因となり得るオフィス面積に関する今後の新規供給量を、見てみましょう。
こちらは、2013年～2026年の東京23区内オフィス賃貸面積の供給量です。
●過去10年間で見ると、2023年は2020年に次いて2番目となる新規供給量
の多さだった
●2024年の新規供給量は、2023年と比較すると約半分程度のボリューム
となる
2024年は新規物件の供給量が今年の約半分になることも踏まえ、2023年夏以降の全体空室率の傾向にも見られたように、空室率の上昇はそろそろ歯止めがかかりそうな気配があると感じます。
b. 新築物件のリーシング苦戦⇒平均賃料の下降
2024年は新築物件の供給量が2023年の約半分になるものの、新築物件は未だ3割程度の空室を残したままの状況です。
この空室を満床とするために、各オーナーが来年竣工する物件との競争も制するべく、今現在の目線よりもう一段踏み込んだ条件提示をせざるを得ない状況は避けられないと考えます。
結果、平均賃料が下降線を辿る傾向は大きく変わらないと予想します。
５．最後に
いかがでしたでしょうか？
来年も、マーケットの動きをこのFaMil通信でレポートしていきたいと思います。
では皆様、良いお年をお迎えください！！
更に詳しい情報が知りたいという方はお気軽にお問合せください！
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